房地產(chǎn)內(nèi)部控制實施現(xiàn)狀及對策分析

孟 濤

目前，國內(nèi)許多房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部控制不夠重視，內(nèi)控力度不夠，導(dǎo)致管理結(jié)構(gòu)松散，內(nèi)部管理問題較多。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須充分認識內(nèi)部控制的重要性，積極推動內(nèi)部控制改革，加強內(nèi)部管理監(jiān)督和風(fēng)險防控體系建設(shè)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制實施現(xiàn)狀

（一）內(nèi)部控制意識不足。目前，國內(nèi)很多企業(yè)對于內(nèi)部控制的重視程度都不足。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，完善的內(nèi)部控制能夠有效地保證企業(yè)的工作效率和工作質(zhì)量，是企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。但是，在某些房地產(chǎn)公司中，內(nèi)部控制工作只停留在理論層面，還沒有真正落到實處。雖然房地產(chǎn)企業(yè)目前發(fā)展前景依舊保持良好趨勢，但是這并不能成為房地產(chǎn)企業(yè)管理者忽視內(nèi)部控制的理由。工作人員在日常工作中由于對內(nèi)部控制工作的缺失，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在日常的運營過程中存在較多隱患和風(fēng)險，例如，會計信息缺乏真實性，財務(wù)賬目混亂等，這都會對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營造成嚴重損害。

（二）內(nèi)部控制體系不完善。企業(yè)內(nèi)部控制工作是對企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境、會計信息、內(nèi)部審計等多個方面的綜合控制工作，由于內(nèi)控工作涉及面較多，部分房地產(chǎn)企業(yè)無法做到面面俱到，因此內(nèi)控體系并不十分完善。首先，企業(yè)內(nèi)控對各工作單位以及員工的覆蓋面較窄，對于企業(yè)經(jīng)營活動的覆蓋也不到位，在部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)中，會計信息缺乏真實性，賬目雜亂現(xiàn)象比較嚴重。另外，部分房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門并沒有嚴格落實崗位分離制度，會計出納一人擔(dān)、賬簿公章一人攬，極易造成企業(yè)財務(wù)隱患的出現(xiàn)。部門房地產(chǎn)企業(yè)對于原始憑證的管理也不夠嚴格，甚至部分工作人員以權(quán)謀私，造假財務(wù)數(shù)據(jù)，私設(shè)“小金庫”，隱瞞業(yè)務(wù)收入，虛報營業(yè)利潤等。同時，內(nèi)部監(jiān)督體制不健全，內(nèi)部審計部門的審計職能沒有保證獨立性，發(fā)揮不了應(yīng)有的監(jiān)督作用，對某些違紀違法行為不能做到及時查處。這些惡劣現(xiàn)象的出現(xiàn)，都說明了企業(yè)沒有建立完善的內(nèi)控體系。

（三）內(nèi)部控制工作環(huán)境待優(yōu)化。第一，我國對于企業(yè)內(nèi)控已經(jīng)先后頒布了相關(guān)的政策法規(guī)，規(guī)范了內(nèi)控工作機制，對于企業(yè)的平穩(wěn)有序發(fā)展提供了一定的指導(dǎo)。但是，由于國家的法律法規(guī)覆蓋行業(yè)廣泛，并不能具體到各行各業(yè)，而我國行業(yè)種類眾多，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，當前出臺的相關(guān)法律法規(guī)并不能從根本上滿足企業(yè)內(nèi)部控制工作需要，實操性較差，因此，房地產(chǎn)行業(yè)仍需要一個有針對性的、統(tǒng)一的、具體的內(nèi)部控制工作規(guī)范。第二，部門房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門工作人員的專業(yè)素質(zhì)無法滿足新時期工作需求，部分財務(wù)人員并不能得到有效的專業(yè)培訓(xùn)，專業(yè)能力差，不能跟上新的經(jīng)濟形勢，甚至對基本的會計信息都不能妥善處理，因此也就談不上內(nèi)部控制的運用。而隨著建筑行業(yè)的發(fā)展，對于在建筑施工過程中存在的財務(wù)舞弊行為也愈加隱蔽，因此如果房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員缺乏高水平的專業(yè)素質(zhì)，對于類似的財務(wù)舞弊現(xiàn)象就無法及時準確識別，很容易給企業(yè)造成重大損失。第三，對于大型房地產(chǎn)企業(yè)，由于其規(guī)模較大，旗下分公司較多，各分公司如果會計核算體系不同，財務(wù)系統(tǒng)差異較大，標準不統(tǒng)一，就很難給總公司提供準確的財務(wù)信息。另外，分公司、項目部“各自為政”，會導(dǎo)致總公司的相關(guān)政策規(guī)定無法及時落實到實處，公司管理混亂，控制能力下降，極大地提高了企業(yè)風(fēng)險控制難度。

