萬科財務(wù)報表分析

朱彤

【摘 要】2015年萬科陷入股權(quán)之爭，本文基于2014-2015年萬科財務(wù)報表，分析了其償債，營運，盈利，增長等能力，并就分析結(jié)果給出一定的結(jié)論及建議。

【關(guān)鍵詞】萬科股權(quán)之爭；財務(wù)分析

一、引言

2015年房地產(chǎn)政策堅持促銷費、去庫存的總基調(diào)，供需兩端寬松政策頻出以促進市場量價穩(wěn)步回升，行業(yè)運行政策環(huán)境顯著改善，市場持續(xù)回暖，，供應壓力過剩有所緩解；同時住房改善需求顯著釋放，一線及重點二線城市高價位樓盤成交占比提升，新房百城住宅價格累計上漲3.39%，一線城市上漲15.1%，二三線城市均下跌；品牌房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績穩(wěn)步提升，熱點城市布局深化。

萬科為專業(yè)化房地產(chǎn)公司，主營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務(wù)。2015年公司實現(xiàn)營業(yè)收入1955.5億元，較2014年上升了33.6%，實現(xiàn)歸屬于股東的凈利潤較2014年增長了15.1%。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的主要產(chǎn)品為商品住宅，截至2015年底，公司在中國大陸擁有472個主要開發(fā)項目，實現(xiàn)銷售面積2，067.1萬平方米，銷售金額2，614.7億元，在全國的市場占有率上升至3.00%。海外項目貢獻銷售面積2.8萬平方米，貢獻銷售收入28.8億元。物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)實現(xiàn)合并報表范圍內(nèi)主營業(yè)務(wù)收入29.7億元，同比增長49.4%。公司將與深圳地鐵展開“地鐵+物業(yè)”合作，向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型。

二、財務(wù)狀況經(jīng)營成果分析

1.資產(chǎn)負債表分析

萬科資產(chǎn)與權(quán)益對稱結(jié)構(gòu)為穩(wěn)健結(jié)構(gòu)，流動資產(chǎn)由短期資金和長期資金共同供給。2015年流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)比重為89.49%，較2014年略有下降。其中，兩年的存貨占流動資產(chǎn)的比重均在67%以上，其次是其它應付款和貨幣資金。長期股權(quán)投資在非流動資產(chǎn)中占比最大，為52.14%。負債占總資產(chǎn)的77.7%，其中流動負債占比較大，兩年均在68%左右。流動負債中，占比較大為應付賬款和預收賬款。2015年未分配利潤占所有權(quán)權(quán)益比重為8.60%，較2014年增長了25.25%。經(jīng)營性資產(chǎn)2015年占比達92%以上，投資性資產(chǎn)占比較2014年略有提升。流動負債中主要為經(jīng)營環(huán)節(jié)負債，且多為信用負債，成本較低。

2.利潤表分析

收支方面：縱向來看，營業(yè)成本占營業(yè)收入的比重最大，達70%，營業(yè)稅及附加為第二大項占比9%左右，兩年基本保持穩(wěn)定。期間費用三項合計占營業(yè)收入的4.8%，較2014年的6.2%有所下降，主要是銷售、財務(wù)費用的減少。橫向來看，營業(yè)收入增幅為33.58%略低于營業(yè)成本34.71%的增幅，營業(yè)稅金及附加，管理費用均呈現(xiàn)超過20%的正增長，銷售費用、財務(wù)費用、資產(chǎn)減值損失呈現(xiàn)出負增長，投資收益也表現(xiàn)為14.36%的減少。銷售費用的減少主要是降低了品牌推廣費用，財務(wù)費用的減少則是短期借款減少帶來的利息支出的減少和債權(quán)性投資增加帶來的利息收入的增加。營業(yè)外收支占比在0.5%以下。利潤方面：2015年公司的營業(yè)利潤、利潤總額、凈利潤的增幅相當，都在33%左右。凈利潤達259億元。以上變化說明公司規(guī)模在擴張，銷售增長速度快，發(fā)展前景向好。

3.現(xiàn)金流量表分析

2014、15兩年，經(jīng)營活動現(xiàn)金流入占現(xiàn)金流入總量均在80%以上，占絕對比重。2015年銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金占比達76.81%，為經(jīng)營活動現(xiàn)金流入的主要來源；相對應，經(jīng)營活動現(xiàn)金流出占現(xiàn)金流出總量的比重最大為75.05%，購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金為最大流出，達50.2%，較2014年增加了36.49%；投資活動現(xiàn)金流入占現(xiàn)金流入總量的1.46%，較2014年下降了46.46%。投資活動現(xiàn)金流出占流出總量的9.46%，較14年增加了138.84%，占比較大的投資所支付的現(xiàn)金本年度增長了348.36%；籌資活動現(xiàn)金流入占流入總量的16.34%，較2014年下降了了6.36%。取得借款收到的現(xiàn)金占比最大?；I資活動現(xiàn)金流出占流出總量的比重為15.48%，較2014年減少了29.58%，主要為償還債務(wù)支付的現(xiàn)金本年度減少了41.71%。經(jīng)營活動流入流出比為1.08，較14年有所降低。2015年投資活動的流入流出比為0.15，三年內(nèi)企業(yè)的投資活動現(xiàn)金流量凈額均小于0，流入流出相差較大，說明集團在進行戰(zhàn)略性擴張。

