揭秘租房貸款陷阱

王煜

北上廣深等地房租高企，“付三押一”的房租加上中介費，常常讓首次租房或者換房的租客感到巨大的壓力。瞄準這個痛點，不少網(wǎng)絡租房平臺推出了租房分期貸款服務，讓大多數(shù)人都可以輕松付費入住。

看上去很美，但實際上，其中迷局和陷阱密布。

“租一年貸兩年”的迷局

2018年4月中旬，來上海打工一年多的年輕人林軍（化名）想換一個地方租住，于是開始在網(wǎng)上找房。他下載了“青客公寓”的App，發(fā)現(xiàn)房租除了原價，還標著一個“VIP價”，有許多房源的“VIP價”要比原價低700-800元。他咨詢“青客”的客服得知，房客需要參加為期一年、按月付的分期付款計劃，才能享受“VIP價”，而且辦理分期后，總價還能打折，并且房租是“付一押二”。如果不參加分期付款計劃，房租是“付三押一”或者“付二押六”。

如此優(yōu)惠的條件，林軍自然選擇了分期計劃，交了預付金。去現(xiàn)場簽合同時，“青客”的工作人員告訴他，分期是通過向銀行貸款來實現(xiàn)的，也就是以他的名義向銀行申請一筆貸款，先支付房租，銀行同步會發(fā)給他一張信用卡，然后他再分期每月把錢存到信用卡里償還這筆房租。

雖然覺得和原先想象的不一樣，但林軍算了算，覺得可以優(yōu)惠不少，還是簽訂了租房合同，并在App里錄制了視頻、提交了身份證等資料以用于貸款。

入住新租的房子之后幾天，林軍連續(xù)收到幾條來自銀行的短信，說明他的貸款已成功發(fā)放，并已經(jīng)被“青客”平臺全部轉(zhuǎn)走。不過，他發(fā)現(xiàn)貸款的金額不對，短信里的金額正好是兩年的房租費用，而他只簽了一年的租房合同。林軍趕緊打銀行客服電話確認，客服告知他已經(jīng)申請了26個月的分期貸款。

“說好的一年一簽，貸款也是貸一年的房租，怎么一下子變成我貸了兩年的錢了？”林軍找到“青客”客服，客服卻說合同上就是這么定的。他回頭仔細去看當初和“青客”簽的合同，最上面的信息欄內(nèi)寫明優(yōu)惠期限是一年，注明“通過銀行分期或一次性全額付滿12個月住宿服務費的VIP會員，享有管理方委托第三方給予的VIP補貼”。

而合同第二條寫著“合同期限：26個月”。第四條約定“銀行分期VIP會員應將住宿服務費存入分期銀行指定的銀行卡內(nèi)，由銀行扣款”。

林軍認為“青客”是在合同上跟他玩了“障眼法”：先寫明優(yōu)惠期是1年，但在“合同期限”上填了26個月，又不明確說明只租一年也會貸款兩年，是對他的故意誤導。

林軍向《新民周刊》記者表明了他的憂慮，“等到我一年的租期到了之后，如果不續(xù)租，我和‘青客沒關(guān)系了；但我還欠銀行一年的貸款，如果這剩下的一年里，‘青客不幫我按時還款，那損失的就是我的信譽。并且，‘青客其實是二房東，如果有問題，到時業(yè)主來找我的話，我就真的里外不是人了。”

林軍決定找“青客”和銀行取消這筆貸款，“青客”不情不愿地答應撤銷貸款合同，結(jié)算掉剩余貸款。不過，“青客”要他另立一份租賃合同，同時選擇按“押二付六”方式支付，不能像原先那樣“押二付一”。林軍不愿意這樣，提出退租，而“青客”則聲明，按照合同約定，現(xiàn)在退租，一個月的押金是不退的。無奈之下，林軍悻悻地損失了幾千元，另找房屋入住。

《新民周刊》記者以租客身份，就房租的分期付款問題咨詢了“青客”客服，對方表示，一年租期到了以后，公司會把租客的剩余貸款及時結(jié)算掉。不知有意還是無意，客服在介紹分期業(yè)務時，只說信用卡分期、每月結(jié)算，始終未提及貸款分期究竟是多久。

實際上，記者發(fā)現(xiàn)，如果選擇分期優(yōu)惠，不管租客在“青客”實際租房時間是多久，合同期限都是26個月，其中2個月是租客支付的押金，后24個月由租客還款。

貸款新產(chǎn)品，陷阱要當心

金融界業(yè)內(nèi)人士稱，“青客”與租客達成承租一年、分期支付的約定，實際一次性貸出兩年的房租，有挪用多出的房租做投資或者其他用途之嫌，近似一種變相的融資，而且是把風險轉(zhuǎn)嫁給了銀行與租客。

