對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地“入市”問題的分析

朱永平 鄧一琳 劉照輝

摘要：現(xiàn)階段，我國(guó)的城鎮(zhèn)化以及工業(yè)化迅速推進(jìn)，工業(yè)以及城市用地愈發(fā)緊張。同時(shí)，農(nóng)村的剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移加速，導(dǎo)致農(nóng)村出現(xiàn)了大批的閑置集體建設(shè)用地。如此，就推進(jìn)了農(nóng)村集體建設(shè)用地的“入市”流轉(zhuǎn)，其是一種實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)資源高效、合理配置的重要手段。文章主要研究農(nóng)村集體建設(shè)用地“入市”的相關(guān)問題。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地；集體建設(shè)用地；土地股份合作制

引言：

近年來，隨著我國(guó)在農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)方面的不斷探索以及研究，已經(jīng)積累了大量的土地資源流轉(zhuǎn)方式，在土地流轉(zhuǎn)的有效運(yùn)營(yíng)以及規(guī)范管理方面積累了大量的寶貴經(jīng)驗(yàn)。農(nóng)村集體建設(shè)土地“入市”是一種創(chuàng)新的土地流轉(zhuǎn)方式，但是，其在運(yùn)行的過程中存在一定的實(shí)際性問題，對(duì)于土地的健康流轉(zhuǎn)具有限制作用。

1、我國(guó)農(nóng)村集體建設(shè)用地“入市”存在的問題

農(nóng)村集體建設(shè)用地的入市是在我國(guó)長(zhǎng)時(shí)間農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)探索以及實(shí)踐之下形成的創(chuàng)新發(fā)展機(jī)制。一方面，其有利于緩解城市存在的城鎮(zhèn)建設(shè)用地以及工業(yè)發(fā)展用地的需求，另一方面，其也有效利用了農(nóng)村的閑置集體建設(shè)用地資源，有利于促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的創(chuàng)新發(fā)展。但是，由于我國(guó)在這一方面的實(shí)踐時(shí)間相對(duì)較短，在經(jīng)驗(yàn)方面存在一定的不足之處，因此，在土地流轉(zhuǎn)的過程中依然存在一定的實(shí)際性問題。

1.1制度不健全

首先，在我國(guó)的法律體系方面進(jìn)行分析，在十八屆三中全會(huì)上，首次對(duì)集體建設(shè)用地這一土地資源進(jìn)行了規(guī)范的規(guī)定以及限制，并明確了集團(tuán)建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)的基本準(zhǔn)則以及前提條件[1]。但是，在我國(guó)的《物權(quán)法》以及《土管法》之中明確規(guī)定，限制農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)。在這一制度的規(guī)定之下，所有規(guī)劃在城市范圍之內(nèi)的農(nóng)村集體土地必須要通過國(guó)土資源轉(zhuǎn)化之后，才可以正常進(jìn)入市場(chǎng)。而這些法律法規(guī)與十八屆三中全會(huì)的相關(guān)要求存在一定的矛盾性以及沖突性，如此就造成了我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的一系列問題。

1.2產(chǎn)權(quán)不明確

其次，在產(chǎn)權(quán)方面，我國(guó)的農(nóng)村集體土地存在突出的產(chǎn)權(quán)不明確問題，其甚至存在產(chǎn)權(quán)缺能、配套機(jī)制不完善、產(chǎn)權(quán)主體虛位、主體權(quán)責(zé)不明等問題。如此，就導(dǎo)致了在集體土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的過程中難以獲得真正的利益。這是因?yàn)椋诋a(chǎn)權(quán)不明確的條件之下，農(nóng)村集體土地資源在市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的過程中，根本不可能獲得與國(guó)有土地資源等同的流通地位。

1.3內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制不健全

再次，在我國(guó)現(xiàn)階段的土地利用狀況之中，并沒有對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)經(jīng)營(yíng)用地這一類型進(jìn)行明確的界定。雖然說，我國(guó)已經(jīng)對(duì)土地現(xiàn)狀的分類方式進(jìn)行了要求以及強(qiáng)調(diào)，但是，在實(shí)際的落實(shí)過程中還是存在一定的實(shí)際性問題。一些地方甚至?xí)⑥r(nóng)村的居民點(diǎn)、住宅、商服、工礦、工業(yè)、學(xué)校等等，都算作村莊用地，并將尚未開發(fā)利用的土地劃分為閑置用地。如此，就導(dǎo)致界限不清問題的出現(xiàn)。此外，在農(nóng)村限制土地的決策機(jī)制、定價(jià)機(jī)制、收益分配等方面都存在著不同程度的實(shí)際問題，不利于農(nóng)村集體用地在入市流轉(zhuǎn)的過程中實(shí)現(xiàn)良好的流轉(zhuǎn)效果。

2、我國(guó)農(nóng)村集體建設(shè)用地的“入市”優(yōu)化策略

經(jīng)過上述分析，已經(jīng)對(duì)我國(guó)現(xiàn)階段在農(nóng)村集體土地入市流轉(zhuǎn)的問題進(jìn)行了較為明確的分析?，F(xiàn)階段，我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)的步伐不斷加快，無論是城鎮(zhèn)規(guī)劃的建設(shè)需求，還是房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)拓展等等，都需要更多的有效土地資源。同時(shí)，推進(jìn)農(nóng)業(yè)土地集體土地的資源流轉(zhuǎn)已經(jīng)成為了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要舉措。對(duì)此，就必須要優(yōu)化農(nóng)村集體建設(shè)用地的入市策略，促進(jìn)農(nóng)村集體土地的健康、有效流轉(zhuǎn)。

