房地產(chǎn)項目管理存在問題與對策探析

張騫

摘要：隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項目得到了迅猛發(fā)展，各大城市高樓大廈平地而起，房地產(chǎn)企業(yè)不斷擴張，并迎來了其發(fā)展的黃金時期。但隨著企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，代表房地產(chǎn)核心競爭力的運營管理也暴露了一些問題，盲目的擴張，管理的落后，缺乏完善的費用管控體系等問題時刻的制約著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。本文通過對房地產(chǎn)企業(yè)管理的現(xiàn)狀做深入分析，提出解決房產(chǎn)企業(yè)管理問題的辦法與建議。

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；房企；項目開發(fā)；項目管理

引言：

當前房地產(chǎn)開發(fā)項目越來越受到企業(yè)管理水平低下，缺乏成本費用控制，資金不足，缺乏專業(yè)房產(chǎn)開發(fā)人才等問題的制約。房產(chǎn)公司要根據(jù)項目管理體系，利用先進的計算機與互聯(lián)網(wǎng)技術結合公司自身的發(fā)展狀況，提升公司的管理水平，完善管理體系，保證房產(chǎn)公司健康，持續(xù)的發(fā)展。當今社會，房地產(chǎn)行業(yè)還處于高速發(fā)展的時期，但由于國家的政策限制，如不及時調整策略從管理入手，優(yōu)化成本費用，提高效益，增強與同行間的競爭力，必然會影響到房產(chǎn)企業(yè)的進一步發(fā)展與整體的利潤水平，因此企業(yè)的管理是房產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的關鍵。

1、當前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中遇到的問題及管理現(xiàn)狀

近年來房地產(chǎn)行業(yè)一直處于火熱的態(tài)勢，造就了很多知名的房產(chǎn)企業(yè)，但在我國整個房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的十多年里，也遇到了各種各樣的問題，具體情況如下：

1.1缺乏項目前期的策劃

眾所周知房地產(chǎn)行業(yè)是一個高利潤的行業(yè)，在我國二十一世紀早期，房地產(chǎn)企業(yè)靠著低價拿地，較少的投入迅速開發(fā)房產(chǎn)項目，銷售價格不斷的上升，利潤增加，而在此期間許多非房地產(chǎn)企業(yè)也看到了房地產(chǎn)行業(yè)的巨大市場，紛紛加入到房產(chǎn)行業(yè)中來，造成行業(yè)的混亂，與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)的運營成本不斷增加，許多企業(yè)由于缺乏管理經(jīng)驗，缺少相應的項目前期策劃，造成后期房產(chǎn)項目難以進行下去，形成了許多的爛尾樓盤。典型的例子，某城市政府出讓一塊土地，幾個企業(yè)家看到房地產(chǎn)市場的火爆，就合伙進行投資，以較低的價格拿下了這個地塊，但由于剛剛涉足這個行業(yè)，對房地產(chǎn)的開發(fā)流程不太了解，到了項目實際開發(fā)過程中就發(fā)現(xiàn)，樓盤附近的道路也要投資修建，各種手續(xù)都要齊全，供電也要付費，各種費用遠遠高于前期的預算，造成后期只能將樓盤轉讓給他人或尋找專業(yè)開發(fā)商入股，缺乏前期項目策劃，是當前小型房地產(chǎn)開發(fā)公司普遍存在的問題[1]。

1.2缺乏項目管理體系

如前所述，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的早期，許多企業(yè)靠著低價格的拿地，不斷的擴張，但隨著國家的政策不斷調整，對房價的打壓，對貸款的限制，地價瘋狂上漲，之前靠拿地掙錢的時代已經(jīng)一去不復返，土地價格的高漲，與之對應的是企業(yè)缺乏完善的項目開發(fā)管理體系，小企業(yè)更是幾乎沒有管理，拿到項目后將樓盤全部外包，并且通過頂賬房屋的形式進行開發(fā)，這種模式既影響到了房產(chǎn)項目的整體質量，也給企業(yè)帶來了極大的風險。

1.3資金投入不足

房產(chǎn)項目需要投入巨大的成本，需要企業(yè)有很強的籌集資金能力，有些企業(yè)為了擴大經(jīng)營規(guī)模，囤地，擴張，預售，外包，一旦某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題就會導致資金鏈斷裂，給予企業(yè)致命的打擊。在這種情況下企業(yè)只有通過提高自身的管理水平，增強投資者的信心，提高籌集資金能力，才能保證房產(chǎn)項目的順利進行。

