房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃方式之研究

尹佳杰

摘 要 隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)中所占的比值也越來越大。近年來，在經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的推動下，建筑行業(yè)也取得了較大的成果，但是我國房地產(chǎn)的需求量還是比較大的。對于大部分企業(yè)來說，為了爭奪較多的市場，進(jìn)行了激烈的行業(yè)競爭。與此同時(shí)，過高的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收會使企業(yè)承擔(dān)沉重的資金負(fù)擔(dān)，總的來說不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。所以國家在對企業(yè)的稅收方面應(yīng)當(dāng)留有一定的余地，使稅收更加合理。針對這一系列復(fù)雜的問題，國家在對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收方面的策劃研究顯得尤為重要。解決稅收方面的問題還有一定的路要走，本文所述內(nèi)容僅供讀者參考。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的現(xiàn)狀

（一）當(dāng)前土地增值稅稅收存在的弊端

土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中向地方政府繳納的重要稅收之一。企業(yè)將已經(jīng)建好的樓房通過合法的方式進(jìn)行銷售，必須向國家繳納一定的費(fèi)用，所以繳納土地增值稅的多少對房地產(chǎn)企業(yè)的影響較大。目前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)存在較多的復(fù)雜問題，企業(yè)內(nèi)部以及相關(guān)行業(yè)還沒有找到很好的解決方法。

在企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層方面，某些企業(yè)高管沒有采取靈活的土地增值稅稅收籌劃方式。企業(yè)的繳稅環(huán)節(jié)必須引起負(fù)責(zé)人的重視，當(dāng)下的土地增值稅以國家相關(guān)的管理法為主要依據(jù)，但是企業(yè)負(fù)責(zé)人在依法納稅時(shí)對國家納稅環(huán)節(jié)的認(rèn)識比較死板，對于所要繳納的稅務(wù)不能有效籌劃，缺乏相對靈活的應(yīng)對方式，加大了企業(yè)稅負(fù)。

近年來，一些房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)頭人通過自己的能力取得了或大或小的成就，其中起領(lǐng)導(dǎo)作用的負(fù)責(zé)人的文化水平存在較大的差異，因此對于國家頒布的關(guān)于稅收的宏觀政策了解不夠，對相關(guān)政策的重視更是不強(qiáng)。國家相關(guān)人員在開展稅收工作時(shí)存在一定的阻礙，這種阻礙也是多樣的。

企業(yè)負(fù)責(zé)人通過出售樓房獲得利潤，不積極主動繳納稅收，納稅意識比較淡薄，缺乏稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識，阻礙了國家稅收工作的順利進(jìn)行，這是多數(shù)企業(yè)普遍存在的一個(gè)問題。

（二）當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收的體制問題

《中華人民共和國稅收征收管理法》對企業(yè)應(yīng)繳納的稅收有明確的規(guī)定，但是在執(zhí)行期間，稅收的繳納有一定的拖延。不同的企業(yè)在不同的發(fā)展階段，都可以預(yù)繳1%到3%的費(fèi)用，在后續(xù)的過程中，還要繳納較多的費(fèi)用。企業(yè)每次繳納稅收都要在項(xiàng)目完成之后，這一過程比較煩瑣，包括項(xiàng)目工程的實(shí)施清算與匯集工作，導(dǎo)致企業(yè)繳納稅收存在滯后性。

我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)在不斷發(fā)展，國家不能及時(shí)地頒布相關(guān)的動態(tài)政策，不利于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，在某種程度上存在滯后性，無法抓住經(jīng)濟(jì)機(jī)遇，也沒有明確的預(yù)見性。

二、對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收的分析與研究

（一）以節(jié)稅為目的進(jìn)行合理的規(guī)劃

企業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已在我國經(jīng)濟(jì)中占有一定的地位，為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)良好的發(fā)展，同時(shí)又不降低企業(yè)生產(chǎn)的積極性，必須對企業(yè)的稅收進(jìn)行調(diào)節(jié)，所以企業(yè)要及時(shí)關(guān)注國家頒布的最新的稅收政策，以避免錯(cuò)過發(fā)展的機(jī)遇。房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人要有自己的發(fā)展眼光，不能局限于一個(gè)較小的領(lǐng)域，要注重全局。在企業(yè)銷售的產(chǎn)品方面進(jìn)行合理的調(diào)整與促銷，通過合理的方式調(diào)整土地增值稅稅額，從而降低增值稅率，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的目的，促進(jìn)企業(yè)更好的發(fā)展。[1]

