走出“綠色建筑增量成本”計(jì)算的誤區(qū)

(北京市住宅建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司，北京 100005)

近幾年，由于綠色建筑發(fā)展政策的引導(dǎo)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綠色轉(zhuǎn)型，綠色建筑已逐漸走入公眾的視線，得到了快速有效的發(fā)展，截至2017年12月，全國共評(píng)出10 927個(gè)綠色建筑標(biāo)識(shí)項(xiàng)目，建筑面積超過十億平米[1]。可見，綠色建筑良性發(fā)展已是大勢(shì)所趨。

根據(jù)現(xiàn)有綠色建筑政策及評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)要求，申報(bào)綠色建筑一星級(jí)、二星級(jí)、三星級(jí)需分別達(dá)到50分、60分和80分[2]。顯而易見，星級(jí)越高得分越高，所需采用的綠色技術(shù)措施就相對(duì)多一些，增量成本自然也會(huì)高一點(diǎn)。對(duì)于申報(bào)單位來講，達(dá)到目標(biāo)星級(jí)且控制最低成本尤為重要，這就需要咨詢機(jī)構(gòu)認(rèn)真分析項(xiàng)目情況，一一篩選經(jīng)濟(jì)適用的技術(shù)手段，給業(yè)主一份客觀的增量成本分析報(bào)告，以便業(yè)主做出正確抉擇。

常見對(duì)綠色建筑增量成本理解的三大誤區(qū)：

(1)對(duì)綠色建筑的概念及其技術(shù)指標(biāo)定義模糊，把常規(guī)建安費(fèi)用誤當(dāng)成綠色建筑增量成本的一部分。綠色建筑與非綠色建筑相比，在節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境等技術(shù)指標(biāo)方面，要求更高。這就要求我們具備專業(yè)的分析能力，能夠準(zhǔn)確分辨出哪些技術(shù)指標(biāo)是由于申報(bào)綠色建筑而產(chǎn)生的，避免與其他費(fèi)用混淆。

(2)對(duì)綠色建筑申報(bào)的環(huán)節(jié)不熟悉，造成對(duì)其產(chǎn)生的增量成本種類不清晰，誤以為綠色建筑增量成本就是委托第三方顧問公司的咨詢費(fèi)。綠色建筑申報(bào)可分為前期可行性分析—技術(shù)體系確認(rèn)—申報(bào)材料準(zhǔn)備—項(xiàng)目注冊(cè)提交—項(xiàng)目評(píng)審—通過取得認(rèn)證六個(gè)環(huán)節(jié)。在這六個(gè)環(huán)節(jié)中，綠色建筑增量成本涉及技術(shù)類成本與非技術(shù)類成本，技術(shù)成本主要指的是綠建技術(shù)措施費(fèi)； 非技術(shù)類成本主要指咨詢費(fèi)與評(píng)審費(fèi)。由此可見，熟悉綠色建筑申報(bào)流程也是準(zhǔn)確理解綠色建筑增量成本的前提。

(3)對(duì)不同星級(jí)綠色建筑增量成本范圍沒有一定的認(rèn)知，以為綠色建筑一定是高成本建筑。綠色建筑增量成本的高低與申報(bào)的星級(jí)、地域經(jīng)濟(jì)情況、技術(shù)應(yīng)用成熟度密切相關(guān)，通過科學(xué)設(shè)計(jì)技術(shù)路線，可以使綠色建筑增量成本趨于合理。

1 綠色建筑增量成本的定義[3]

顧名思義，綠色建筑增量成本核算的基本原則一定是建立在該費(fèi)用是為了建造綠色建筑或申報(bào)綠色建筑而額外增加的支出。對(duì)原本建設(shè)方案中已考慮的技術(shù)手段或是建筑設(shè)計(jì)中執(zhí)行的節(jié)能設(shè)計(jì)條款，即使對(duì)申報(bào)綠色建筑有利，也不應(yīng)將其計(jì)算在內(nèi)。

2 綠色建筑增量成本的分類

根據(jù)目前我國綠色建筑評(píng)審規(guī)則，綠色建筑申報(bào)涉及增量成本主要是技術(shù)增量成本、委托咨詢成本以及申報(bào)評(píng)審費(fèi)三類。其中，技術(shù)增量成本是指為申報(bào)綠色建筑而增加的技術(shù)措施或提升的技術(shù)性能產(chǎn)生的費(fèi)用； 咨詢成本主要指申報(bào)單位委托第三方咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行申報(bào)的顧問費(fèi)用； 申報(bào)評(píng)審費(fèi)是指在綠色建筑申報(bào)環(huán)節(jié)所涉及的注冊(cè)費(fèi)、專家費(fèi)、會(huì)務(wù)費(fèi)等費(fèi)用，該費(fèi)用是由申報(bào)單位直接支付給評(píng)審機(jī)構(gòu)的，或者由咨詢單位代繳。

