“后炒房時(shí)代”的房地產(chǎn)信托創(chuàng)新機(jī)會(huì)

曾靛禛

【摘要】2016年9月中旬以來，我國出臺(tái)了大量嚴(yán)厲的政策打壓房地產(chǎn)的價(jià)格，多地的房地產(chǎn)市場價(jià)格增速放緩，本文通過論述當(dāng)前房地產(chǎn)信托的發(fā)展現(xiàn)狀來闡明它的重要性，并提出房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的創(chuàng)新點(diǎn)。

【關(guān)鍵詞】房價(jià)增速放緩人口老齡化房地產(chǎn)信托“以房養(yǎng)老”

一、引言

近幾年的經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控中，對房地產(chǎn)業(yè)整頓也在其中，如對土地整頓、對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸收緊。宏觀調(diào)控后，不少行業(yè)的增長在放緩，不少過熱行業(yè)的產(chǎn)品價(jià)格在下降，尤其是在2016年壓力大房價(jià)抑制政策下，全國商品房的價(jià)格得到遏制，全國70個(gè)大中城市中，44個(gè)城市的新建商品住宅銷售價(jià)格錄得環(huán)比上漲，較8月份的46個(gè)城市有所減少。8個(gè)城市環(huán)比基本持平，18個(gè)城市則環(huán)比下跌。38個(gè)城市價(jià)格增速放緩，較8月份的53個(gè)城市顯著減少。在這種情況下，人們從對于房地產(chǎn)的狂熱中逐漸冷靜了下來，在前一輪的炒房熱中，不少上海，江蘇等地的居民甚至辦理假結(jié)婚等手段來中小城市買房，在房子的升值空間被遏制之后，大量居民的現(xiàn)金被房產(chǎn)套牢，二手房市場“有房無市”，人們繼續(xù)將自己手中的房產(chǎn)變現(xiàn)，社會(huì)也需要這部分資金來促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

二、我國房地產(chǎn)信托發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)信托是信托業(yè)務(wù)向房地產(chǎn)領(lǐng)域的滲透，它的概念并不十分明確，狹義的概念是指信托投資公司利用專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢，通過實(shí)施信托計(jì)劃，將眾多委托人的資金集合起來，運(yùn)用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益。廣義的概念還包括財(cái)產(chǎn)信托及其他與房地產(chǎn)的開發(fā)、流通、消費(fèi)有關(guān)的信托業(yè)務(wù)。主要可以分為房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)資金信托，又稱為“美國模式”和‘舊本模式”。這里主要討論房地產(chǎn)信托。

我國房地產(chǎn)信托的發(fā)展可以以“新國五條”的出臺(tái)為界限，清晰的劃分為兩個(gè)界限，“新國五條”出臺(tái)前，房地產(chǎn)信托的主要功能是幫助房地產(chǎn)企業(yè)打開融資渠道，當(dāng)時(shí)我國面臨著一方面房地產(chǎn)的需求不多增加，房價(jià)不斷飆升，另一方面大量的房地產(chǎn)企業(yè)無法得到足夠的資金開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，因此大量信托產(chǎn)品主要是幫助房地產(chǎn)企業(yè)借錢建房?？梢钥吹酱罅啃磐泄景l(fā)行房地產(chǎn)信托計(jì)劃進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，這也直接導(dǎo)致了房價(jià)的快速上漲。

三、我國房地產(chǎn)信托創(chuàng)新的必要性

1.房地產(chǎn)需求的不對稱

在房價(jià)快速上漲的時(shí)間，大量中等以上收入家庭將儲(chǔ)蓄用于二套房或者三套房的購買，期望獲得更高的投資回報(bào)，這進(jìn)一步抬高了房地產(chǎn)的價(jià)格，而大量低收入家庭面對不斷上漲的高房價(jià)只能汪洋興嘆，而如今，房地產(chǎn)的熱度打壓，炒房時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量正在減少，每年的房屋建筑面積也在減少，大量的房源控制在了那些購買二三套房的中等以上收入家庭的手中這就造成了房屋需求不對稱的問題，一方面大量低收入人群需要住房，而房地產(chǎn)市場上的房源數(shù)量不足，另一方面中等以上收入人群手中持有房源正在尋找將資金推出的其他渠道。因此，房地產(chǎn)信托應(yīng)該主動(dòng)尋找突破，幫助居民解決不對稱的問題，一方面要幫助有房者建立退出渠道，另一方面幫助剛需者獲得居所。

