論商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)及責(zé)任

摘 要 近來(lái)，商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)與商品房買(mǎi)受人因商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)問(wèn)題產(chǎn)生諸多爭(zhēng)議，解決此類(lèi)爭(zhēng)議的關(guān)鍵在于對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律性質(zhì)準(zhǔn)確認(rèn)定，進(jìn)而分析其責(zé)任屬性、范圍及承擔(dān)方式，唯此方能有效解決此類(lèi)爭(zhēng)議。本文以此為視角，芻議商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律性質(zhì)，界定違反認(rèn)購(gòu)書(shū)后的責(zé)任范圍，以期為此類(lèi)爭(zhēng)議或糾紛的解決提供重要參考。

關(guān)鍵詞 認(rèn)購(gòu)書(shū) 性質(zhì)認(rèn)定 責(zé)任分析

作者簡(jiǎn)介：毛曉濤，遼寧智庫(kù)律師事務(wù)所律師，研究方向：建筑房地產(chǎn)法律。

中圖分類(lèi)號(hào)：D922.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.06.159

認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人在簽署正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同前就有關(guān)買(mǎi)賣(mài)商品房事宜達(dá)成的初步意向。實(shí)踐中，經(jīng)常會(huì)發(fā)生一方違反或拒絕繼續(xù)履行認(rèn)購(gòu)書(shū)的情形，在此情況下，違反認(rèn)購(gòu)書(shū)的一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)何種責(zé)任，責(zé)任范圍如何確定，對(duì)方是否可以要求強(qiáng)制締結(jié)商品房買(mǎi)賣(mài)合同，本文現(xiàn)就前述問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)單的分析探討。

一、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)性質(zhì)

開(kāi)發(fā)企業(yè)與買(mǎi)受人簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前，為了確定交易房屋的相關(guān)事宜，往往雙方會(huì)訂立一個(gè)法律文書(shū)，通常稱(chēng)之為商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，也叫“意向書(shū)”、“確認(rèn)書(shū)”、“預(yù)訂單”等。認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容一般包括：雙方當(dāng)事人的基本情況、房屋基本情況、房屋價(jià)款、簽署商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)限、雙方為簽署商品房買(mǎi)賣(mài)合同所應(yīng)履行的義務(wù)、定金條款等。

認(rèn)購(gòu)書(shū)一般具有以下特征：

1.認(rèn)購(gòu)書(shū)具備《合同法》規(guī)定的合同成立基本要素，是獨(dú)立的合同，其在當(dāng)事人雙方形成獨(dú)立的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，且不以商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立而存在。

2.相對(duì)于《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同基本內(nèi)容，認(rèn)購(gòu)書(shū)只不過(guò)是對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)的最核心內(nèi)容進(jìn)行約定，不是正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，其他內(nèi)容有待于雙方進(jìn)一步協(xié)商、確定。

3.認(rèn)購(gòu)書(shū)的標(biāo)的為談判及簽約行為，即雙方當(dāng)事人就商品房買(mǎi)賣(mài)事宜進(jìn)行談判，并在一定期限內(nèi)訂立正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

根據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)的前述特征，認(rèn)購(gòu)書(shū)是獨(dú)立的合同，屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約合同。按照傳統(tǒng)的民法理論，合同可分為本約和預(yù)約。預(yù)約是指合同雙方約定將來(lái)訂立一定合同（即本約）的合同，預(yù)約合同中約定雙方將來(lái)應(yīng)當(dāng)訂立的合同為本約。預(yù)約合同以談判和簽約行為為標(biāo)的，以固定交易機(jī)會(huì)為目的，合同當(dāng)事人僅能依據(jù)預(yù)約合同請(qǐng)求對(duì)方訂立合同，不能要求對(duì)方履行交易行為。而本約合同以交易行為為標(biāo)的，以實(shí)現(xiàn)交易為目的，合同當(dāng)事人可依據(jù)本約合同請(qǐng)求對(duì)方履行交易行為。因此，預(yù)約合同與本約合同無(wú)論在性質(zhì)、效力、目的及法律關(guān)系上均為不同。

開(kāi)發(fā)企業(yè)與買(mǎi)受人之間簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的目的是為了促使雙方進(jìn)一步協(xié)商并最終簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，可見(jiàn)，認(rèn)購(gòu)書(shū)與正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同的關(guān)系是預(yù)約合同與本約合同的關(guān)系。

二、違反商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任

（一）責(zé)任性質(zhì)

違反認(rèn)購(gòu)書(shū)，拒絕簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)承擔(dān)何種性質(zhì)的法律責(zé)任，存在三種觀點(diǎn)。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，因認(rèn)購(gòu)書(shū)屬于預(yù)約合同，目的是為了訂立本約合同，違反認(rèn)購(gòu)書(shū)的行為發(fā)生在本約訂立過(guò)程中，根據(jù)《合同法》第42條規(guī)定：“當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中有下列情形之一的，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：（一）假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為。”違反認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)雖就本約而言屬于預(yù)約合同，但其具備《合同法》規(guī)定的合同成立基本要素，屬于獨(dú)立的合同，根據(jù)《合同法》第107條：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”的規(guī)定，違反認(rèn)購(gòu)書(shū)因承擔(dān)違約責(zé)任。

