重慶市的房價水平度量及其原因分析：基于四大直轄市的對比

韓卓男

摘要：房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟中一大重要支柱，近年來房價增長迅速出現(xiàn)房價過高炒房過熱、土地供應(yīng)不足、盲目投資、房價只漲不降的不正?，F(xiàn)象。選擇中國最年輕的直轄市并選取近10年的數(shù)據(jù)，在對重慶市房價水平進(jìn)行度量的基礎(chǔ)上，將重慶市的房價與其他三個直轄市的房價進(jìn)行對比分析，得出重慶市房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他直轄市房價的結(jié)論，并從GDP、土地供應(yīng)等方面分析了重慶市房價較低的原因，從而提出了建議。

關(guān)鍵詞：房價收入比；房價強度相對數(shù)；土地供給；重慶

第1章 重慶市房價水平的度量

1.1基于房價收入比的對比

1.1.1房價收入比計算方法

房價收入比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比，它的指標(biāo)值越低，居民購買房地產(chǎn)商品的支付能力就越高，公式如下：

房價收入比=

銷售額

銷售套數(shù)×人均可支配收入×戶均人口數(shù)

1.1.2.重慶市與其他直轄市的房價收入比對比分析

對于房價收入比的合理范圍，目前說法不一，國內(nèi)有學(xué)者曾提出我國房價收入比的合理范圍應(yīng)該是4：1-9：1之間[1]。近10年來，重慶房價收入比最高出現(xiàn)在2010年，為7.80，在2015年降至最低5.84，標(biāo)準(zhǔn)差為0.62，說明重慶市房價收入比近10年來的變化可以說是微乎其微，離散程度小，且處于正常合理范圍。

對于其他三個直轄市來說上海市的房價收入比的平均數(shù)為16.32，標(biāo)準(zhǔn)差為2.24，北京市的房價收入比平均數(shù)為19.3，標(biāo)準(zhǔn)差為3.85，天津市的房價收入比平均數(shù)為10.91，標(biāo)準(zhǔn)差為1.19。對于北京、上海來說，房價收入比居高不下，離散程度大，不穩(wěn)定，居民支付住房能力差。

1.2基于房價強度相對數(shù)的對比

1.2.1 房價強度相對數(shù)的計算方法

房價強度相對數(shù)是將不同地區(qū)的人均GDP與對應(yīng)房價的比值作為一個重要指標(biāo)來判斷房價的合理運行區(qū)間[2]。

房價強度相對數(shù) =

人均GDP

平均房價

1.2.2 重慶市和各直轄市房價強度相對數(shù)分析

四個直轄市的房價具體數(shù)值之間存在較大差異，房價強度相對數(shù)也存在差異。北京市的相對數(shù)范圍在4-7最低，上海市的在5-8次之，說明北京市和上海市雖然經(jīng)濟發(fā)展水平高，但是房價相對更高，居民負(fù)擔(dān)住房能力差，而重慶市基本保持在6-10和天津市的8-12。重慶的房價強度相對數(shù)雖然不是最高的，但是相對北京和上海，其房價相對合理。

第2章 重慶市房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他直轄市房價的原因分析

2.1 GDP的水平

一般來說，GDP是可以反映房地產(chǎn)市場的梯度走向的，一般來說，GDP越高，房價就越高。重慶市的GDP雖說這10年來翻了5倍，但是重慶的GDP在四個直轄市中是最低的，重慶的房價在四個直轄市中也是最低的，所以重慶房價的原因之一，就是因為重慶GDP水平一直較低。

2.2土地供給

土地市場會影響到房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，因為土地供給量是影響房價的主要原因，供給充足，則價格相對較低，當(dāng)然，供給超標(biāo)，也不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

重慶的土地供應(yīng)量一直遙遙領(lǐng)先于其他城市，上海市的土地供應(yīng)墊底，說明重慶市的住宅用地資源豐富，并沒有對給房地產(chǎn)市場造成壓力，這是重慶市房價低的主要原因。重慶市的卻實行了特有的土地制度使得其土地供應(yīng)量在2009年迅速升高，此后在一定范圍內(nèi)保持穩(wěn)定。

2.3重慶市特有的土地制度對重慶市房價的影響

重慶特有的土地制度這里介紹兩個：地票制度和公租房制度。

2.3.1重慶市的地票制度

“地票”交易制度是城鎮(zhèn)土地需求主體和農(nóng)村建設(shè)用地供給主體就建設(shè)用地指標(biāo)進(jìn)行的一種證券化的資產(chǎn)交易[3]。截止到2015年底，重慶地票成交面積17.29萬畝，成交金額345.65億元，成交均價19.99萬元∕畝。地票均價在2008年的8.16萬元/畝升至2012年的22.07萬元/畝最高，而后比較穩(wěn)定，說明地票交易市場趨于穩(wěn)定，也就是土地供求關(guān)系保持穩(wěn)定，地票交易制度也趨于成熟。重慶市的房價之所以低于其他直轄市，有一部分政策上的原因，地票制度就是一個。

2.3.2重慶市的公租房

重慶市經(jīng)濟水平不高，中低收入群體量大，重慶對低收入家庭的住房保障主要采取廉租房、經(jīng)濟適用房、危舊房和棚戶區(qū)改造安置房、城中村改造安置房、農(nóng)民工公寓5種方式[4]。

從2010年 2月28日重慶公租房項目開工建設(shè)到2011年4月16日公租房社區(qū)接納第一批租戶，重慶市的公租房由大規(guī)模建設(shè)階段逐漸進(jìn)入建設(shè)、分配、管理并重的時期。重慶市政府為保障人權(quán)，將保障性住房的主體由經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)變?yōu)楣夥俊?/p>

2.4建筑成本

建筑成本，建筑成本越高，房價自然就越高。在過去的十年里建筑主材有升有降，重慶的建筑成本相對較低，2014、2015年才有所升高，北京上海，自然人口眾多，所以勞動力高此外，北京天津處于華北地震帶，所有建筑都必需按照八級烈度防設(shè)。

第3章 結(jié)論與建議

重慶市的獨特地理位置，經(jīng)濟條件，土地供應(yīng)量大以及成為直轄市的時間和政府政策等等許多因素造就了重慶市GDP增速快房價卻不高的局面，和其他直轄市相比有缺陷，但是前景大好，房地產(chǎn)發(fā)展空間巨大，因為地域遼闊，待開發(fā)土地和商圈還是比較豐富，相比于北京、上海的經(jīng)濟中心集中，土地供應(yīng)不足，重慶的商圈還是比較分散的，而且區(qū)較多，值得開發(fā)商開發(fā)。

參考文獻(xiàn)：

[1]盧為民、竺召煒等.《電力建設(shè)施工質(zhì)量及驗收評定規(guī)程》第一部分：土建工程[M].中國電力出版社.

[2]徐燕雯，張齊武.房價變化的相關(guān)因素分析[J].建筑經(jīng)濟，2008，29（7）：44-46.

[3]程世勇.城鄉(xiāng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)：體制內(nèi)與體制外模式比較[J].社會科學(xué)，2010，（6）：45-52，188.

[4]劉玉峰，陳剛.完善公租房制度的政策建議：以重慶市為例[J].建筑經(jīng)濟，2010，31（7）：45-47.