（二）提升企業(yè)應(yīng)對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力

企業(yè)在發(fā)展過程中是不會一帆風(fēng)順的，必定會出現(xiàn)各種各樣的問題，這就要求企業(yè)要有一定的應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的能力。企業(yè)在進(jìn)行一項(xiàng)工作之前，要作出相應(yīng)的稅務(wù)籌劃，為企業(yè)全局考慮。這種籌劃不是簡單大概的，而是細(xì)致明了的。只有這樣，在企業(yè)的運(yùn)行過程中，才能在出現(xiàn)不確定且性質(zhì)惡劣的問題時(shí)，可以及時(shí)調(diào)整相應(yīng)的發(fā)展結(jié)構(gòu)，使企業(yè)的利益損失降到最小，進(jìn)而降低相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概率。[2]

房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)負(fù)責(zé)人也要有一定的法律意識和法制觀念，在計(jì)劃預(yù)測中，法律方面的知識必不可少，所有的工作都要以法律為基礎(chǔ)，不能私自調(diào)整和鉆法律的空子。我國的法律要求更是較為嚴(yán)格的，如果發(fā)現(xiàn)不合理之處，房地產(chǎn)企業(yè)非但不能提升應(yīng)對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力，反而會影響自身的發(fā)展。如果企業(yè)負(fù)責(zé)人能夠合理利用這一點(diǎn)，這不僅能提升籌劃人員的專業(yè)技能與職業(yè)素養(yǎng)，還能使企業(yè)通過在不同的發(fā)展階段選擇不同的稅務(wù)，從而取得最大的利潤。

（三）合理改善房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收的體制

要有應(yīng)對納稅延遲的籌劃方式。納稅延遲的籌劃方式要以法律的明文規(guī)定為基礎(chǔ)，才能做好納稅的籌劃。在增值稅稅收體制中，要有嚴(yán)格的工作制度，有獎罰分明的監(jiān)督體系，督促工作人員及時(shí)納稅。提高工作人員的積極性，使他們有嚴(yán)格認(rèn)真的工作態(tài)度，對國家的稅收工作負(fù)責(zé)到底。[3]

在房地產(chǎn)企業(yè)方面。根據(jù)企業(yè)核算及匯集工作進(jìn)行的程度，進(jìn)行相應(yīng)的督促，規(guī)定一系列的條例。如果企業(yè)的相關(guān)負(fù)責(zé)人在國家規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不能夠及時(shí)繳納增值稅，可對該企業(yè)進(jìn)行相關(guān)的懲罰，這種懲罰記錄可以錄入一些重要的誠信體系中。企業(yè)未能及時(shí)繳納增值稅，會對企業(yè)今后的發(fā)展產(chǎn)生不良的影響，在某種程度上能有效解決繳稅延遲的問題。[4]

政府要制定優(yōu)惠政策的籌劃方式。如果政府能夠及時(shí)有效地頒布相關(guān)的土地增值稅稅收政策，房地產(chǎn)企業(yè)也能夠隨時(shí)關(guān)注并且對房地產(chǎn)銷售結(jié)構(gòu)作出相應(yīng)的調(diào)整，以盡快適應(yīng)新政策帶來的市場經(jīng)濟(jì)變化，使企業(yè)能沿著改革的方向不斷發(fā)展。只有這樣，才能走得更加長遠(yuǎn)。比如，國家頒布個(gè)人住宅的土地增值稅稅收不會超過30%，那么房地產(chǎn)企業(yè)會根據(jù)這一政策，最大限度地建造居民住宅樓，既減少了稅收，又取得了最大程度上的利潤。