4.相關(guān)財務(wù)指標分析

1）償債能力分析

流動比率低于國際標準2但高于1，說明短期資產(chǎn)足以償還短期債務(wù)；速動比率遠小于國際標準1，因為存貨在占比較大，故與流動比率相差較大；現(xiàn)金流動負債比率也較低，源于流動負債增加和經(jīng)營活動流出的大幅波動。同樣現(xiàn)金利息倍數(shù)下降較多也是基于此。公司的流動負債保障倍數(shù)較低，于短期債權(quán)人是不利的。資產(chǎn)負債率在77%的較高水平，權(quán)益乘數(shù)大表明財務(wù)杠桿較大，風險也高。長期負債與營運資本比率較高，長期負債的增長速度快于營運資本，償債能力在下降。利息保障倍數(shù)較高，負債規(guī)模縮減，經(jīng)營利潤增加。

2）營運能力分析

應收賬款周轉(zhuǎn)率處于較高水平且遠大于應付賬款周轉(zhuǎn)率，意味著企業(yè)銷售回款加快，企業(yè)話語權(quán)強。建設(shè)周期的相對縮短和存貨銷量增加，周轉(zhuǎn)天數(shù)縮短?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率相對較低，房地產(chǎn)存貨經(jīng)營周期長，相對回收資金較慢?？傎Y產(chǎn)減值率較低，這主要是因為公司資產(chǎn)多為保值升值資產(chǎn)。凈資產(chǎn)增長率增長較快，說明隨著資本的積累，企業(yè)的規(guī)模在逐漸擴張。銷售增長率上升較快且處于較高水平，體現(xiàn)企業(yè)銷售較快的增長速度。3）盈利能力分析

2015年ROE和ROA有所增長，表明企業(yè)的資本運營效率在提高，獲取報酬水平在提升?？傎Y產(chǎn)利潤率略低于ROA，該指標提高，企業(yè)的資產(chǎn)利用效益在改善，企業(yè)的盈利水平增強。銷售毛利率處于較好水平，且保持穩(wěn)定，盈利能力較好。經(jīng)營利潤率基本穩(wěn)定，和銷售毛利率相差較大，企業(yè)可加強期間費用管理，提高經(jīng)營利潤率。銷售凈利率保持穩(wěn)定為13%左右，盈利水平較好，但絕非暴利。經(jīng)營成本利潤率略有上升，表明企業(yè)成本費用盈利能力在提升。

三、分析結(jié)論及建議

（1）2015年隨著房市回暖，總資產(chǎn)規(guī)模增長上升至20.24%，凈利潤也呈現(xiàn)較大幅度增長。萬科借助其品牌，資金等優(yōu)勢，保持著較好的增長趨勢，處于不斷規(guī)模擴張和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型中。

（2）短期償債指標相對較低，涉及現(xiàn)金流量的指標都偏低。企業(yè)整體的長期償債能力不高，，從公司盈利增長來看有足夠能力提高自有資金比例，適當降低負債規(guī)模，提升償債能力。

（3）存貨周轉(zhuǎn)期，應收賬款周轉(zhuǎn)期均有較大比例的縮短，總資產(chǎn)收入率在增加，資產(chǎn)減值率下降，成本收入率基本穩(wěn)定。企業(yè)的營運能力在增強，資金的使用效率提高。公司的凈資產(chǎn)收益率、經(jīng)營利潤率實現(xiàn)一定的增長，處在行業(yè)較高水平。盈利能力較好。但是本年度的銷售現(xiàn)金比率，現(xiàn)金經(jīng)營利潤率均呈現(xiàn)較大幅度下降，說明企業(yè)的收益質(zhì)量不佳。

（4）萬科預計與深圳地鐵“地鐵+物業(yè)”深入合作，圍繞地鐵為城市提供配套服務(wù)，向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型，讓萬科的全體股東都能分享地鐵時代的經(jīng)濟紅利。就預期增長率計算出的PE值來看，公司的股票價值被低估，有較好的投資價值。萬科此間身處股權(quán)之爭，專家紛紛預測萬科于7月份的復牌會迎來股價一定程度的下跌。

【參考文獻】

[1]劉昊.萬科的財務(wù)戰(zhàn)略研究[D].北京交通大學，2017.

[2]刁文昊.萬科股權(quán)之爭與財務(wù)績效案例分析[D].吉林財經(jīng)大學，2017.