營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和納稅的影響

吳瑋 毛莉瑩

摘要：隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，為了降低各行各業(yè)的稅負(fù)，實行了“營改增”政策，隨著政策的實施，我國的各個行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展都有所提高，其中受到影響最大的就是房地產(chǎn)企業(yè)。隨著房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部“營改增”的政策實施，不僅給企業(yè)帶了一場機遇，還使得企業(yè)同樣面臨一場新的挑戰(zhàn)。因此，本文對于“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和納稅影響進行分析，進而實現(xiàn)企業(yè)的會計核算工作的創(chuàng)新。

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；會計核算；納稅

隨著我國“營改增”的全面實行、落實，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅及會計核算都受到了不同程度的影響，所以房地產(chǎn)企業(yè)為了保證自身發(fā)展的持續(xù)性，適應(yīng)時代的需求，對于相關(guān)的產(chǎn)業(yè)機構(gòu)進行了優(yōu)化升級，提高企業(yè)的會計核算的創(chuàng)新性以及納稅的規(guī)劃性。

一、“營改增”對于房地產(chǎn)企業(yè)中會計核算及納稅的具體影響

（一）對于會計核算中成本核算的影響

“營改增”政策沒有實施前，一般情況下，稅前范圍中包含對于房地產(chǎn)的成本核算，所以在進行支付的時候，其的實際成本一般都是以進項稅額為主。不過在企業(yè)實施“營改增”之后，企業(yè)的成本核算需要在進行銷項稅額以及進行稅額實現(xiàn)的抵扣之后進行相關(guān)的工作，所以在支付的過程中對于增值稅額的支付比較多，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算的過程中，無法對于相應(yīng)的成本進行科學(xué)合理的分配，致使出現(xiàn)票控難度的問題。

（二）對于會計核算中現(xiàn)金流量及效益核算的影響

在房地產(chǎn)企業(yè)進行對于現(xiàn)金流量以及效益核算的時候，由于現(xiàn)金流量具有不穩(wěn)定性的特點，再加上在房地產(chǎn)企業(yè)中現(xiàn)金流量與稅務(wù)的反比關(guān)系，所以房地產(chǎn)企業(yè)依靠成本以及收入為企業(yè)整體的效益。因此，在實施“營改增”之前，企業(yè)受到營業(yè)稅稅金預(yù)交體系的影響，所以企業(yè)的資金流動性比較小。不過在實施“營改增”之后，一般企業(yè)基于完工率的基礎(chǔ)上明確經(jīng)濟效益進行納稅，所以對于企業(yè)而言，經(jīng)濟效益的影響比較大，有效地提高了現(xiàn)金流量。

（三）對于企業(yè)納稅中企業(yè)成本的影響

“營改增”之后，首先，企業(yè)的成本中出了一些大規(guī)模性的材料，零散的材料不具備獲得增值稅發(fā)票開具的能力，所以對于企業(yè)的稅負(fù)增加。其次，在進行施工隊的過程中，施工中的有一些材料可以按照6%的稅率進行抵扣。從將企業(yè)的銷項稅額大于進行稅額的角度上，提高企業(yè)的納稅成本。

（四）對于企業(yè)納稅中企業(yè)稅率的影響

“營改增”之前，企業(yè)實施的營業(yè)稅是5%，但是在實施“營改增”之后，企業(yè)實施的稅額出現(xiàn)了改變，根據(jù)當(dāng)期銷項稅額以及進項稅額之間的差額為基礎(chǔ)進行稅額的抵扣，即：房地產(chǎn)企業(yè)的售樓環(huán)節(jié)中定格增值部分也進行了納稅，并且按照11%進行納稅。

