宋代“先問親鄰”制度與不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)規(guī)則之比較

鄧興武　柴榕翔

摘 要 我國(guó)法制文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，雖然中華法系已經(jīng)消亡，但是中國(guó)法制史上的璀璨文化仍然值得我們研究學(xué)習(xí)?！跋葐栍H鄰”是我國(guó)古代民間交易活動(dòng)中的一項(xiàng)基本規(guī)則，在宋代，隨著商品經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展，該規(guī)則日趨完善，成為了民間交易的一項(xiàng)重要法定制度，一直沿用至明清時(shí)期，后來演化成一種民間交易習(xí)慣。縱觀當(dāng)代的物權(quán)法，在不動(dòng)產(chǎn)交易方面，規(guī)定了某些相關(guān)主體在不動(dòng)產(chǎn)買賣中享有優(yōu)先購買權(quán)，這一規(guī)定與宋代“先問親鄰”制度有著許多相似之處。本文以宋代“先問親鄰”制度為出發(fā)點(diǎn)，通過對(duì)比分析，探究宋代“先問親鄰”制度與物權(quán)法中不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)規(guī)則背后的法理文化差異，增強(qiáng)對(duì)法律與社會(huì)關(guān)系的理解。

關(guān)鍵詞 先問親鄰 不動(dòng)產(chǎn)買賣 優(yōu)先購買權(quán)

作者簡(jiǎn)介：鄧興武、柴榕翔，中央司法警官學(xué)院2017級(jí)法律碩士（法學(xué)）研究生。

中圖分類號(hào)：D929 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.06.117

一、宋代的先問親鄰制度

（一）先問親鄰制度的概述

我國(guó)古代是一個(gè)以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)的國(guó)家， 宗法倫理秩序規(guī)則廣泛地影響著人們的實(shí)踐行為。在民間交易活動(dòng)中，先問親鄰的交易習(xí)慣很早就已出現(xiàn)，“先問親鄰”規(guī)則產(chǎn)生的確切年代，學(xué)術(shù)界還沒有定論，但現(xiàn)有史料分析證明：唐朝中后期，民間田土交易中出現(xiàn)了“先問親鄰”現(xiàn)象；宋人鄭克說：“賣田問鄰，成券會(huì)鄰，古法也?！?這表明在宋朝之前“先問親鄰”已經(jīng)入法。宋朝時(shí)隨著均田制的瓦解和土地私有化的加快，民間土地、房屋買賣活動(dòng)逐漸增多，有關(guān)田宅等不動(dòng)產(chǎn)的契約規(guī)則也逐步法定化并不斷完善，“先問親鄰”便是其中的一項(xiàng)重要法律制度。

（二）宋代先問親鄰制度的主要內(nèi)容及其變化

宋代田宅典、賣活動(dòng)中，法律規(guī)定在同等條件下，親鄰享有優(yōu)先購買權(quán)?！端涡探y(tǒng)》規(guī)定：應(yīng)典賣，倚當(dāng)物業(yè)，先問房親，房親不要，次問四鄰，四鄰不要，他人次得交易。房親著價(jià)不盡，亦任就得價(jià)高處交易。如業(yè)主、牙人等欺罔鄰、親，契貼內(nèi)虛抬價(jià)錢，及鄰、親妄有遮吝者，并據(jù)所欺錢數(shù)，與情狀輕重，酌量科斷。 這一條文表明了宋代田宅買賣要遵循的基本規(guī)則，即物主典、賣田宅要先問親鄰，親鄰享有法定的優(yōu)先購買權(quán)，如果第三人和賣主損害親鄰的優(yōu)先購買權(quán)將要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

隨著宋代民間商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，先問親鄰的內(nèi)容越來越具體，四鄰之間有了先后順序的規(guī)定。據(jù)史料記載，開寶二年（969）規(guī)定：“其鄰以東、南為上，西、北次之，上鄰不買，遞問次鄰，四鄰俱不售，乃外召錢主。或一鄰至著兩家已上，東、西二鄰則以南為上，南、北二鄰則以東為上?！?這一規(guī)定使得四鄰的先后順序得以明確，彌補(bǔ)了《宋刑統(tǒng)》中規(guī)定的不足，增加了法律的實(shí)際可操作性。宋律還規(guī)定典、賣田宅者須“以帳取問”親鄰，也就是必須以書面形式征求親鄰的意見。同樣，如果親鄰放棄優(yōu)先購買權(quán)的，也需要取得親鄰書面的“批退”才能賣給他人。

