住宅項目外窗滲漏原因分析及對策

況開泰 中國鐵路上海局集團有限公司上海鐵路房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司

1 背景

1.1 項目概況

“石川春曉”項目是中國鐵路總公司上海局集團公司（以下簡稱上海局）在上海地區(qū)繼“石泉春曉”項目后，建設(shè)開發(fā)的第二個單位租賃房項目，該項目位于普陀區(qū)銅川路578號，地處靜寧路以西、銅川路以北、真華路以東，占地面積69 790 m2。項目總面積234 773.36 m2。項目由12棟18～35層住宅樓，4個商業(yè)配套和2個地下車庫，共有2 180戶。各類窗戶總計14 126扇。

1.2 選題原因

一是項目品質(zhì)進一步提升的需要?！笆簳浴表椖拷桓逗螅浯斑厺B漏情況反映比較集中。房地產(chǎn)公司對“石泉春曉”一期、二期工程窗邊滲水、漏水等情況進行了調(diào)查、了解，共調(diào)查了200個點，其中40個點不合格，合格率僅為80%（見表1）。而“石川春曉”項目是上海地區(qū)第二個單位租賃房項目，在汲取積累“石泉春曉”項目建設(shè)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，更要貫徹落實質(zhì)量管理體系，加強施工過程質(zhì)量管控，全面提升項目品質(zhì)。二是窗邊滲水屬于質(zhì)量通病，具有一定普遍性。對于住宅項目來說，窗邊滲漏現(xiàn)象這一質(zhì)量通病，極易造成套內(nèi)墻面潮濕甚至發(fā)霉，破壞已完成的裝飾裝修，甚至?xí)齺碜舻耐对V和索賠，給施工、物業(yè)和房地產(chǎn)公司帶來經(jīng)濟和聲譽上的損失。而且窗邊滲漏完全根治難度大、周期長、費用高，后期解決困難重重，這就決定了要解決此問題必須在施工過程中就嚴(yán)加把控。

表1“石泉春曉”項目窗邊統(tǒng)計表

2 住宅項目外窗滲漏原因分析

2.1 現(xiàn)狀調(diào)查

經(jīng)多方調(diào)查和問詢了解，上海地區(qū)住宅項目的外窗在窗檐、窗戶兩側(cè)及窗臺板角部都存在或多或少的滲漏現(xiàn)象。甚至在同一房地產(chǎn)公司開發(fā)的住宅項目中，不同施工單位負責(zé)的門窗分部分項工程亦存在不同程度的外窗滲漏情況。結(jié)合以前施工經(jīng)驗，在研究后續(xù)施工的“石川春曉”項目門窗分部分項工程施工方案時，分析出了造成“石泉春曉”一期、二期工程門窗滲漏的原因（見表2）。

表2 窗邊滲水可能原因分析表

表3 窗邊滲水?dāng)?shù)據(jù)采集表

根據(jù)表2，在施工過程中，對可能導(dǎo)致外窗滲漏的因素進行數(shù)據(jù)收集。其統(tǒng)計結(jié)果見表3。

通過以上分析，我們找到了產(chǎn)生窗邊滲水的關(guān)鍵點：防水密封膠不密實和窗邊或窗框處理不合格。計算得知其占不合格比例為（48+14）/70=88.75%。只要著力解決這兩個問題，那么我們的合格率就能大幅提高。

2.2 原因分析

結(jié)合原因分析圖標(biāo)，根據(jù)現(xiàn)場施工現(xiàn)狀，廣泛收集施工總承包單位、門窗專業(yè)單位施工技術(shù)人員及咨詢其他工程技術(shù)專家的意見，進行誘發(fā)原因分析。從原因分析中篩選出10個末端因素，并對末端因素進行確認(rèn)，確認(rèn)結(jié)果見表4。