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，前兩種觀點(diǎn)只是分析問(wèn)題的角度不同，單獨(dú)從違反預(yù)約合同的角度看，構(gòu)成違約責(zé)任；預(yù)約屬于訂立本約合同的過(guò)程，相對(duì)于本約的角度看，違反預(yù)約，則構(gòu)成締約過(guò)失責(zé)任。此種情況下，違約責(zé)任與締約過(guò)失責(zé)任相競(jìng)合，權(quán)利人既可以選擇要求義務(wù)人承擔(dān)違約責(zé)任，也可以選擇要求義務(wù)人承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。

最高人民法院對(duì)此問(wèn)題持第二種觀點(diǎn)，即違反預(yù)約合同應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的性質(zhì)為違約責(zé)任，而非締約過(guò)失責(zé)任。 預(yù)約是締結(jié)本約的準(zhǔn)備階段，其最終目的是本約的順利簽訂。違反預(yù)約行為與締約過(guò)失行為在行為屬性上有本質(zhì)區(qū)別，違反預(yù)約行為屬于預(yù)約成立后的違約行為，而締約過(guò)失行為則是破壞約定成立的行為。此外，兩種行為的責(zé)任規(guī)制也有明顯區(qū)別。通常情況下，根據(jù)合同的相對(duì)性和意思自治原則，違反預(yù)約的責(zé)任承擔(dān)主要取決于預(yù)約中有關(guān)違約責(zé)任條款的約定，若無(wú)相關(guān)約定，違約責(zé)任的承擔(dān)即進(jìn)入法官自由裁量的范疇內(nèi)。而締約過(guò)失責(zé)任屬法定責(zé)任，締約過(guò)失之行為模式亦有合同法明確規(guī)定，如給對(duì)方造成損失，須承擔(dān)賠償責(zé)任。

（二）責(zé)任范圍

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第2條，以及《合同法》第107條規(guī)定，違反認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，違約方應(yīng)賠償對(duì)方損失。

那么，違反認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)承擔(dān)賠償損失的范圍如何確定？《合同法》第113條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失”。根據(jù)此條規(guī)定，損失包括信賴(lài)?yán)鎿p失和履行利益損失。

所謂信賴(lài)?yán)媸侵府?dāng)事人相信合同的有效成立，因某種事實(shí)的發(fā)生該合同不能成立，或者沒(méi)有生效而導(dǎo)致的損害，又稱(chēng)為消極利益，這種利益的損失是將當(dāng)事人現(xiàn)實(shí)的利益狀態(tài)與訂立合同之前的利益狀態(tài)加以比較，對(duì)信賴(lài)?yán)婕右再r償是使當(dāng)事人的利益狀態(tài)回復(fù)到未訂立合同時(shí)的利益狀態(tài)。 《最高人民法院關(guān)于買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋理解與適用》一書(shū)認(rèn)為信賴(lài)?yán)姘▽?shí)際受到的損失和機(jī)會(huì)損失。買(mǎi)賣(mài)預(yù)約合同中的實(shí)際受到的損失范圍主要包括：（1）訂立預(yù)約合同所支付的各項(xiàng)費(fèi)用；（2）準(zhǔn)備為簽訂買(mǎi)賣(mài)合同所支付的費(fèi)用；（3）已付款項(xiàng)的法定孳息；（4）提供擔(dān)保造成的損失。至于機(jī)會(huì)損失如何界定、賠償，目前理論界和實(shí)務(wù)界存在爭(zhēng)論。

而履行利益是指法律行為有效成立時(shí)，當(dāng)事人因債務(wù)人不履行債務(wù)給另一方造成的損失，又稱(chēng)為積極利益、可得利益，這種利益的損失是將當(dāng)事人現(xiàn)實(shí)的利益狀態(tài)與合同履行后的期待利益狀態(tài)加以比較，對(duì)履行利益加以賠償是使當(dāng)事人的利益狀態(tài)回復(fù)到合同得到履行時(shí)的期待利益狀態(tài)。 《最高人民法院關(guān)于買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋理解與適用》一書(shū)中的觀點(diǎn)認(rèn)為：“預(yù)約合同的履行只是發(fā)生簽訂本約合同的行為，即建立一個(gè)新的合同關(guān)系。預(yù)約合同履行行為本身并無(wú)任何交易發(fā)生，沒(méi)有生成任何經(jīng)濟(jì)利益。若未達(dá)成本約，僅是喪失一次訂立合同的機(jī)會(huì)，并無(wú)可得利益損失?！惫P者認(rèn)為，在違反認(rèn)購(gòu)書(shū)的損害賠償中并不存在履行利益損失，《合同法》中“損害賠償”的“損害”指的是財(cái)產(chǎn)損害，而認(rèn)購(gòu)書(shū)中的義務(wù)僅為談判義務(wù)，其履行利益也僅是商品房買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂，并不涉及可得財(cái)產(chǎn)利益的問(wèn)題，當(dāng)事人違反認(rèn)購(gòu)書(shū)給對(duì)方造成的是損失是機(jī)會(huì)損失，即尚失了與第三方簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的機(jī)會(huì)，而不能直接將簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后可能獲得的履行利益作為違反認(rèn)購(gòu)書(shū)的損失賠償范圍。