南宋以后，法律對(duì)先問親鄰制度的規(guī)定發(fā)生了一些變化，《名公書判清明集》中記載“所在百姓多不曉親鄰之法，往往以為親自親、鄰自鄰。執(zhí)親之說者，則凡是有關(guān)典賣之業(yè)，不問有鄰無鄰，皆欲收贖執(zhí)鄰之說者，則凡是南北東西之鄰，不問有親無親，亦欲取贖。殊不知，在法所謂應(yīng)問所親鄰者，止是問本宗有服紀(jì)親之有鄰至者。如有親而無鄰與有鄰而無親，皆不在問限。 這表明南宋以后“先問親鄰”中的親鄰僅指“親且鄰”，排除了單純是“親”或“鄰”的部分。此外，對(duì)于鄰的范圍也有清晰的界定，“有別戶田別間者，非其間隔古來溝河及眾戶往來道路之類者，不為鄰?！?即有戶田相隔的，如果不是因自然的溝河或者公共道路導(dǎo)致的，都不視為“鄰”。法律還規(guī)定了親鄰主張優(yōu)先購買權(quán)的期限為3年，逾期不得再行主張，“諸典賣田宅滿三年而訴應(yīng)問鄰而不問者，不得受理?！?/p>

由上可知，隨著社會(huì)的發(fā)展，宋代田宅交易先問親鄰中的“親鄰”順序和范圍逐漸具體，問答時(shí)限也有了嚴(yán)格的規(guī)定，先問親鄰制度在宋代已經(jīng)發(fā)展至完備狀態(tài)。

二、物權(quán)法中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定

物的交易規(guī)則一直都是民法中的重要內(nèi)容之一， 2007年我國(guó)頒布并實(shí)施了第一部物權(quán)法，在不動(dòng)產(chǎn)交易方面，物權(quán)法為相關(guān)主體設(shè)定了優(yōu)先購買權(quán)，主要體現(xiàn)在按份共有人處分共有財(cái)產(chǎn)和私有房屋出租人出賣房產(chǎn)之中，詳見《物權(quán)法》第一百零一條和《合同法》第二百三十條的規(guī)定 。不動(dòng)產(chǎn)因?yàn)榫哂胁豢赊D(zhuǎn)移的特性，按份共有人或者私有房屋承租人在買賣活動(dòng)發(fā)生前就與所有權(quán)者形成了一種親密關(guān)系，當(dāng)買賣活動(dòng)發(fā)生時(shí)，他們或許比第三人更期待能夠獲得出賣的標(biāo)的物，以實(shí)現(xiàn)他們的利益需求，物權(quán)法規(guī)定在同等條件下賦予他們優(yōu)先購買權(quán)充分保障了他們的期待權(quán)。

由于社會(huì)關(guān)系的復(fù)雜性會(huì)導(dǎo)致民事主體間發(fā)生權(quán)利沖突，所以私有房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)并不是絕對(duì)的。當(dāng)私有房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)與房屋所有權(quán)按份共有人或者賣主近親屬的期待權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，物權(quán)法優(yōu)先保障了后者的優(yōu)先權(quán)，詳見《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十四條的規(guī)定。 這一規(guī)定是在基于不動(dòng)產(chǎn)形成的先前關(guān)系親密程度的基礎(chǔ)上做出的價(jià)值衡量，兼顧了法律的公正價(jià)值與秩序價(jià)值，充分保障了與不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人關(guān)系更親近主體的利益，這對(duì)于維護(hù)交易秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，維護(hù)相關(guān)權(quán)利人的利益有著積極的意義。

三、宋代親鄰優(yōu)先權(quán)與物權(quán)法中不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)之比較

（一）二者的相似之處

通過前面的闡述，我們可以發(fā)現(xiàn)宋代田宅交易規(guī)則中的“先問親鄰”制度與物權(quán)法中的不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)規(guī)則雖然產(chǎn)生于不同的時(shí)代，但二者有許多相似的地方，概括來說主要有以下幾個(gè)方面：

1.宋代親鄰的優(yōu)先權(quán)與物權(quán)法中相關(guān)主體優(yōu)先購買權(quán)的行使都是以同等條件為基礎(chǔ)的，主要指價(jià)格相同。

2.都有利于促進(jìn)社會(huì)和諧。宋代“先問親鄰”規(guī)則有利于維護(hù)傳統(tǒng)的宗族、鄰里和睦相處的社會(huì)關(guān)系，而物權(quán)法賦予物的相關(guān)人優(yōu)先購買權(quán)，有利于維系基于交易標(biāo)的物先前形成的社會(huì)關(guān)系。

3.兩種制度都是通過對(duì)第三人平等購買權(quán)的限制來實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)交易效果最優(yōu)化。無論是宋代的“先問親鄰”規(guī)則，還是物權(quán)法中規(guī)定的優(yōu)先權(quán)，雖然在某種程度上限制了第三人的平等交易權(quán)，但提升了賣主的交易安全性，因?yàn)樵谕葪l件下宋代的“親鄰”或物權(quán)法上的優(yōu)先權(quán)人對(duì)賣主來說都是比較熟悉的人，有助于降低交易風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)交易秩序，節(jié)約交易成本。

4.都有特定的適用范圍、適用主體及期限。宋代“親鄰”的優(yōu)先權(quán)一般適用于田宅的抵押、典當(dāng)、出賣，物權(quán)法中不動(dòng)產(chǎn)的優(yōu)先權(quán)主要適用于按份共有的不動(dòng)產(chǎn)份額處分或私有房屋出租人在租賃期間出賣房屋，并且二者都對(duì)優(yōu)先權(quán)的適用主體及行使期限做了明確的規(guī)定，詳見前面的表述。