2.發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)的必然要求

黨的十九大上，以習(xí)近平同志為核心的黨中央把振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)擺到了更加突出的位置?！鞍褜?shí)體經(jīng)濟(jì)抓上去”“國家強(qiáng)大要靠實(shí)體經(jīng)濟(jì)”“實(shí)體經(jīng)濟(jì)是國家的本錢”習(xí)近平總書記多次提出有關(guān)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要論斷。十九大報(bào)告進(jìn)一步指出，我國“實(shí)體經(jīng)濟(jì)水平有待提高川必須把發(fā)展經(jīng)濟(jì)的著力點(diǎn)放在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上”。實(shí)體經(jīng)濟(jì)是大國經(jīng)濟(jì)之本。各國對國際金融危機(jī)痛定思痛后獲得深刻教訓(xùn)：大國經(jīng)濟(jì)唯有建立在實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)上，才能實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展。當(dāng)前，實(shí)體經(jīng)濟(jì)尤其是制造業(yè)，已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)大國爭奪的新戰(zhàn)略制高點(diǎn)。美國大力實(shí)施“再工業(yè)化”、德國加快推進(jìn)“工業(yè)4.0”計(jì)劃、英國深入規(guī)劃工業(yè)2050戰(zhàn)略，不僅體現(xiàn)出全球產(chǎn)業(yè)競爭格局正在發(fā)生重大而深刻的調(diào)整，而且反映出各國對國際金融危機(jī)痛定思痛后獲得的深刻教訓(xùn)：大國經(jīng)濟(jì)唯有建立在實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)上，才能實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展。

四、房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)創(chuàng)新

1.房地產(chǎn)信托助力改善房地產(chǎn)供需

在前文的分析中，我們已經(jīng)提到，由于新一輪的房價(jià)調(diào)控政策，房地產(chǎn)的投資空間已經(jīng)被大大壓縮，大量中等以上收入家庭急需渠道將被套住的資金退出，另一方面，房地產(chǎn)的需求仍然不對稱，因此，房地產(chǎn)信托的主要?jiǎng)?chuàng)新點(diǎn)在干幫助解決資金的退出和房屋的需求上來。

2.幫助解決養(yǎng)老難題

傳統(tǒng)的以房養(yǎng)老是老人將房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司每月提供給老人一定的生活費(fèi)。而對賭模式是指不急用房子的買主以一定的首付買下房子并每月支付給老人一定得生活費(fèi)，老人去世后可無條件獲得此房產(chǎn)，由于房產(chǎn)的價(jià)值往往較高，如果對賭成功收益將十分巨大，而信托公司往往負(fù)責(zé)撮合這筆對賭協(xié)議，這在我們的以房養(yǎng)老的實(shí)施中同樣值得借鑒，許多老人臨近退休才將房屋貸款還清，他們不愿意很快將房子賣掉，而這種對賭模式可以保證老人擁有房產(chǎn)的情況下，投資者可以用類杠桿提前撬動(dòng)房產(chǎn)。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)信托的創(chuàng)新勢必會(huì)帶來新一輪的投資機(jī)會(huì)，可以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)利益的雙豐收，在這個(gè)“后炒房時(shí)代”，幫助更多的家庭和個(gè)人解決資金的流動(dòng)性問題，幫助政府實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控，幫助“以房養(yǎng)老”政策的順利實(shí)施，是我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)問題得到解決和控制。

參考文獻(xiàn)：

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