房地產(chǎn)企業(yè)成本管控問題研究

費秋波

【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱。近期，國家出臺了一系列宏觀政策，使房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間壓縮。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要進行精細化管理以保證實現(xiàn)企業(yè)利潤目標。房地產(chǎn)成本管控在企業(yè)經(jīng)營管理中占有重要地位，企業(yè)經(jīng)營層應提高成本管控意識，并由公司全員參與成本管控。本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)成本管控中存在的不足，并針對現(xiàn)有問題提出幾點建議。

【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要性

成本管理，即企業(yè)在生產(chǎn)運營過程中采用的成本費用管理方法及控制措施。成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理過程中占有重要地位，具體包括對房地產(chǎn)企業(yè)運營成本、采購成本、管理費用、銷售費用和財務費用支出的管控。房地產(chǎn)企業(yè)成本管控具有重要作用。企業(yè)可以結合生產(chǎn)經(jīng)營特點制定成本費用管理辦法，實時監(jiān)控企業(yè)成本費用支出，使企業(yè)的毛利率高于整個行業(yè)的整體水平，從而鞏固企業(yè)的競爭優(yōu)勢，使企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展下去。

二、當前房地產(chǎn)企業(yè)成本管控存在的問題和局限性

1.施工現(xiàn)場管理不善，偏離成本目標

房地產(chǎn)開發(fā)項目過程復雜，參與人員多、開發(fā)周期長、涉及行業(yè)廣。在項目開工前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需要按地塊所處的地理位置，周圍環(huán)境情況，確定項目開發(fā)周期，合理搭配住宅產(chǎn)品、商業(yè)配套設施及地下、地上車位、車庫的占比，在滿足地塊整體容積率的條件下，合理分配各產(chǎn)品所占的成本支出，滿足企業(yè)利潤最大化的需求。如前期設計階段準備工作不充分，后期施工階段往往會發(fā)生大量的設計變更，增加企業(yè)不必要的成本支出，偏離企業(yè)前期所設定的目標成本。此外，部分房地產(chǎn)企業(yè)疏于對施工單位進行管理，乙方不重視施工組織規(guī)劃質量，監(jiān)理單位沒能很好的履行監(jiān)督職責，盲目簽字蓋章，導致現(xiàn)場經(jīng)常出現(xiàn)返工重做，無法達到設計階段施工工藝的問題，最終導致開發(fā)公司所有工期都不能按時交付，偏離企業(yè)的目標成本，影響企業(yè)信用。

2.成本管理體系缺乏

現(xiàn)階段的房地產(chǎn)行業(yè)對成本管控沒有形成統(tǒng)一的行業(yè)標準，部分房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理體系不健全。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，雖然成本管理普遍意義上應理解為各公司的財務管理部門對成本管理承擔的主要責任，但實際工作中房地產(chǎn)成本有其獨特的專業(yè)性質，涉及到造價、設計專業(yè)知識，由于財務只能是簡單地對比目標成本數(shù)據(jù)是否超支，而不能從專業(yè)角度提出深層次的節(jié)超原因，因此單從財務角度出發(fā)控制房地產(chǎn)成本，存在很大的局限性。而若讓造價專業(yè)人員管理成本，由于其不懂財務知識，也無法兼顧彼此。財務管理部門與成本合約部門不能相互配合，提供數(shù)據(jù)口徑不一致，對比分析數(shù)據(jù)不充分，無法為企業(yè)整理出項目成本參考數(shù)據(jù)及為經(jīng)營管理層提供決策有用的財務信息。

3.缺乏成本管控意識

在過去較長的一段時期中，房地產(chǎn)行業(yè)一直為高利潤回報行業(yè)，管理者沒有從根本上意識到成本控制的重要性，成本控制意識淡薄。且其往往對市場環(huán)境沒有進行謹慎評估，導致施工期間簽證費增多，增加企業(yè)的成本支出，產(chǎn)品定位不合理，給銷售階段帶來困境，對企業(yè)資金回流產(chǎn)生巨大的不利影響。

三、現(xiàn)有問題的解決對策

1.增強財務成本全過程控制

工程項目成本管理應遵循全員參與、全過程控制的全面成本控制原則，以規(guī)范、公開招標方式選擇工程承包商、材料和勞務供應商，嚴格控制項目成本。公司應當根據(jù)集團公司的經(jīng)營特點和管理要求，確定適合公司的成本核算對象、成本項目和成本計算方法。成本核算對象、成本項目以及成本計算方法一經(jīng)確定，不得隨意變更，如需變更，應當經(jīng)財務主管領導批準，并在會計報表附注中予以說明。

財務成本管理應按照每一項目節(jié)點運營計劃，對項目拿地前成本測算、規(guī)劃版成本測算、施工圖版成本測算、確定目標成本等環(huán)節(jié)全過程參與并控制。投資項目的經(jīng)濟效果評價主要取決于前期決策和規(guī)劃設計。項目取得后規(guī)劃設計的合理性決定了項目在市場的反映，業(yè)主對產(chǎn)品、園區(qū)配套的第一感觀，戶型面積區(qū)間、采光度、居住的舒適度都決定了銷售的進度，好的項目能縮短產(chǎn)品去化周期，加快銷售回款的速度，勢必對企業(yè)的資金流做出更大的貢獻，實現(xiàn)預期的項目利潤。圖紙應分為三個階段進行，即方案深化階段、初步設計階段和施工圖設計階段，公司運營管理部門應組織各部門參與編制規(guī)劃版成本測算和施工圖版成本測算，施工圖版成本測算需要經(jīng)過各公司各層領導審批通過后方可辦理《建筑工程施工許可證》準備開工建設。將產(chǎn)品設計環(huán)節(jié)與成本管控相結合，可以為企業(yè)創(chuàng)造更大的價值。

