乳山銀灘房產(chǎn)去庫存的思考

孫越芹

房地產(chǎn)去庫存的根本取決于供求基本面的平衡，因此，解決銀灘房地產(chǎn)庫存問題，根本之策是依靠市場機制，發(fā)揮市場參與者的主觀能動性，找準病灶，從眼前閑置房產(chǎn)的劣勢中看到了優(yōu)勢，通過“降供給”和“增需求”，從根本上消化地產(chǎn)存量，逐步引導銀灘房地產(chǎn)上檔升級，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

1 圍繞結(jié)構化需求抓有效供給

主動適應銀灘中低端地產(chǎn)和大眾化商品房供大于求、高端地產(chǎn)供不應求的現(xiàn)狀，以增加滿足需求側(cè)的有效供給為導向，堅持以質(zhì)量和效益為中心，用“提質(zhì)量”來“減數(shù)量”，嚴把土地放量和新增開發(fā)關口，為銀灘房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展注入源源不斷的內(nèi)生動力。一是增強服務功能，提升外在美觀度和內(nèi)在吸引力。首先，創(chuàng)新房地產(chǎn)品牌以求可持續(xù)發(fā)展。品牌效應是房地產(chǎn)企業(yè)開拓市場和參與市場競爭的重要手段。品牌是指產(chǎn)品品質(zhì)、服務品質(zhì)、企業(yè)的文化、理念、價值、個性等的綜合與凝聚，是區(qū)別于同類產(chǎn)品的一種企業(yè)商譽。在房地產(chǎn)市場，開發(fā)商利用品牌的積累來開發(fā)名牌，而名牌又會有效提升開發(fā)企業(yè)品牌的內(nèi)涵?？傊瑑?yōu)秀品牌在樓市中有著持久的擋不住的吸引力。其次，堅持“建房先造景”，以優(yōu)雅環(huán)境、美麗景致贏得市場競爭，強化品牌、精品意識；學習借鑒南方大城市高檔小區(qū)的設計理念，聘請國內(nèi)外知名設計公司進行設計，創(chuàng)新建筑規(guī)劃檔次；加強公共服務、醫(yī)療衛(wèi)生、社區(qū)商業(yè)、休閑綠地、托幼機構等功能配備，集中資源，打造高品質(zhì)樓盤和標桿式小區(qū)。二是主動適應人民對健康的追求，實現(xiàn)與健康產(chǎn)業(yè)體系的融合。重點是以健康為核心，以需求為導向，立足轉(zhuǎn)型升級調(diào)整存量，把健康產(chǎn)業(yè)做大做優(yōu)做強，依托市場出清主動減量，有力破解房地產(chǎn)供給和需求的結(jié)構性矛盾，加快構建房地產(chǎn)業(yè)新體系。瞄準養(yǎng)生養(yǎng)老人群，通過整合、盤活社區(qū)資源，發(fā)展社區(qū)老年人日間照料中心、老年人配餐送餐中心、家政服務公司、康復護理、精神慰藉等多種形式的養(yǎng)老服務實體，為入駐銀灘養(yǎng)生養(yǎng)老人群提供便捷體貼的全方位服務，提升房地產(chǎn)競爭力。三是土地市場因地制宜地選擇“結(jié)構性”調(diào)整，土地出讓體現(xiàn)“供給側(cè)”改革的要求。根據(jù)市場現(xiàn)狀主動調(diào)節(jié)銀灘各區(qū)域和板塊的供地規(guī)模，實施建設用地總量控制和減量化管理，“有保有壓”優(yōu)化供地結(jié)構，嚴格控制單一結(jié)構的房地產(chǎn)用地供應，保障統(tǒng)籌生產(chǎn)、生活、生態(tài)等多元化健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)用地供應量，優(yōu)先保障硬件配套、教育、醫(yī)療等民生項目的發(fā)展用地，并在后期項目建設過程中強化監(jiān)督落實。四是規(guī)范中介服務，提升行業(yè)信譽度和整體實力。要積極引進高端人才或團隊，培育發(fā)展房地產(chǎn)咨詢企業(yè)，為開發(fā)行業(yè)提供房地產(chǎn)市場調(diào)研、開發(fā)項目可行性研究及策劃等專業(yè)服務，從源頭上增強開發(fā)項目的前瞻性、差異性、適應性。要大力發(fā)展品牌型、規(guī)?；?、跨區(qū)域的房地產(chǎn)估價機構，加強估價師隊伍建設，通過抽查、互審等方式提高估價報告質(zhì)量，為委托人提供優(yōu)質(zhì)服務。要全面實行房地產(chǎn)經(jīng)紀機構備案制度，加強經(jīng)紀人信用管理，依法嚴肅查處違規(guī)售房、“黑中介”等行為。