2.1健全法律機(jī)制

要想保證農(nóng)村集體土地的健康流轉(zhuǎn)，就必須要在法律法規(guī)方面進(jìn)行切實(shí)的保障[2]。必須要按照的地區(qū)的實(shí)際情況，對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地的含義以及入市的范圍進(jìn)行進(jìn)行明確的界定，并依照土地調(diào)查、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃對(duì)農(nóng)村的集體土地資源進(jìn)行明確的測(cè)量以及梳理，并落實(shí)嚴(yán)格的集體經(jīng)濟(jì)組織確權(quán)。此外，針對(duì)我國(guó)農(nóng)村集體土地中低效用地以及增量土地、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)土地等等，必須要明確的落實(shí)登記制度，并由政府進(jìn)行統(tǒng)一的造冊(cè)，頒發(fā)明確的所有權(quán)證書。此外，改革開放之后，我國(guó)在行政區(qū)的劃分方面經(jīng)過了多次的調(diào)整，特別是在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及村方面進(jìn)行了非常頻繁的調(diào)整。針對(duì)這些調(diào)整后的土地，應(yīng)該施行代理登記制度，將土地的所有權(quán)界定為鎮(zhèn)政府，并進(jìn)行所有權(quán)證書的核發(fā)。同時(shí)，需要對(duì)入市之后土地所獲得利益的用途進(jìn)行明確的規(guī)范以及明確?，F(xiàn)階段，對(duì)于農(nóng)村集體土地入市的收益，主要就是用于土地原本鄉(xiāng)鎮(zhèn)的集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、公共設(shè)施建設(shè)以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

2.2量化股權(quán)

要想保證農(nóng)村集體土地良好的入市流轉(zhuǎn)，并實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)收益，一方面需要完善法律法規(guī)的制度保障，另一方面，就是要對(duì)土地的股權(quán)進(jìn)行明確的量化，以此使農(nóng)村土地在市場(chǎng)之中能夠擁有與國(guó)有土地資源等同的流通地位，以此使農(nóng)村集體土地的產(chǎn)權(quán)人可以獲得真正的利益。對(duì)此，就應(yīng)該在土地確權(quán)的基礎(chǔ)之上，對(duì)農(nóng)村的集體經(jīng)濟(jì)組織以及集體建設(shè)用地等集體資產(chǎn)進(jìn)行明確的清算，并落實(shí)明確的核資股份量化。如此，就能夠形成法人地位明確、股份合作制的現(xiàn)代化集體經(jīng)濟(jì)組織。如此，就可以使農(nóng)村集體土地的產(chǎn)權(quán)以及所有權(quán)、使用權(quán)更加的明確，進(jìn)而就能夠?qū)r(nóng)民的經(jīng)濟(jì)權(quán)利進(jìn)行有機(jī)的保障。在我國(guó)的廣東海南模式之中，就突出強(qiáng)調(diào)了土地股份這一概念，其將土地的股份進(jìn)行了明確的量化分配，以此對(duì)農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)利益進(jìn)行有效的保證。這一建設(shè)模式對(duì)我國(guó)農(nóng)村土地入市具有一定的積極參考價(jià)值。

2.3健全內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制

首先，必須要對(duì)土地入市的條件進(jìn)行明確的規(guī)定，第一，要對(duì)土地使用權(quán)的合法性進(jìn)行明確規(guī)范。第二，必須要基于綜合規(guī)范的系統(tǒng)前提條件之下，以此保證土地在市場(chǎng)之中地位的一致性[3]。第三，保證權(quán)屬合法，入市土地的權(quán)屬關(guān)系必須要保障合法、明確。其次，應(yīng)該對(duì)入市的形式進(jìn)行明確的規(guī)范，現(xiàn)階段，我國(guó)在國(guó)土入市方面的交易機(jī)制已經(jīng)逐漸完善，在實(shí)際的操作經(jīng)驗(yàn)方面也比較充分。對(duì)此，我國(guó)農(nóng)村集體土地入市在入市形式的方面就可以廣泛借鑒國(guó)土入市的優(yōu)勢(shì)經(jīng)驗(yàn)，落實(shí)轉(zhuǎn)讓、合作、入股等多種方式的土地入市交易方式。再次，應(yīng)該對(duì)入市的基本程序進(jìn)行規(guī)范。具體來說，應(yīng)該落實(shí)為三個(gè)基本步驟，第一，對(duì)土地入市流轉(zhuǎn)的申請(qǐng)辦法進(jìn)行明確的規(guī)定。第二，應(yīng)該對(duì)土地入市審批的程序進(jìn)行明確。第三，明確合同簽訂以及稅費(fèi)繳納的相關(guān)制度。

結(jié)束語：綜上所述，我國(guó)現(xiàn)階段的城市規(guī)劃用地以及房地產(chǎn)開發(fā)用地日漸緊缺，農(nóng)村集體建設(shè)用地的入市流轉(zhuǎn)就顯得尤為重要。對(duì)此，必須要針對(duì)其在“入市”之中存在的實(shí)際性問題，落實(shí)切實(shí)有效的土地入市策略，推進(jìn)農(nóng)村集體土地入市的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]李明賢，周蓉.農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有土地同等入市的推進(jìn)機(jī)制研究——以湖南省瀏陽市為例[J].湖湘論壇，2018，39（02）：262-270.

[2]李冠禹.遼寧省農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地現(xiàn)狀調(diào)查及入市建議研究[J].沈陽農(nóng)業(yè)大學(xué)，2015，44（03）：692-695.

[3]鄧愛珍，陳美球.農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)面臨的現(xiàn)實(shí)問題與對(duì)策探討——以江西省贛縣為例[J].土地經(jīng)濟(jì)研究，2016，51（06）：410-412+416.