5.都有優(yōu)先權(quán)受損的救濟(jì)條款。如前面所述，宋代“如業(yè)主、牙人等欺罔鄰、親，契貼內(nèi)虛抬價(jià)錢，及鄰、親妄有遮吝者，并據(jù)所欺錢數(shù)，與情狀輕重，酌量科斷?！边@表明如果賣主與他人以欺騙的方式損害親鄰的優(yōu)先購買權(quán)將會(huì)受到懲罰。而物權(quán)法也規(guī)定，物主在出賣標(biāo)的物時(shí)，如果沒有依法通知優(yōu)先權(quán)人，優(yōu)先權(quán)人可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。

（二）二者的不同之處

由于客觀歷史條件和社會(huì)性質(zhì)的不同，宋代“先問親鄰”制度與物權(quán)法中不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)規(guī)則也存在一些法理文化差異：

1.立法指導(dǎo)思想不同。法律源于現(xiàn)實(shí)，立法受社會(huì)客觀條件的制約。宋代“先問親鄰”制度產(chǎn)生于以小農(nóng)經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)的封建主義社會(huì)，受傳統(tǒng)的宗族主義和集體本位思想影響較大。而物權(quán)法產(chǎn)生的社會(huì)基礎(chǔ)是社會(huì)主義社會(huì)，立法指導(dǎo)思想是綜合性的，既考慮廣大人民的根本利益，也考慮某些特殊情況，兼顧公正與效率，充分體現(xiàn)了人民的意志。

2.買主使用標(biāo)的物的時(shí)間不同。宋代田宅交易在先問親鄰后，如果親鄰?fù)赓徺I，其不能立馬使用標(biāo)的物，必須經(jīng)過“輸錢印契”、“過割賦稅”、“原主離業(yè)”這幾個(gè)步驟后才能使用標(biāo)的物，程序非常嚴(yán)格，不利于提高標(biāo)的物的使用效益。而物權(quán)法并沒有這么嚴(yán)格的規(guī)定，標(biāo)的物的交付使用時(shí)間可以由買賣雙方合意約定，充分尊重了民事主體的意思自治權(quán)。

3.買賣合同受官方干預(yù)的程度不同。宋代田宅買賣合同必須要在官府備案，經(jīng)官府審查并加蓋印章后才有法律效力，并且違背先問親鄰的交易行為是非法的，當(dāng)事人的意思自治受到了極大的限制，這樣做也是為了增加官府稅收，維護(hù)封建統(tǒng)治秩序。物權(quán)法雖然也規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)交易需要到法定機(jī)關(guān)登記后才發(fā)生法律上的物權(quán)變動(dòng)效果，但是當(dāng)事人享有意思自治權(quán)，只要合同約定不違背法律的強(qiáng)制性規(guī)定就是有效的，即使沒有發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，守約方也可以基于合同約定請(qǐng)求違約方承擔(dān)違約責(zé)任。此外，如果出賣方?jīng)]有履行通知義務(wù)而直接與第三人交易的，該交易行為依然有效，不像宋代那樣沒有先問親鄰的交易是非法的。

四、結(jié)語

無論古今，民間交易活動(dòng)一直是國(guó)家經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，都需要相關(guān)法律規(guī)則對(duì)其規(guī)范和引導(dǎo)。通過對(duì)比分析，我們可以看出宋代將先問親鄰和官府審查契約作為田宅買賣的法定生效要件，雖然具有某種局限性，但保障親鄰權(quán)益實(shí)現(xiàn)的這一價(jià)值追求卻是值得肯定的，物權(quán)法中規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)主體享有優(yōu)先購買權(quán)在某種程度上也體現(xiàn)了這一價(jià)值追求，有助于促進(jìn)交易活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的統(tǒng)一。法律源于社會(huì)現(xiàn)實(shí)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必將推動(dòng)著法律的發(fā)展，反過來法律也會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生反作用。所以立法必須著眼于社會(huì)發(fā)展的客觀需要，反映社會(huì)公認(rèn)價(jià)值內(nèi)涵，才能成為良法，進(jìn)而為推進(jìn)社會(huì)善治奠定好基礎(chǔ)。

注釋：

折獄龜鑒（卷6）.劉沆問鄰.北京：中華書局.1985.

《宋刑統(tǒng)》卷13.

[清]徐松.《宋會(huì)要輯稿·食貨》三七之一，天寶二年九月.北京：中華書局.1957.4448.

柴榮.中國(guó)古代先問親鄰制度考析.法學(xué)研究.2007-07-15.

名公書判清明集·親鄰之法（卷9）.北京：中華書局.1987.

[清]徐松.《宋會(huì)要輯稿·食貨》三一之二六.北京：中華書局.1957.

《物權(quán)法》第一百零一條：按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利?！逗贤ā返诙偃畻l：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十四條規(guī)定：具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；（四）第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

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