基于BIM技術(shù)的住宅小區(qū)物業(yè)管理平臺(tái)研究

楊蕾穎 胡 瑛 劉凇麟

（昆明冶金高等?？茖W(xué)校建工學(xué)院， 云南 昆明 650033）

0 引言

物業(yè)管理平臺(tái)作為現(xiàn)代物業(yè)管理不可或缺的一部分，是提升物業(yè)管理水平的重要手段。BIM技術(shù)又稱為建筑信息模型技術(shù)，其實(shí)質(zhì)是利用電子設(shè)備對建筑信息進(jìn)行存儲(chǔ)、模擬、演算的一種技術(shù)。隨著住宅小區(qū)人數(shù)的不斷增多，物業(yè)管理的難度也在不斷加大，物業(yè)管理要把BIM技術(shù)應(yīng)用到管理平臺(tái)之后中，將物業(yè)平臺(tái)變的智能化、信息化，提升物業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，滿足物業(yè)的發(fā)展需要。

1 BIM技術(shù)應(yīng)用在物業(yè)管理中的價(jià)值

1.1 信息同步化

在物業(yè)管理中，最重要的就是住宅小區(qū)建筑信息的管理，BIM技術(shù)的應(yīng)用不僅能存儲(chǔ)建筑信息，還能夠有效調(diào)動(dòng)、使用信息，提高了信息的利用率。BIM管理平臺(tái)能夠在構(gòu)造建筑模型的同時(shí)將建筑信息輸出，以電子表的形式展示，而傳統(tǒng)的物業(yè)管理都是人工進(jìn)行數(shù)據(jù)的錄入與電子表的編寫，相比之下，使用BIM管理平臺(tái)節(jié)省了大量的時(shí)間，提高了建筑信息的準(zhǔn)確性。BIM的優(yōu)勢還不止于此，在建筑信息發(fā)生變化時(shí)，平臺(tái)也能夠快速做出響應(yīng)，模型的一項(xiàng)數(shù)據(jù)變化，其他的數(shù)據(jù)會(huì)自行隨之改變，信息會(huì)自動(dòng)進(jìn)行更新交替，建筑布局也會(huì)重新調(diào)整，實(shí)現(xiàn)信息與建筑的同步化，方便物業(yè)對建筑進(jìn)行管理，而傳統(tǒng)的物業(yè)管理要人工重新計(jì)算建筑面積，核對建筑的成本和經(jīng)濟(jì)效益，這需要大量的人力、物力投入，降低了物業(yè)企業(yè)的管理效率。

1.2 三維立體化展示

BIM技術(shù)的應(yīng)用，方便了物業(yè)對住宅小區(qū)的運(yùn)維管理。BIM管理平臺(tái)能將小區(qū)建筑的面積大小、空間形狀進(jìn)行立體化的展示，還可以利用文字、圖形等標(biāo)注空間信息，讓物業(yè)管理者直觀了解建筑信息，幫助管理者明確運(yùn)維的目標(biāo)。BIM管理平臺(tái)建立模型可以利用二維平面化展示還可以利用三維立體化展示。物業(yè)管理者通過信息的輸入進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)，劃分住宅小區(qū)的區(qū)域，并用標(biāo)簽進(jìn)行標(biāo)注，繪制出小區(qū)的平面圖，還可以將平面圖轉(zhuǎn)化為三維立體的建筑模型，對模型可以進(jìn)行旋轉(zhuǎn)、切割、重組、移動(dòng)等多種操作，方便對建筑的各個(gè)角落進(jìn)行規(guī)劃。這種立體化的展示還能促進(jìn)物業(yè)管理中各方的交流，讓物業(yè)管理更加富有實(shí)際意義。建筑的施工企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、住宅小區(qū)的用戶這三方主體都能通過BIM平臺(tái)進(jìn)行溝通，簡化了物業(yè)管理的步驟，減輕物業(yè)管理人員的工作負(fù)擔(dān)。

1.3 支持移動(dòng)客戶端

BIM管理平臺(tái)還支持移動(dòng)客戶端操作，讓物業(yè)管理變得移動(dòng)化、智能化，突破了時(shí)間、空間的限制。BIM平臺(tái)有著龐大的數(shù)據(jù)資源庫，在物業(yè)管理中，管理者可以對數(shù)據(jù)進(jìn)行讀取、操作，增強(qiáng)了管理團(tuán)隊(duì)體與信息數(shù)據(jù)之間的聯(lián)系。平臺(tái)中能夠的數(shù)據(jù)不僅能通過電腦使用，還能用手機(jī)、平板電腦等移動(dòng)端使用，實(shí)現(xiàn)了管理的快捷與方便。物業(yè)管理者將信息上傳到數(shù)據(jù)庫中，并建造出建筑模型，不同的管理人員根據(jù)自身的權(quán)限對模型進(jìn)行相應(yīng)的操作，讓物業(yè)管理的步驟更加規(guī)范。在對物業(yè)設(shè)備進(jìn)行測試時(shí)可以通過掃描設(shè)備的二維碼得知設(shè)備的型號、供貨商、保修期等基礎(chǔ)信息，同時(shí)移動(dòng)端會(huì)根據(jù)信息生成測試表，當(dāng)測試完畢后，將測試表填滿信息后進(jìn)行回傳，平臺(tái)會(huì)自動(dòng)分析數(shù)據(jù)，生成相應(yīng)的測試記錄。移動(dòng)端的使用是BIM管理平臺(tái)的一大特色，符合物業(yè)管理者的日常行為習(xí)慣，適應(yīng)物業(yè)管理的工作節(jié)奏，為管理者提供了新的管理途徑。