3 綠色建筑技術(shù)增量成本

該成本是綠色建筑增量成本中最主要的成本，按綠色建筑評(píng)價(jià)體系，又可分為節(jié)地技術(shù)措施增量、節(jié)能技術(shù)措施增量、節(jié)水技術(shù)措施增量、節(jié)材技術(shù)措施增量、室內(nèi)環(huán)境技術(shù)措施增量等。將所有技術(shù)措施增量成本匯總，得出綠色建筑技術(shù)總增量成本。

表1 北京某研發(fā)中心辦公樓綠色建筑三星級(jí)設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)項(xiàng)目技術(shù)增量成本分析

技術(shù)類別序號(hào)實(shí)現(xiàn)綠建采取的技術(shù)措施單位增量應(yīng)用面積(m2)/應(yīng)用量技術(shù)增量(萬元)備注節(jié)地①透水鋪裝60元/m25 00030.0指場(chǎng)地鋪裝面積②下凹式綠地50元/m23 00015.0指的是綠地面積③屋頂綠化200元/m250010.0指屋頂綠化面積節(jié)能①地源熱泵80元/m240 000320.0指空調(diào)使用面積②熱回收新風(fēng)機(jī)組3元/(m3/h)60 000m3/h18.0指新風(fēng)量節(jié)水①雨水調(diào)蓄池1 500元/m3800m3120.0指調(diào)蓄池體積②節(jié)水灌溉20元/m23 0006.0指綠化面積③一級(jí)節(jié)水器具800元/套500套40.0指用水潔具節(jié)材①高耐久性混凝土220元/m310 000m3220.0指高耐久性混凝土用量室內(nèi)環(huán)境①活動(dòng)外遮陽800元/m22 000160.0指遮陽外窗面積②地庫CO濃度監(jiān)測(cè)2 000元/點(diǎn)位163.2指監(jiān)測(cè)點(diǎn)數(shù)量創(chuàng)新項(xiàng)①BIM技術(shù)10元/m260 00060.0指應(yīng)用建筑面積技術(shù)增量總成本合計(jì)(萬元)1 002.2—單位技術(shù)增量成本(元/m2)143.17

以北京某研發(fā)中心辦公樓(總建筑面積7×104m2)綠色建筑三星級(jí)設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目位于北京市海淀區(qū)，執(zhí)行國家《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T 50378-2014及北京市《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》DB11/T 825-2015，依據(jù)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)要求，將項(xiàng)目技術(shù)增量成本按節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、室內(nèi)環(huán)境及創(chuàng)新項(xiàng)六個(gè)類別分析，如表1所示。

表1統(tǒng)計(jì)了該項(xiàng)目由于申請(qǐng)綠色建筑三星級(jí)設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)從而會(huì)產(chǎn)生的技術(shù)增量成本，有以下幾點(diǎn)需要注意：

1)該增量成本分析的前提是我們要對(duì)參評(píng)建筑的基本項(xiàng)目條件(即原有條件)了如指掌，原建設(shè)方案中已考慮的技術(shù)手段不應(yīng)作為綠色建筑增量成本重復(fù)計(jì)算；

2)對(duì)于確定產(chǎn)生綠色建筑增量的技術(shù)措施，大致可分為兩類，一類可稱為新增項(xiàng)，比如節(jié)地項(xiàng)中的“屋頂綠化”技術(shù)，原參評(píng)建筑設(shè)計(jì)方案并未考慮該項(xiàng)，是由于申報(bào)綠色建筑而新增加的技術(shù)內(nèi)容，那么其產(chǎn)生的成本就是從無到有的過程； 另一類可稱為提高項(xiàng)，比如節(jié)水項(xiàng)中的“一級(jí)節(jié)水器具”技術(shù)，原參評(píng)建筑設(shè)計(jì)方案中所采用的是“三級(jí)節(jié)水器具”，為了爭(zhēng)取更高的得分，從“三級(jí)節(jié)水器具”提升到了最終的“一級(jí)節(jié)水器具”，那么其產(chǎn)生的成本就是性能提升造成的差價(jià)；

3)在計(jì)算每項(xiàng)技術(shù)措施產(chǎn)生的增量成本時(shí)，一定要注意其對(duì)應(yīng)的單位，同樣是面積單位，有的指的是建筑面積、有的卻是場(chǎng)地面積或綠化面積，請(qǐng)大家注意辨別。

4 綠色建筑咨詢成本

圖1 廣東省建筑節(jié)能協(xié)會(huì)綠色建筑技術(shù)咨詢指導(dǎo)價(jià)

該成本是由申報(bào)企業(yè)委托第三方咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行申報(bào)服務(wù)從而產(chǎn)生的技術(shù)咨詢費(fèi)，若申報(bào)單位有能力獨(dú)立申報(bào)，則不產(chǎn)生該費(fèi)用。該費(fèi)用的多少與申報(bào)建筑體量、星級(jí)、建筑性質(zhì)、標(biāo)識(shí)類型有直接關(guān)系，一般來說，申報(bào)建筑面積越大、星級(jí)越高、項(xiàng)目周期越長，相應(yīng)咨詢費(fèi)也會(huì)越多。圖1是截圖于廣東省建筑節(jié)能協(xié)會(huì)曾發(fā)布的一則《綠色建筑工程咨詢、設(shè)計(jì)及施工圖審查收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(試行)》的通知[4]，該通知對(duì)綠色建筑技術(shù)咨詢的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供了一定指導(dǎo)，以供大家參考。