為保證全員參與過程控制，房地產(chǎn)企業(yè)應要求財務部門至少委派一名財務人員參與項目開標會議，每次開標會議評標人員應從評標委員會成員中以電腦抽簽選取，過程中不允許通過接打電話、發(fā)短信、微信等方式與外界聯(lián)系，每次競標不得低于3家優(yōu)質合作單位，出具商務評標報告，需評審人員簽字；定標會議，由評標委員會綜合打分、排名。評標應有評分表、書面報告及書面會議紀要。原則上定標單位應確定兩家一用一備。形成定標報告定標小組將定標報告、定標過程資料及待簽訂的合同上報總部，經(jīng)總部同意后方可方簽訂合同。對于合同管理部門，要求每個工程合同的簽訂，都必須經(jīng)過財務部門經(jīng)理、財務總監(jiān)審批并出具審批意見。對于合同付款，要求附《履約付款審核表（工程、材料、設備類）》，財務部門負責審核是否有合同、是否有預算、是否超預算、補充預算是否根據(jù)合同經(jīng)濟條款制定、合同執(zhí)行情況和資金計劃是否符合要求，有無簽署付款審核意見，審核罰款是否繳納，預付款是否扣回、付款節(jié)點是否對照合同付款節(jié)點、本次付款的發(fā)票是否足額取得等。

2.建立健全財務成本管理體系

為建立健全財務成本管理體系，應由財務部門牽頭，與成本部門一起出具成本科目與財務科目匹配一覽表，將財務科目成本八大科目，土地獲得價、開發(fā)前期準備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、社區(qū)管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境工程費、配套設施費、開發(fā)間接費科目分別與成本284個科目一一對應，形成一套適合公司的《項目工程臺賬》，核算會計應將每個合同都錄到此臺賬中，每一次合同付款、結算都需要更新表中數(shù)據(jù)，月末統(tǒng)一與賬面核對數(shù)據(jù)，以便于日后項目結轉及與成本合約部核對項目成本數(shù)據(jù)，并對每一合同執(zhí)行情況進行動態(tài)管理。表中信息應按日更新，按月備份。這樣財務部門就可以時刻掌握每一份合同的履約情況。此方法的缺點是工作量較大，因此企業(yè)應與信息部門溝通，使其能在信息系統(tǒng)中完善，使企業(yè)能省時省力，最終達到財務與成本部門共享信息，真正實現(xiàn)財務成本一體化。

3.加強成本結算管理

為提高公司成本結算工作管理水平、提升工作效率、規(guī)范成本結算業(yè)務操作流程，企業(yè)應制定《成本結算管理辦法》，適用于所有開發(fā)項目的工程施工、材料設備供貨（含甲指乙供）、配套工程、維修工程等工程類及其他類成本結算管理業(yè)務。結算的原則是要求先分包后總包，結算過程必須由咨詢機構、項目公司成本合約部、總部成本合約管理部組成的多級審核體系共同審核。堅持準確高效原則，結算工作應實事求是、公平公正、保守機密。合同清算原則應做到兩點：一是合同結算應包含主合同結算及所附的所有補充協(xié)議結算；二是所有合同在除質保、保修條款外的全部內容履行完畢后，應就合同范圍內所有經(jīng)濟事項進行全面結算，一份合同只能辦理一份《竣工結算造價協(xié)議》。項目公司要對結算資料進行完整性審核，并將辦理工程結算所采用的、與結算有關的所有資料和依據(jù)全部提交到總部；對于所有結算，影響計價的關鍵資料若不齊全，不予審核。未按要求提交資料或資料不準確的，將影響經(jīng)辦工程師績效考核。財務部門收到結算卷需要對本合同的履約情況進行復核簽字。為保證地產(chǎn)公司的利益，對于工程（質保金）的支付，應嚴格按照合同要求，質保金到期時，由施工單位提出申請，由成本合約部簽置驗收意見，項目工程技術部、物業(yè)公司及運營管理部門、財務管理部門簽批后方可支付工程質保金。

四、結束語

房地產(chǎn)企業(yè)要想持續(xù)健康的發(fā)展下去，其管理層必須重視財務成本管理工作，只有有效的進行成本控制，企業(yè)的利潤才能得以保證，員工才有積極的心態(tài)為企業(yè)工作。同時應提高財務人員的綜合素質，財務人員應改變以往僅負責記賬的工作理念，要經(jīng)常與業(yè)務部門進行良好的溝通，深入學習房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)知識，進一步參與到企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營管理工作中去，從財務及業(yè)務角度為決策管理者提供有價值的財務信息，實現(xiàn)財務成本一體化的目標，從而提高財務部門在企業(yè)發(fā)展過程中的重要地位。

參與文獻：

[1]李月英.房地產(chǎn)成本控制的突出問題及成本的精細化管理[J].建設經(jīng)濟，2017（1）：219-220.

[2]王海云.房地產(chǎn)開發(fā)成本核算方式及成本控制對策[J].中國國際財經(jīng)，2017（23）：136-137.

[3]林曉梅.房地產(chǎn)企業(yè)成本管控研究[J].經(jīng)貿實踐，2017（22）：100轉102.

[4]常曉寧.房地產(chǎn)企業(yè)成本管控研究[J].財會學習，2017（24）：141.

[5]李冬莉.論傳統(tǒng)房地產(chǎn)集團開發(fā)成本管控[J].經(jīng)營管理，2016（22）：3-5.