2 BIM物業(yè)管理平臺(tái)的功能體現(xiàn)

2.1 建筑空間管理

建筑空間管理是BIM物業(yè)管理平臺(tái)最重要的一個(gè)功能。物業(yè)管理者可以利用管理平臺(tái)對住戶進(jìn)行分類，根據(jù)不同的用戶開展不同的管理方式，考慮住戶的實(shí)際需要和建筑的具體功能，準(zhǔn)確發(fā)揮物業(yè)管理的作用，將建筑的空間信息進(jìn)行共享，實(shí)時(shí)監(jiān)控建筑空間變化，提升建筑空間的利用率，為住戶提供更好的服務(wù)。物業(yè)管理者要利用BIM平臺(tái)對建筑空間進(jìn)行設(shè)計(jì)，依據(jù)物業(yè)信息，對空間進(jìn)行合理的規(guī)劃，在建筑空間設(shè)計(jì)完工后，將信息模型與實(shí)際空間進(jìn)行對比，找出其中的差異，精細(xì)化空間管理過程。物業(yè)管理者可以通過BIM平臺(tái)進(jìn)行下一步的空間管理計(jì)劃安排，還可以利用平臺(tái)管控建筑的招租、停租情況，了解建筑中設(shè)備的維修情況。BIM平臺(tái)的使用讓建筑的空間管理更為容易，物業(yè)管理者對于建筑空間信息也能夠更好的掌握。

2.2 安全防護(hù)

在住戶選擇建筑的過程中，安全性是必不可少的一個(gè)重要因素。BIM管理平臺(tái)的使用可以有效提高住宅小區(qū)的安保能力，為用戶提供一個(gè)安全的住宿環(huán)境。其中最主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一方面是事故的控制處理，另一方面是人員的定位監(jiān)測。例如在火災(zāi)發(fā)生時(shí)，平臺(tái)能夠迅速找到起火點(diǎn)，用鈴聲進(jìn)行警示，同時(shí)離火源最近的安保人員會(huì)接受信息，迅速前往現(xiàn)場，疏散住戶，平臺(tái)還能將逃生路線進(jìn)行顯示，讓住戶快速離開事故發(fā)生地點(diǎn)，保護(hù)住戶的性命安全。平臺(tái)能夠檢測實(shí)時(shí)的人流量、車流量，在人流過多、車流過密的地方進(jìn)行信號警示，防止出現(xiàn)踩踏事故和車禍，降低危險(xiǎn)發(fā)生系數(shù)。對于小區(qū)中可疑的人員可以定位監(jiān)測，利用小區(qū)內(nèi)連續(xù)的攝像頭拍攝出嫌疑人員的活動(dòng)路線，鎖定其位置，在其作出危害住戶人身安全的行為時(shí)，第一時(shí)間對其進(jìn)行阻止，提升小區(qū)的安全性。

2.3 節(jié)約能源、綠化環(huán)境

住戶在小區(qū)中不僅要得到身體的放松還要得到心靈的放松。BIM管理平臺(tái)的使用能讓用戶有一個(gè)舒適的環(huán)境，拉近了用戶與物業(yè)之間的關(guān)系。物業(yè)在建造小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施時(shí)，BIM平臺(tái)就能發(fā)揮出重要的作用，例如小區(qū)中要有路燈，而路燈之間的距離還有路燈的開關(guān)時(shí)間都要進(jìn)行相關(guān)的考慮，BIM平臺(tái)能夠通過對用戶的信息進(jìn)行分析，找出合適的路燈距離和適度的開關(guān)時(shí)間，讓用戶在晚上出行時(shí)擁有一個(gè)明亮的環(huán)境，同時(shí)還能對電力資源進(jìn)行節(jié)約，降低了能源消耗，為物業(yè)節(jié)省了成本投入。物業(yè)在植株花卉、樹木時(shí)，也能夠利用BIM平臺(tái)找出最佳的種植位置，讓用戶都能享受到植物的美，也綠化了小區(qū)的環(huán)境。在小區(qū)中，還要有一些鍛煉的設(shè)備，這些設(shè)備一般都是老年人和兒童經(jīng)常使用的，物業(yè)利用BIM平臺(tái)可以進(jìn)行設(shè)備位置的合理擺放，讓住戶用最短的時(shí)間就能到達(dá)，提高了器材的使用率，也減少了用戶在前往時(shí)的路程。

3 結(jié)語

基于BIM技術(shù)的住宅小區(qū)物業(yè)管理平臺(tái)的建立為物業(yè)管理者提供了一個(gè)新型的管理方式，利用電子技術(shù)讓物業(yè)的管理更加規(guī)范、更加科學(xué)、更加有效，增進(jìn)了住戶與物業(yè)之間的感情，提升了物業(yè)的盈利，讓物業(yè)管理朝著現(xiàn)代化、信息化、智能化的方向發(fā)展。