5 綠色建筑申報(bào)評(píng)審費(fèi)

綠色建筑申報(bào)評(píng)審費(fèi)一般由評(píng)審機(jī)構(gòu)收取，用于評(píng)審時(shí)支付給專家、會(huì)務(wù)場(chǎng)地等費(fèi)用。但由于全國各地方評(píng)審費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一，或多或少，或有或無，該費(fèi)用不在本文作重點(diǎn)討論。圖2是目前中國城市科學(xué)研究會(huì)綠色建筑研究中心所采用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，供大家參考。

圖2 中國城市科學(xué)研究會(huì)綠色建筑研究中心評(píng)審收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

6 綠色建筑增量成本統(tǒng)計(jì)

將綠色建筑技術(shù)增量、技術(shù)咨詢成本與評(píng)審費(fèi)用相加，即得到綠色建筑增量成本。我們可以用表2進(jìn)行表示。

表2 綠色建筑增量成本統(tǒng)計(jì)

序號(hào)增量成本類別費(fèi)用(萬元)1技術(shù)增量1 002.22委托咨詢803申報(bào)評(píng)審54合計(jì)1 087.2 注:該表所列費(fèi)用不代表任何項(xiàng)目真實(shí)成本,僅為便于讀者理解

圖3 綠色建筑增量成本類別所占比例

7 影響綠色建筑增量成本的因素分析

由上述內(nèi)容可知，綠色建筑增量成本主要包含技術(shù)增量成本、委托咨詢成本及申報(bào)評(píng)審費(fèi)用，從表2及圖1可以明顯看出，技術(shù)增量成本占到總增量成本的90%以上，所以如何科學(xué)的設(shè)計(jì)綠色建筑技術(shù)路線是控制綠色建筑增量成本的關(guān)鍵。另外，開發(fā)企業(yè)不應(yīng)盲目的追逐高星級(jí)建筑，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行合理定位，對(duì)于綠色建筑技術(shù)的選擇應(yīng)遵循合理性、經(jīng)濟(jì)性與適用性三大原則，只有通過準(zhǔn)確定位、科學(xué)分析、精細(xì)管理才能真正打造高品質(zhì)綠色建筑。表3是住建部在2017年1月份印發(fā)的《綠色建筑工程消耗量定額》[5]中對(duì)不同星級(jí)的綠色建筑單位增量給出的參考指標(biāo)，供大家參考學(xué)習(xí)。

表3 綠色建筑工程增量成本綜合參考指標(biāo)

建筑類型綠色建筑星級(jí)增量成本(元/m2)公共建筑一星級(jí)30～50二星級(jí)100～200三星級(jí)300～500居住建筑一星級(jí)20～40二星級(jí)80～150三星級(jí)200～350

8 總結(jié)

(1)綠色建筑是一門綜合性復(fù)雜學(xué)科，涉及規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、暖通、景觀、智能化等專業(yè)，準(zhǔn)確理解并計(jì)算綠色建筑增量成本不僅要對(duì)我國綠色建筑的政策非常熟悉，同時(shí)也要具備豐富的設(shè)計(jì)理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。這就要求綠建從業(yè)者要不斷更新知識(shí)體系，提高對(duì)行業(yè)的認(rèn)知。

(2)綠色建筑并非高成本建筑，通過科學(xué)的技術(shù)、管理手段可將增量成本控制在合理范圍內(nèi)。應(yīng)合理設(shè)計(jì)綠色建筑技術(shù)路線，所采用技術(shù)措施務(wù)必做到經(jīng)濟(jì)、適用； 星級(jí)定位應(yīng)綜合考慮政策要求、項(xiàng)

目特點(diǎn)、使用人群等因素，不盲目追求高星級(jí)； 在顧問單位的選擇上，要重點(diǎn)考慮咨詢機(jī)構(gòu)的設(shè)計(jì)咨詢一體化的能力。

(3)隨著社會(huì)的發(fā)展和科學(xué)的進(jìn)步，綠建技術(shù)應(yīng)用手段也會(huì)越來越成熟，勢(shì)必綠色建筑增量成本會(huì)逐漸減低，從投入產(chǎn)出比而言，對(duì)開發(fā)單位將更加有利。

(4)本文重點(diǎn)從綠色建筑申報(bào)的角度分析綠色建筑增量成本計(jì)算方法，并未全面考慮建筑全生命周期過程中所涉及的所有費(fèi)用，請(qǐng)讀者注意甄別。

(5)科學(xué)、客觀的計(jì)算綠色建筑增量成本，有助于引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)正確認(rèn)識(shí)綠色建筑，促進(jìn)綠色建筑良性發(fā)展。