（四）企業(yè)通過對項(xiàng)目的合理定價(jià)進(jìn)行納稅籌劃

我國對房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)的項(xiàng)目有著明確的指導(dǎo)和嚴(yán)格的規(guī)定，如相關(guān)企業(yè)所要開發(fā)的項(xiàng)目中，包括普通住宅和商品房，對此，企業(yè)就應(yīng)該分開繳納相關(guān)的稅收。這樣做的目的是在遵守房地產(chǎn)法律的基礎(chǔ)上靈活運(yùn)用國家的相關(guān)政策，進(jìn)而減少企業(yè)要繳納的稅收，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈利的最大化。如果不合理地將這兩種房要繳納的增值稅分開，[5]就不會享受到國家對于普通住宅的優(yōu)惠政策。企業(yè)高管在以后的決策過程中，必須考慮到這些，要設(shè)計(jì)定價(jià)后稅收籌劃利潤的最大策略，在相關(guān)的銷售過程中，不能只依靠提高房價(jià)來提高自己的利潤，還要進(jìn)行一定的綜合參考和比較。[6]

（五）企業(yè)要利用土地增值稅的征稅范圍來進(jìn)行籌劃

首先，企業(yè)在這方面要做的是將部分銷售改為出租和聯(lián)營。在相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行銷售的同時(shí)，需要大量的實(shí)踐和銷售經(jīng)驗(yàn)。在此過程中就會出現(xiàn)普通住宅和商品房的閑置問題。[7]對此，相關(guān)人員必須調(diào)整自己的措施?？梢詫⑸形闯鍪鄣淖≌窟M(jìn)行合理的策劃，如果覺得合適，就要將這些普通住宅房對外出租。當(dāng)然出租的價(jià)格要根據(jù)所處的地理位置和住宅房的條件進(jìn)行制定，企業(yè)要和樓房的使用者簽署合法的合同，進(jìn)而保障雙方的合法利益。另外，這樣做能夠充分利用閑置的樓房資源，進(jìn)而獲得合理的收入，同時(shí)也避開了土地增值稅征收的范圍。

其次，對于在短時(shí)間內(nèi)尚未出售的商品房，企業(yè)可以聯(lián)系相關(guān)行業(yè)的負(fù)責(zé)人進(jìn)行銷售合作，或者對于尚未開發(fā)的項(xiàng)目，與其他企業(yè)積極合作，共同建房。這樣就能通過合作，解決商品房銷量小的問題。同時(shí)也避開了土地增值稅征收的范圍，在很大程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展，所以說這也是一個(gè)很好的研究方向。[8]

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收研究的意義

（一）有利于完善稅收鏈條

在土地增值稅稅收不斷改革的過程中，同時(shí)也相應(yīng)地促進(jìn)了增值稅鏈條的不斷完善。在以往的增值稅稅收鏈條中，工作程序比較繁雜，各個(gè)工作部門之間沒有明確的分工和良好的協(xié)作，致使稅收工作效率較低。在不斷完善的過程中，避免了重復(fù)稅收的問題，保證了稅收工作合理有效地進(jìn)行。

（二）規(guī)范財(cái)務(wù)稅收，提高計(jì)算水平

在結(jié)構(gòu)革新后，整個(gè)計(jì)算體系也會發(fā)生相應(yīng)的變化。改革后的計(jì)算體系應(yīng)當(dāng)比之前的體系更完善，因此計(jì)算效率也有了大幅度的提升。之前的計(jì)算比較復(fù)雜，稅收清單標(biāo)注不夠詳細(xì)，而且工作人員每天都要整理所在工作地區(qū)的大量清單，難免會產(chǎn)生計(jì)算失誤，所以會給國家的財(cái)政收入計(jì)算帶來一定的誤差，不能得到比較精確的數(shù)值。[9]但是，經(jīng)過改革后的企業(yè)土地增值稅稅收的各部門有了更為嚴(yán)格的檢查與校對環(huán)節(jié)，這就相當(dāng)于在土地增值稅稅收的數(shù)值體系上安裝了雙保險(xiǎn)，減少了失誤。在此過程中，只有規(guī)范明確合理的稅收賬單才能夠被相關(guān)部門認(rèn)可，加大了國家土地增值稅稅收的嚴(yán)格性與規(guī)范性。如果財(cái)務(wù)稅收不夠規(guī)范，可能就會加重稅負(fù)，甚至造成涉稅風(fēng)險(xiǎn)，為國家?guī)淼慕?jīng)濟(jì)困難也就可想而知了。[10]

