盤活閑置農(nóng)宅要注意

隨著生態(tài)建設(shè)不斷推進(jìn)，農(nóng)村山美水美環(huán)境好，“顏值”越來越高的田園，吸引了不少人來此，期望享受“采菊東籬下，悠然見南山”的生活。農(nóng)村的民房成了香餑餑，也為村民盤活閑置農(nóng)宅帶來機(jī)會。不過，在筑夢田園的熱潮中，因農(nóng)宅處置不當(dāng)引發(fā)的民事糾紛也頻頻出現(xiàn)。想盤活閑置農(nóng)宅圓夢田園，應(yīng)注意哪些法律問題？

租住農(nóng)村房屋 期限最長20年

錢某在北京市懷柔區(qū)某村擁有一處老宅。1997年，宋某與錢某簽訂了一份房屋租賃合同，宋某一次性支付錢某3萬元的租金，租賃錢某位于村內(nèi)的老宅，租期50年。合同中注明，租期內(nèi)，宋某可以享有房屋所有權(quán)人的一切權(quán)利，錢某均不得干涉。去年，錢某以合同到期為由，起訴宋某要求騰退房屋。

最終，法院判決宋某將房屋騰退給錢某，同時(shí)錢某返還宋某超過20年部分的租金1.8萬元。

法官釋法無論是城里居民，還是農(nóng)村村民，都可以采用租賃的方式，合法租住農(nóng)村房屋。但是，按照《合同法》的相關(guān)規(guī)定，房屋租賃合同的期限最長是20年，超過20年的，超過部分無效。因此，本案中，宋某與錢某的房屋租賃合同中，期限約定雖然是50年，但實(shí)際有效的只有20年。20年期滿后，如果雙方都沒有異議，相當(dāng)于雙方默認(rèn)了新的不定期租賃合同。此時(shí)，如果出租人反悔，要求對方退還租賃房屋，那么這個(gè)訴訟請求一般是會得到支持的。當(dāng)然，雙方出租方和承租方溝通得比較好，能夠達(dá)成一致意見，在租賃期限20年過后，雙方還是可以續(xù)訂租賃合同的，續(xù)訂的合同期限，最長也是20年。

不是本村村民 不能購買農(nóng)宅

王某是北京市密云區(qū)某村村民。1999年底，因女兒上學(xué)急需現(xiàn)金，王某與城里的陳某簽訂了房屋買賣協(xié)議。陳某以10萬元的價(jià)格購買王某的農(nóng)家小院，花2萬元對房屋進(jìn)行了裝修。2005年，王某售賣的房屋被劃入拆遷范圍，王某找到陳某，以農(nóng)村宅基地上房屋依法不能賣給城鎮(zhèn)居民為由，主張雙方簽訂的房屋買賣合同無效，要求陳某返還房屋及院落，遭到陳某拒絕。王某訴至法院。

經(jīng)法院調(diào)解，陳某與王某達(dá)成協(xié)議，陳某歸還王某房屋及院落，王某給付陳某房款、裝修費(fèi)、補(bǔ)償款等共計(jì)50萬元。

法官釋法依照《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員基于其身份而享有的特殊權(quán)利，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。村民對其宅基地只有使用權(quán)，土地的所有權(quán)歸集體所有，宅基地不能隨意賣出，所以買賣宅基地的合同屬于無效合同。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

裝修租住農(nóng)宅 須經(jīng)村民同意

2014年，李某考慮自己要在外工作很長時(shí)間，將其位于北京市密云區(qū)太師屯鎮(zhèn)的一所農(nóng)宅出租給小張。雙方約定，每月租金1000元，租期3年。農(nóng)房出租后，李某一直未回京，小張一直按期將租金打到李某的賬戶中，李某很信任小張。為讓租住更舒適，小張?jiān)跊]有獲得李某同意情況下，擅自將租住的房屋進(jìn)行了裝修，花費(fèi)4萬元。合同到期，小張?zhí)岢隼m(xù)租，李某表示自己已退休，要回農(nóng)宅養(yǎng)老，不打算出租房屋了。二人因小張裝修費(fèi)用的分擔(dān)發(fā)生了爭議。小張認(rèn)為，裝修已經(jīng)添附到了李某的房子里；李某則認(rèn)為，小張裝修房屋是其私自進(jìn)行，他并未同意，故不愿補(bǔ)償小張裝修費(fèi)。

在法院的調(diào)解下，李某同意支付小張2萬元裝修補(bǔ)償款。

法官釋法在一般的租賃合同中，承租人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定使用租賃物，不得隨意對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。房屋租賃合同也不例外。如果承租人想對房屋進(jìn)行裝修，需要經(jīng)過出租人的同意，出租人同意的，裝修的費(fèi)用應(yīng)由出租人負(fù)擔(dān)；在自愿的情況下，承租人也可負(fù)擔(dān)裝修費(fèi)用。未經(jīng)出租人同意的，承租人不得擅自對房屋進(jìn)行裝修，否則一旦在裝修過程中對房屋造成毀損，承租人需要承擔(dān)相應(yīng)的損失，賠償出租人房屋的減損價(jià)值；即便裝修過程順利，如果雙方就此發(fā)生糾紛，可以協(xié)議分擔(dān)裝修費(fèi)用，協(xié)商不成的，出租人不僅有權(quán)依照合同的約定向承租人索要違約金，還可要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失。