開(kāi)發(fā)商違反認(rèn)購(gòu)書(shū)，導(dǎo)致雙方未能簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，購(gòu)房者能否以此向開(kāi)發(fā)商主張賠償房?jī)r(jià)上漲部分的損失？對(duì)于此問(wèn)題，筆者持否定觀點(diǎn)。房?jī)r(jià)上漲與否，是商品內(nèi)在價(jià)值規(guī)律的市場(chǎng)化體現(xiàn)，有其自發(fā)性和不確定性，價(jià)格圍繞價(jià)值進(jìn)行上下波動(dòng)是經(jīng)濟(jì)學(xué)自然規(guī)律，不能靠規(guī)則固化，固定規(guī)則的價(jià)值體現(xiàn)是損失彌補(bǔ)，而非“提供商機(jī)”。

（三）一方不履行商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，是否可以強(qiáng)制締約

對(duì)于此問(wèn)題，目前存在不同的觀點(diǎn)。

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，既然違反認(rèn)購(gòu)書(shū)承擔(dān)的是違約責(zé)任，根據(jù)《合同法》第107條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”，因此，可以要求違約方繼續(xù)履行認(rèn)購(gòu)書(shū)，即簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，強(qiáng)制締約違反契約自由原則，違反預(yù)約合同的責(zé)任范圍不應(yīng)包括繼續(xù)履行，不可強(qiáng)制締約。

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，強(qiáng)制締約屬于法定義務(wù)，只有在法律明確規(guī)定一方負(fù)有與他人締約的義務(wù)，才可主張強(qiáng)制締約，而訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并非開(kāi)發(fā)企業(yè)或購(gòu)房者的法定義務(wù)，因此，一方不履行認(rèn)購(gòu)書(shū)，對(duì)方不可要求強(qiáng)制締約。

筆者認(rèn)為同意第三種觀點(diǎn)。強(qiáng)制締約是指依據(jù)法律規(guī)定，民事主體負(fù)有與他人訂立合同的法定義務(wù)，非有正當(dāng)理由，不得拒絕訂立合同，包括負(fù)有法定義務(wù)向他人發(fā)出要約，或?qū)λ说囊s做出承諾。法律規(guī)定強(qiáng)制締約義務(wù)，一般為了維護(hù)社會(huì)公共利益、維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序、保護(hù)特殊群體利益，如《電力法》第26條規(guī)定：“供電營(yíng)業(yè)區(qū)內(nèi)的供電營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)，對(duì)本營(yíng)業(yè)區(qū)內(nèi)的用戶有按照國(guó)家規(guī)定供電的義務(wù)；不得違反國(guó)家規(guī)定對(duì)其營(yíng)業(yè)區(qū)內(nèi)申請(qǐng)用電的單位和個(gè)人拒絕供電”，《合同法》第289條規(guī)定：“從事公共運(yùn)輸?shù)某羞\(yùn)人不得拒絕旅客、托運(yùn)人的通常、合理的要求”，《證券法》第87條規(guī)定：“收購(gòu)要約的期限屆滿，收購(gòu)人持有的被收購(gòu)公司的股份數(shù)達(dá)到該公司已發(fā)行的股份總數(shù)的90%以上的，其余仍持有被收購(gòu)公司股票的股東，有權(quán)向收購(gòu)人以收購(gòu)要約的同等條件出售其股票，收購(gòu)人應(yīng)當(dāng)收購(gòu)”。強(qiáng)制締約必須在有法律明確規(guī)定的情況下方可適用。

但是，如果認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)具備的主要內(nèi)容，則認(rèn)購(gòu)書(shū)實(shí)際上已轉(zhuǎn)化為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，一方違約時(shí)，對(duì)方可直接依據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定要求違約方履行義務(wù)，不存在強(qiáng)制締結(jié)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的問(wèn)題。

注釋?zhuān)?/p>

《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)、意向書(shū)、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買(mǎi)賣(mài)合同，一方不履行訂立買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持”。

最高人民法院民事審判第二庭.最高人民法院關(guān)于買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋理解與適用.人民法院出版社.2012.

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