1.4缺少專業(yè)的管理團隊

當前的房產(chǎn)企業(yè)，普遍存在的又一問題是缺乏專業(yè)的房產(chǎn)開發(fā)團隊，尤其是許多中小企業(yè)，開發(fā)人員的素質不高，缺乏專業(yè)素養(yǎng)，房產(chǎn)公司也不重視對企業(yè)人員的定期培訓，缺少擁有房產(chǎn)開發(fā)相關法律，法規(guī)方面的人才，對行業(yè)的發(fā)展及人們對房產(chǎn)項目的需求缺少了解等，從而影響到了房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與決策。

2、房地產(chǎn)管理的優(yōu)化與解決措施

房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理，要從建立系統(tǒng)的管理體系，提高房產(chǎn)企業(yè)的綜合管理水平，引進高素質的管理團隊，結合企業(yè)實際使用現(xiàn)代化的管理軟件等幾個方面入手，其具體的解決措施如下：

2.1建立系統(tǒng)的管理體系

房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理，要從建立系統(tǒng)的管理體系，提高房產(chǎn)企業(yè)的綜合管理水平開始，通過營銷服務管理，企業(yè)經(jīng)營管理兩方面加以完善：一、營銷服務的管理，首先房產(chǎn)項目的營銷要符合其市場定位。其次，營銷的服務要涵蓋樓盤項目的銷售管理，后期物業(yè)管理，客戶對象管理等。二、企業(yè)經(jīng)營管理，房產(chǎn)開發(fā)項目要按照工程項目的管理模式進行，要有前期項目策劃，可行性分析，失效模式分析，項目開發(fā)進度表，物料需求計劃，分包管理，成本費用管理，質量管理，人力資源管理等綜合管理體系[2]。

2.2引進高素質的管理團隊

房地產(chǎn)項目的管理引進高素質管理團隊是必然要求，專業(yè)的管理團體要掌握房產(chǎn)項目的相關法律法規(guī)，要有良好的房地產(chǎn)開發(fā)理念及專業(yè)的業(yè)務素質，對項目開發(fā)過程中所發(fā)生的問題能夠高效的處理，并可以通過主動的管理模式對各種可能發(fā)生的問題進行提前預知與風險預測。企業(yè)也要對管理人才進行考核與激勵，完善人力資源管理體制，定期進行業(yè)務培訓，強化專業(yè)素養(yǎng)，提升企業(yè)競爭力[3]。

2.3結合企業(yè)實際引進現(xiàn)代化的管理軟件

隨著計算機與互聯(lián)網(wǎng)技術的發(fā)展，一些先進的計算機管理軟件不斷涌現(xiàn)，幫助企業(yè)提高管理效率，管理軟件主要有以下幾個功能：一、項目管理，通過軟件的幾大管理系統(tǒng)，將項目管理流程化系統(tǒng)化。二、決策分析，可以幫助企業(yè)決策者了解房產(chǎn)開發(fā)的進度，并提供基礎的經(jīng)營數(shù)據(jù)，可視化的圖表，幫助高層進行經(jīng)營決策。三、企業(yè)數(shù)據(jù)庫管理，數(shù)據(jù)庫包括房產(chǎn)項目的相關法律法規(guī)，國家政策，銷售信息，客戶信息等，方便檢索并為企業(yè)高層管理者提供參考。四、信息傳遞，通過互聯(lián)網(wǎng)可以實現(xiàn)房產(chǎn)項目開發(fā)信息及時傳遞，避免消息的滯后與延遲。

3、結束語

房地產(chǎn)項目是我國國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，隨著我國關于房產(chǎn)政策的不斷規(guī)范與完善，傳統(tǒng)的房產(chǎn)經(jīng)營管理已經(jīng)嚴重制約了企業(yè)的發(fā)展，企業(yè)必須正視自己發(fā)展過程中存在的問題，完善管理體系，加強人力管理，使用先進管理軟件提升企業(yè)的核心競爭力。

參考文獻：

[1] 張立永. 淺析房地產(chǎn)項目管理的問題及應對措施[J]. 工程技術：全文版， 2016， 14（70）：00043-00043.

[2] 江浩浩. 基于全壽命周期的房地產(chǎn)項目管理成熟度評價[J]. 基建管理優(yōu)化， 2018（1）.

[3] 張紅波. 全面預算在房地產(chǎn)項目管理中的應用及實踐舉措研究[J]. 中國國際財經(jīng)（中英文）， 2017（14）：252-253.