（四）所處行業(yè)內(nèi)部控制較為復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)所處行業(yè)的復(fù)雜性決定了企業(yè)內(nèi)部控制工作的復(fù)雜性。房地產(chǎn)企業(yè)投資涉及領(lǐng)域廣，開發(fā)環(huán)節(jié)繁瑣，開發(fā)周期較長，從選取、征收房產(chǎn)用地，到開發(fā)設(shè)計、建筑招標、施工，再到房產(chǎn)驗收以及銷售、后續(xù)服務(wù)等，要經(jīng)歷數(shù)年的時間，同時，房地產(chǎn)開發(fā)投入資金大，在開發(fā)過程中受政府規(guī)劃、地價變動、貸款籌資，以及后期工程質(zhì)量、售后服務(wù)等諸多因素的影響，面臨風(fēng)險較多，風(fēng)險控制難度較大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制實施對策分析

（一）增強內(nèi)部控制意識，完善內(nèi)部控制體系。建立完善的內(nèi)控體系最重要的前提是企業(yè)經(jīng)營者必須充分認識到目前內(nèi)部控制工作對于企業(yè)發(fā)展的重要性，健全的內(nèi)控體系是企業(yè)管理順利進行，企業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展的重要保證。隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也必須與時俱進，不斷更新內(nèi)部控制工作方法，及時查缺補漏，嚴格落實相關(guān)法律法規(guī)，諸如財務(wù)部門一定要落實崗位分離制度。此外，審計部門在內(nèi)部控制工作中也承擔(dān)著十分重要的責(zé)任，企業(yè)內(nèi)控的評價與監(jiān)督都要靠審計部門來完成，同時對企業(yè)的內(nèi)部控制還具有一定的制約作用，因此，企業(yè)要保證內(nèi)部審計部門的工作獨立性，不得擅自干涉審計部門的合法工作，充分發(fā)揮審計部門的監(jiān)督管理工作，將內(nèi)控工作嚴格落實，企業(yè)內(nèi)部控制的作用才可以得到體現(xiàn)。

（二）加強員工培訓(xùn)，提高企業(yè)工作人員專業(yè)素質(zhì)。企業(yè)員工的專業(yè)素質(zhì)水平?jīng)Q定著企業(yè)內(nèi)控工作能否順利進行，因此，企業(yè)應(yīng)該提高對員工培訓(xùn)的重視，有計劃地對基層工作人員進行專業(yè)知識、業(yè)務(wù)能力等方面的培訓(xùn)，提高基層工作人員的效率和水平，同時，還要增強對企業(yè)管理人員管理能力的培訓(xùn)，不斷灌輸新的管理理念，使其能夠不斷適應(yīng)新的經(jīng)濟發(fā)展形勢，盡量避免管理決策失誤。對于會計、審計從業(yè)人員，其專業(yè)素質(zhì)也直接決定了內(nèi)部控制制度的實施，如何充分發(fā)揮會計、審計的內(nèi)控作用，也是企業(yè)經(jīng)營管理人員需要考慮的問題。

（三）營造健康內(nèi)控環(huán)境，優(yōu)化企業(yè)組織結(jié)構(gòu)。面對日趨復(fù)雜的競爭環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該營造一個健康的內(nèi)控環(huán)境，為開展內(nèi)控工作提供一個穩(wěn)定基礎(chǔ)。在構(gòu)建內(nèi)控環(huán)境時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在國家對內(nèi)部控制出臺的規(guī)范措施的大環(huán)境下，充分考慮自身企業(yè)實際發(fā)展戰(zhàn)略，結(jié)合自身投資開發(fā)計劃，制定適應(yīng)自身發(fā)展需求的內(nèi)控工作方式，實現(xiàn)企業(yè)資源配置最優(yōu)化。同時，加強企業(yè)文化對員工的熏陶，提高員工對企業(yè)的認可度，充分調(diào)動企業(yè)員工積極性，對于內(nèi)部控制工作的順利開展十分有利。另外，對于大型房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該充分集中公司控制權(quán)，明確權(quán)責(zé)分工，確保企業(yè)的相關(guān)政策規(guī)定能夠下達到每一個分公司、項目部門并落到實處，避免“各自為政”造成管理混亂的現(xiàn)象發(fā)生。

（四）建立內(nèi)控風(fēng)險預(yù)警體系，合理應(yīng)對突發(fā)風(fēng)險。由于房地產(chǎn)企業(yè)涉及經(jīng)營領(lǐng)域較廣，面對風(fēng)險來源較多，因此，建立內(nèi)控風(fēng)險預(yù)警體系，能夠有效地避免房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟損失。通過科學(xué)合理的手段分析房地產(chǎn)公司的內(nèi)部管理及其財務(wù)狀況，可以有效預(yù)測房地產(chǎn)公司目前可能面臨的風(fēng)險，針對這些可能面臨的風(fēng)險，及時采取相應(yīng)的對策，盡最大可能規(guī)避風(fēng)險，降低經(jīng)濟損失。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其重要地位不容忽視，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須充分認識到內(nèi)控工作的重要性，加強房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控建設(shè)，不斷創(chuàng)新內(nèi)控手段，提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理能力，促進房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，從而有效推動國民經(jīng)濟的進步。