（三）有利于增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭

改革房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收制度，如果相關(guān)企業(yè)及時(shí)調(diào)整，完善運(yùn)行鏈條，制定合理的企業(yè)條例，使各個(gè)工作部門有明確的分工，就可以促進(jìn)自身的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭會因此變得更加激烈，各企業(yè)為了爭奪有利于自身發(fā)展的社會資源和優(yōu)勢條件，會盡可能地降低自身的生產(chǎn)成本，從而形成一種健康可持續(xù)發(fā)展的動態(tài)循環(huán)，進(jìn)而增加國家財(cái)政的稅收。在國家宏觀調(diào)控下，更好地為我國的社會主義市場經(jīng)濟(jì)作出更大的貢獻(xiàn)，更好地為人民服務(wù)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)之間的這種激烈競爭是良好的，最終能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)之間的共贏。[11]

（四）有利于房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定

改革企業(yè)的增值稅稅收制度，會使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長形成一種良性動態(tài)循環(huán)。通過政府的宏觀調(diào)控，在市場上銷售的商品房會逐漸增多，以滿足工資水平不斷增長的人們的需求，避免出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況。

如果房價(jià)起伏小，人們的生活就會比較安定，進(jìn)而國家就可以將更多的社會資源用于調(diào)控其他行業(yè)，在一定程度上實(shí)現(xiàn)了各行各業(yè)的共同發(fā)展與穩(wěn)定，進(jìn)而也保證了社會的穩(wěn)定發(fā)展。

目前，銷售行業(yè)存在對商品房重復(fù)征稅的問題，如果革新房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收制度，就可以避免這個(gè)問題，從而減輕相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)和壓力。

（五）可以進(jìn)行預(yù)期利潤鎖定

如果改革房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收制度，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都會利用保值這種方式進(jìn)行未來的利潤鎖定，主要在投資領(lǐng)域。房地產(chǎn)企業(yè)通過一定的方式來規(guī)避商品房價(jià)格波動帶來的風(fēng)險(xiǎn)，包括操作風(fēng)險(xiǎn)、流動性風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)都會對企業(yè)的發(fā)展造成不良影響。因此，這就要求企業(yè)的負(fù)責(zé)人制定嚴(yán)格的規(guī)范制度。同時(shí)，在投資項(xiàng)目中引入保值業(yè)務(wù)人員，制定保值業(yè)務(wù)的制度和規(guī)范要求。設(shè)置監(jiān)控、執(zhí)行等多個(gè)部門進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)真正意義的預(yù)期利潤鎖定。

（六）提高經(jīng)濟(jì)效益與降低通脹壓力

推行房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收制度，可以降低稅負(fù)，大大降低企業(yè)的生產(chǎn)成本，企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)就不會隨意提高銷售價(jià)格，會在一定程度上降低市場經(jīng)濟(jì)的通脹壓力。由于革新后的房地產(chǎn)企業(yè)部門之間比以往的聯(lián)系更加緊密，因此在很大程度上也降低了通脹壓力。從長遠(yuǎn)的發(fā)展角度來看，企業(yè)的相關(guān)部門和工作人員之間進(jìn)行合作與競爭，有利于提高企業(yè)內(nèi)部整體的經(jīng)濟(jì)效率，進(jìn)而企業(yè)才能在同行企業(yè)之間有更大的優(yōu)勢，才能在市場上走得更加長遠(yuǎn)。