二、改善“營改增”對于房地產(chǎn)企業(yè)核算和納稅的對策

（一）完善企業(yè)應(yīng)用“營改增”的制度

首先，為了保證企業(yè)財務(wù)相關(guān)人員工作的效率、質(zhì)量，企業(yè)需要加強對于財務(wù)人員的管理的規(guī)范化以及制度化，進而保證財務(wù)工作的質(zhì)量。其次，根據(jù)企業(yè)的實際情況，建立績效考核制度，進而將員工的職責(zé)以及工作劃分明確，避免推卸責(zé)任。第三，在進行落實責(zé)任方案的過程中，會計管理人員一定要進行核查，并且在核查的過程中重視財務(wù)風(fēng)險及信息披露，最后由相關(guān)的會計核算人員完成工作，保證監(jiān)督管理效率，提高會計核算工作的質(zhì)量。

（二）優(yōu)化企業(yè)應(yīng)用“營改增”的結(jié)構(gòu)

首先，為了企業(yè)能夠更加長遠的發(fā)展，“營改增”之后的企業(yè)需要根據(jù)時代特征進行產(chǎn)業(yè)機構(gòu)的優(yōu)化升級，對于企業(yè)中會計核算人員的技能培訓(xùn)一定要重視，進而提高企業(yè)會計核算人員的技能。其次，在開展日常工作的過程中，加強企業(yè)各個部門之間的交流管理，并且建立監(jiān)督管理制度，實現(xiàn)企業(yè)資源科學(xué)合理的配置，實現(xiàn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)機構(gòu)的優(yōu)化升級。

（三）提高企業(yè)的納稅意識

企業(yè)實施“營改增”之后，首先，企業(yè)企業(yè)對于傳統(tǒng)的會計核算方法進行改變，進而保證會計核算的工作的質(zhì)量。其次，對于會計人員的綜合素養(yǎng)培養(yǎng)一定要進行加強，進而保證工作的質(zhì)量。第三，在“營改增”實行之后，由于房地產(chǎn)成本有所提高，所以企業(yè)應(yīng)該提高全員的納稅意識，做好工作精細(xì)化。

（四）強化企業(yè)與納稅部門的交流

企業(yè)想要是實現(xiàn)納稅的有效化管理，企業(yè)必須加強與納稅相關(guān)的部門的交流，通過交流明確納稅的相關(guān)內(nèi)容，進而加強納稅工作。此外，在于納稅部門之間交流的過程中，企業(yè)需要虛心學(xué)習(xí)，并且保持良好的學(xué)習(xí)態(tài)度，進而促進企業(yè)的納稅知識內(nèi)容的全面掌握。

三、案例分析

房地產(chǎn)企業(yè)A，2016年4月獲取天津市I地塊，支付土地出讓金11100萬元，配套費1500萬元。2016年11月取得商品房預(yù)售許可證，當(dāng)年取得的含稅預(yù)售銷售額11100萬元。但年制度工程價款含稅11100萬元，并取得增值稅專用發(fā)票并認(rèn)證抵扣。2017年年初開一直到里月份，取得預(yù)售收入22200萬元并且當(dāng)房地產(chǎn)銷售停止。2017年11月，該項目交付入住冰箱業(yè)主辦理了房產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)。

解析：營改增之后，如果含稅售價不變，相應(yīng)的土增稅減少。然后根據(jù)營改增之后的相關(guān)的計算公式計算，增值稅下該房地產(chǎn)企業(yè)需要交土地增值稅186萬元，而原來的營業(yè)稅需要交247.5萬元，兩者相差61.5萬元。因此，營改增后的客戶和供應(yīng)商的價格對于房地產(chǎn)負(fù)稅也有一定的影響。

結(jié)束語

綜上所述，“營改增”對于房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算及納稅有不同程度的影響，因此，從房地產(chǎn)企業(yè)會計核算及納稅的影響入手分析，提出有效的改善對策，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益、科學(xué)規(guī)劃企業(yè)稅務(wù)籌劃，推動房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展。

參考文獻：

[1]孫建華.營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和納稅的影響[J].會計師，2016（16）：65-66.

[2]王建英.營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和納稅的影響[J].中小企業(yè)管理與科技，2017（28）：91-92.