表4 末端原因分析表

對上述末端因素，分析出四條要因，具體如下：①工人質(zhì)量意識差。對門窗施工人員進行了崗前教育培訓(xùn)，并在培訓(xùn)完以后進行了考核，考核及格率僅為40%；②未進行二次塞縫。本工程施工方案采用豎向縫隙拋塞混凝土工藝，一次成型，易開裂，存在一定的滲漏隱患；③固定件安裝不規(guī)范。由于固定裝置的安裝不正常，部分固定件暴露在窗框外面。④縫隙內(nèi)有垃圾。窗間隙內(nèi)的垃圾會引起混凝土澆筑不密實，易形成裂縫，造成滲漏。

3 住宅項目外窗滲漏對策制定

3.1 對策擬定

針對外窗滲水的四個要因，進行分析研究，擬定相應(yīng)對策，具體如表5所示。

3.2 實施情況

實施一：工人質(zhì)量意識差

對具體施工人員進行專項技術(shù)交底，加強工人實際操作培訓(xùn)，針對部分工人未按交底施工，要求施工單位工程技術(shù)部利用會議室開展專項的技術(shù)交底和實際操作培訓(xùn)，請施工單位項目技術(shù)負責(zé)人講施工流程，講細部節(jié)點做法等，耐心解答工人的提問。并在學(xué)習(xí)結(jié)束后，由施工單位施工員組織對工人進行考核，考核全部通過，及格率為100%。

實施二：未進行二次塞縫

進行二次塞縫能有效的避免細石砼成型過程中的因溫度等因素導(dǎo)致的收縮塌落而導(dǎo)致的窗框變形和塞縫成型后產(chǎn)生的通縫。分二次堵塞密實，第一次完成60%，第二次完成剩余部分，要在第一次堵塞的砂漿強度達到70%并取出固定窗框用的墊塊后方可進行。最后一次堵塞完后要用鐵抹子將砂漿與窗框側(cè)面抹平。砂漿加10%的UEA微膨脹劑（水泥用量的10%），砂漿以用手握成團為標(biāo)準(zhǔn)，必須手工塞縫，著重注意固定件轉(zhuǎn)角處和下部的塞縫密實。

實施三：固定件安裝不規(guī)范

塞縫填實后固定件不露出窗框，避免完成后固定件露出部分形成雨水通道，順其向內(nèi)墻滲漏。在安裝前，為保證固定件完好，把固定件適當(dāng)彎曲成U形，安裝完成后，塞縫前再檢查一遍，看看固定件是否伸出窗框外。

實施四：縫隙內(nèi)有殘留垃圾

將陰角清理干凈，尤其是注意混凝土碎塊等不要摻雜其中，使門窗型材等能與預(yù)留洞口充分切合，防止塞縫成型后再發(fā)生滲漏。

表5 對策擬定及措施表

3.3 效果核查

效果一：

2016年3 月，對現(xiàn)場已安裝完畢的窗框進行檢查，現(xiàn)場檢查了100個點，不合格點僅有5個，合格率為95%，檢查結(jié)果見表6。

表6 檢查結(jié)果表

效果二：項目進行了外窗防滲漏的施工工藝改進后，在組織的專項驗收中，基本通過了驗收，部分減少了后期整修。在工程交付后，更是節(jié)省了較大的后續(xù)維修費用。綜合數(shù)據(jù)對比、定額人工費等，計算得出：

經(jīng)濟效益：14126×（95%-80%）×1×130=275457（元）

通過對“石泉春曉”項目外窗窗邊滲漏現(xiàn)象反映的處理，組織工程技術(shù)和施工作業(yè)人員群策群力分析、查找造成滲漏的原因，進而在制定后續(xù)建設(shè)的“石川春曉”項目門窗施工方案時，研究、尋找相應(yīng)的預(yù)防措施和解決對策，從小處入手，細部做起，不僅節(jié)省了275 457元維修費用，更重要的是避免了不良影響的產(chǎn)生，取得了一定的經(jīng)濟、社會效益，提高了房屋業(yè)主和潛在購房者對上鐵房地產(chǎn)公司的認(rèn)同感和美譽度，是一個事半功倍的好舉措。