2 豐富“健康”內(nèi)涵加快房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型

近年來，乳山在健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)發(fā)展上投入了巨大精力，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎條件已經(jīng)具備。下步，關鍵要做好“地產(chǎn)+健康”的結(jié)合文章，堅持健康養(yǎng)生地產(chǎn)發(fā)展方向，以“休閑、養(yǎng)生、度假、旅游”為依托，以發(fā)展健康產(chǎn)業(yè)集群為支撐，從服務和產(chǎn)品兩個方面，深入挖掘資源優(yōu)勢，按照健康地產(chǎn)的思路抓好落實，真心實意的針對消費者的需求、困惑去解決問題，吸引人口導入，豐富“健康”內(nèi)涵。一是突破發(fā)展健康管理服務產(chǎn)業(yè)。要以服務為主導，在發(fā)展以醫(yī)療服務機構為主體的醫(yī)療產(chǎn)業(yè)同時，鼓勵以存量地產(chǎn)為基礎，積極引進以個性化健康檢測評估、咨詢服務、調(diào)理康復和保障促進等為主體的健康管理服務產(chǎn)業(yè)，健康保險、健康風險管理產(chǎn)業(yè)，健康中心類的運動保健服務產(chǎn)業(yè)等健康服務產(chǎn)業(yè)。用服務消化地產(chǎn)、以地產(chǎn)支撐服務，在打造健康服務產(chǎn)業(yè)的同時實現(xiàn)“地產(chǎn)+健康”的有效融合。二是延長健康養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈。大力發(fā)展醫(yī)藥、保健食品、保健茶、藥酒、養(yǎng)生產(chǎn)品及藥妝等健康概念產(chǎn)品，注重特色化和高端化，深入挖掘健康產(chǎn)品需要的野生材料類種和利用本地特色資源種植健康產(chǎn)品需要的綠色原料，適時適度抬高行業(yè)準入門檻，多引進一批大家強企，實現(xiàn)產(chǎn)城良性互動，聚集大量的產(chǎn)業(yè)人口，最大限度的增加銀灘常住人口，從根本上擴充銀灘房地產(chǎn)市場容量。三是推進技術應用集成化、智能化。指導開發(fā)企業(yè)綜合運用健康環(huán)保、低碳和互聯(lián)網(wǎng)等技術，充分發(fā)揮技術集成作用。積極運用物聯(lián)網(wǎng)、地理信息系統(tǒng)（GIS）、大數(shù)據(jù)、云平臺等技術，搭建涵蓋“云健康因素”、“精準空氣、水質(zhì)、土壤元素含量”、“智慧養(yǎng)生”、“互聯(lián)網(wǎng)+健康”、“互聯(lián)網(wǎng)+養(yǎng)老”、互聯(lián)網(wǎng)金融等信息化平臺，將銀灘帶來強大的健康信息通訊技術和豐富的信息化全過程的公開透明、可追溯，提高業(yè)主的安全感和幸福感。

3 千方百計擴大有效需求

實現(xiàn)供需平衡是解決房地產(chǎn)庫存問題的核心，在提供有效供給的同時，也必須強化需求側(cè)改革，關鍵還得提高城市的競爭力，引入產(chǎn)業(yè)和人口，提升有效需求，改變供給與需求“一腿長、一腿短”的問題。一是增強配套服務吸引力。隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，房地產(chǎn)市場不僅是賣房子，同時也是賣服務，服務應成為房地產(chǎn)差異化的重要手段。由于市場上競爭模仿的日益加劇，企業(yè)的技術和產(chǎn)品的特征優(yōu)勢通常是短暫的，服務是產(chǎn)生差異性的主要手段。服務對顧客感知有很大的影響，因此服務可用來創(chuàng)造競爭者難以模仿的競爭優(yōu)勢，即在定位中創(chuàng)造差異性。要化解銀灘房地產(chǎn)的庫存壓力，不僅包括對現(xiàn)實顧客的服務，而且也包括對潛在顧客的服務；不僅要提高顧客現(xiàn)實的（售后的）滿意度，還要提高預期的（售前的）滿意程度。必須以優(yōu)質(zhì)的服務占領或保住市場。因此應當強調(diào)“以市場為中心”和“以顧客為導向”的觀念，即“服務引力”，通過提供高品質(zhì)服務來提高競爭力，包括相關的軟硬件服務配套，也包括從業(yè)人員服務水平的專業(yè)化。引導相關企業(yè)加強醫(yī)療和保健方面專業(yè)化的技能人才的培養(yǎng)和引進，健全人才激勵機制，在引進高層次專業(yè)人才和緊缺人才的同時，強化“內(nèi)部挖潛”，完善績效考核和內(nèi)部培訓機制，大幅度提高就業(yè)人員專業(yè)服務水平，真正將健康養(yǎng)生地產(chǎn)做成健康養(yǎng)生中心，吸引外來需求，加快庫存周轉(zhuǎn)。二是有序釋放政策性需求。全力推進棚改貨幣化安置，通過采取搭建購房平臺、購置存量房源、定向交易等措施，提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例，有效解決房地產(chǎn)存量居高不下的問題。加大保障性住房建設力度，推進政府購買服務，全面推廣以房抵費、政府回購小戶型住宅做為公共租賃住房的新方式，打通商品房和保障房的通道，在減輕政府投資建設公租房財政壓力的同時，有效盤活閑置住房，提高保障性住房的資源配置效率。房地產(chǎn)企業(yè)也要密切關注和研究政策動向，規(guī)避政策風險，抓住政策機遇，順勢而行。