網(wǎng)絡金融平臺“融360”展開的調(diào)研顯示：理論上租房分期貸款具有巨大的市場需求，但數(shù)據(jù)顯示，超過一半（55.18%）的被訪者都表示，從未聽說過有租房分期產(chǎn)品，僅有8.52%的人使用過租房分期貸款。

針對這一數(shù)據(jù)，該平臺分析認為：“出現(xiàn)這種情況，可能主要有兩方面原因。一是租房分期產(chǎn)品知名度不太夠，用戶不知道不了解；二是有不少人實際上使用了租房分期產(chǎn)品，但由于各種原因，并沒意識到?！?/p>

在網(wǎng)絡上，有不少租客反映，他們在接到銀行的短信之前根本就不知道自己申請了貸款，只是以為自己對“青客”平臺做分期支付；而在App上傳的身份資料和視頻等，也以為是給“青客”做身份認證記錄用的。如果他們放棄租房或者貸款，基本都要承受預付金或者押金的損失。

租房分期貸款是一種消費貸款，但《新民周刊》記者在咨詢另幾家提供租房分期貸款的平臺客服時，他們多半都含糊其辭，有的甚至還言之鑿鑿地說他們的產(chǎn)品不是貸款，是房租分期付的產(chǎn)品。

“沒意識到”“不了解”，某些平臺就利用消費者的薄弱意識，開始所謂的“金融創(chuàng)新”，游走在灰色地帶。

玩“文字游戲”的租房分期合同是否有問題？上海市君悅律師事務所合伙人朱平晟律師認為：從內(nèi)容看，前述“青客”與租客的合同并不存在違反法律、行政法規(guī)或者公序良俗的內(nèi)容，租客也是在自愿情況下簽訂的合同，因此，不能認定合同無效。

他提醒：商家一般不會明確地在合同寫明與事實不符的內(nèi)容的，因此租客在簽訂合同時一定要仔細閱讀各個條款，如果有疑惑不解的地方，寧可不簽，不然就極容易“被坑”。并且，如果是了解自己在申請貸款，一定要聲張自己的知情權(quán)，比如要求在條文中明確，銀行將貸款發(fā)放、又很快被平臺轉(zhuǎn)走后，租客需要看到平臺向房東支付房租的憑證，否則就不予簽訂合同。

他同時表示，如果能有證據(jù)證明貸款不是租客自己申請，而是平臺以隱瞞、欺騙的方式為租客代辦的，那么平臺則涉嫌欺詐，租客不僅可以向工商部門舉報，還可以向公安經(jīng)偵部門報案。

金融業(yè)內(nèi)人士表示：除了上述迷局，對租客而言，房租分期還有一些容易踏入的“陷阱”。

超過一半（55.18%）的被訪者都表示，從未聽說過有租房分期產(chǎn)品，僅有8.52%的人使用過租房分期貸款。

很多人使用租房分期貸款，一個很重要的原因是產(chǎn)品宣稱利率低，沒有手續(xù)費等。但到底實際利率是多少，并不是所有人都算得清的。以一款宣稱年利率6.27%的產(chǎn)品為例，計算得出的實際貸款利率高達13.06%。如果每月租金2000元，一年產(chǎn)生的實際貸款利率就要3134元，幾乎相當于多交1.6個月房租。有的產(chǎn)品月綜合費率為2.5%，一年算下來名義年化利率高達30%，而實際貸款利率只會更高。

一旦簽訂租房分期合同，租客再想換房或退租，可能會面臨押金損失；而如果貸款逾期，租客也將面臨高額罰息，有的平臺是對接央行的征信平臺的，對個人信譽的影響很大。

很顯然，租房分期貸款對參與的企業(yè)本身也是雙刃劍，各家的態(tài)度并不一致。

一方面，許多機構(gòu)在進一步投入。2017年11月，建行深圳市分行與包括萬科、華潤、碧桂園等在內(nèi)的11家房地產(chǎn)企業(yè)簽署房屋租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議，進軍房產(chǎn)租賃市場，并推出“按居貸”，為租客提供純信用貸款用于租房，最高可貸100萬，最長可貸10年。

有些租房機構(gòu)在進行房租貸的債權(quán)轉(zhuǎn)移，試行資產(chǎn)證券化。2017年8月15日，“自如”發(fā)行了第一只以房租分期小額貸款為底層資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，規(guī)模5億元，運行至今尚無逾期記錄。未來1年內(nèi)，“自如”預計將在上海證券交易所完成共計20億元的同類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。當“玩法”更多更復雜，其風險也可能增加。

另一方面，出于國家層面防控金融風險的大政策，以及平臺自身的考慮，租房分期貸款平臺已從最初的一哄而上，到逐漸冷靜、退潮。截至目前已有不少平臺先后退出，據(jù)“融360”統(tǒng)計，至少6款較為知名的租房分期產(chǎn)品都停止了新辦業(yè)務，只維護之前的老用戶。