（七）促進(jìn)房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策的改革

目前，我國的稅收分為國家稅收和地方稅收。除少數(shù)行業(yè)以外，企業(yè)的營業(yè)稅收入基本全部納入地方政府的財(cái)政收入，地方政府的收入因此增加，進(jìn)而促進(jìn)了地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。此時(shí)，政府會通過一定的改革，對相關(guān)稅收進(jìn)行合理的調(diào)整，這樣做的最終目的是促進(jìn)該地區(qū)經(jīng)濟(jì)能夠更好地發(fā)展。但實(shí)現(xiàn)這一目的需要一個(gè)過渡階段，如果相關(guān)稅收改革得不夠合理，勢必會影響企業(yè)負(fù)責(zé)人對于企業(yè)銷售的計(jì)劃，可以說政府的改革對于企業(yè)的發(fā)展是至關(guān)重要的。企業(yè)的相關(guān)負(fù)責(zé)人要積極配合，使政府的改革更快奏效，創(chuàng)新地方稅收制度，進(jìn)而彌補(bǔ)因?yàn)槠渌脑蛟斐傻慕?jīng)濟(jì)損失。

四、革新后的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收的發(fā)展趨勢

（一）在企業(yè)的發(fā)展方向上

通過政府對房價(jià)市場的宏觀調(diào)控，現(xiàn)如今我國房價(jià)持續(xù)穩(wěn)定上升，個(gè)別地區(qū)的房價(jià)增長速度較快。住房問題也一直是老百姓關(guān)注的焦點(diǎn)之一，這是人們重要的生活問題之一。房價(jià)上漲的原因是多方面的，人民日益增長的物質(zhì)需求是導(dǎo)致漲價(jià)的一個(gè)因素。隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民的平均收入水平也都翻了幾番，整個(gè)社會要平衡發(fā)展，這是導(dǎo)致房價(jià)上漲的另外一個(gè)原因。革新后的房地產(chǎn)增值稅稅收制度對企業(yè)的發(fā)展起到一定的調(diào)節(jié)作用，使人們的物質(zhì)需求與市場價(jià)格方面的沖突降到最小。只有這樣，才能促進(jìn)國家各個(gè)地區(qū)之間的共同發(fā)展，實(shí)現(xiàn)企業(yè)與消費(fèi)者的雙贏。從企業(yè)發(fā)展的角度來說，國家對土地增值稅稅收的改革勢在必行。

（二）在革新后增值稅稅收達(dá)到峰值后的波動方向上

國家是不斷發(fā)展的，社會是不斷進(jìn)步的，房地產(chǎn)市場逐漸進(jìn)入飽和狀態(tài)。我國人口增長率越來越低，房地產(chǎn)企業(yè)建造的商品房和住宅房越來越多，經(jīng)過國家的一系列宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場終究會達(dá)到一種飽和狀態(tài)。所以國家的土地增值稅稅收也會達(dá)到相應(yīng)時(shí)期的峰值。[12]

在處于峰值的時(shí)期內(nèi)，政府應(yīng)采取相應(yīng)的措施來調(diào)節(jié)，比如減少房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收，這樣可以保持企業(yè)建房的積極性，為企業(yè)注入一定的活力，同時(shí)又保證了國家的稅務(wù)收入。在達(dá)到峰值后，稅務(wù)收入會左右波動，這也是土地增值稅稅收不斷革新的原因。

五、結(jié)語

土地增值稅作為國家財(cái)政收入的重要稅種之一，應(yīng)當(dāng)?shù)玫秸拖嚓P(guān)部門的重視。同時(shí)，政府要多頒布一些利好政策，為企業(yè)的發(fā)展提供動力，只有企業(yè)發(fā)展好了，才能帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，兩者之間是密切相關(guān)的。企業(yè)的相關(guān)負(fù)責(zé)人應(yīng)該有計(jì)劃、有目的、有條理地安排各項(xiàng)工作，工作的分配要具體到個(gè)人，要分工明確，制定相關(guān)的管理制度，做到賞罰分明，這樣才能提高房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收工作的效率。只有在這些細(xì)節(jié)上嚴(yán)謹(jǐn)把控，才能使企業(yè)走得更加長遠(yuǎn)。

（作者單位為中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司）

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