二三線城市樓市前景微妙 弘陽地產(chǎn)赴港上市仍提“千億夢想”

周月明

隨著地產(chǎn)市場監(jiān)管趨嚴(yán)，房企上市之路也紛紛放慢，不過，近幾日，一家來自于江蘇的房企弘陽地產(chǎn)赴港IPO已經(jīng)進(jìn)入關(guān)鍵階段。其4月初公布招股書，6月29日在香港公開發(fā)售股份，并預(yù)計于2018年7月5日中午結(jié)束，其股份代號定為（1996.HK），計劃于7月12日在香港聯(lián)交所主板掛牌交易。這也是本年度繼正榮地產(chǎn)之后，第二家以IPO形式登陸港股的內(nèi)地房企。

那么弘陽地產(chǎn)運營如何？未來有何發(fā)展計劃？其大本營南京的地產(chǎn)市場變化如何影響其業(yè)績？《投資者報》記者多次撥打公司3個公開電話，其中有女性工作人員稱將轉(zhuǎn)告相關(guān)負(fù)責(zé)人，但一直未收到答復(fù)。

花樣拿地

弘陽地產(chǎn)2017年首次躋身銷售金額百強(qiáng)行列，不過此前，其還并無太大知名度。

弘陽地產(chǎn)董事長曾煥沙在1995年懷揣從海南賺到的第一桶金500萬元回到南京，成立紅太陽裝飾建筑材料城。1999年進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域，2000年，弘陽地產(chǎn)的首個地產(chǎn)項目開工。2006年，弘陽地產(chǎn)業(yè)務(wù)拓展到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。對于公司的商業(yè)地產(chǎn)項目，公司方面曾表示：“弘陽地產(chǎn)做商業(yè)起家，報告期內(nèi)旗下商業(yè)物業(yè)出租率保持90%以上?！?/p>

據(jù)招股說明書，弘陽地產(chǎn)布局目前主要集中于江蘇，尤其在南京區(qū)域深耕，2017年躋身南京房地產(chǎn)銷售面積前三名。2016年起弘陽地產(chǎn)逐步進(jìn)入安徽、浙江、四川、重慶等省市，向全國布局。

據(jù)公司方面公開資料，弘陽地產(chǎn)目前擁有683萬平方米土地儲備，大部分位于長三角，其中50%分布在二線城市，還有25%在強(qiáng)三線城市，其他的約25%在三四線城市。

不過，值得注意的是，弘陽地產(chǎn)2017年雖然進(jìn)入百強(qiáng)以及南京銷售面積前三名，但其2017年的營收其實是相對下滑的。

數(shù)據(jù)顯示，弘陽地產(chǎn)2015年至2017年的營收分別為53.7億元、87.7億元、61.4億元。雖然2016年營收最高，但凈利潤為近三年最低，其2015年至2017年的凈利潤分別為13.29億元、9.31億元、11.95億元，由此可看出，2016年是增收不增利。

出現(xiàn)這一情況的原因，與弘陽地產(chǎn)2016年毛利率突然大減有很大關(guān)系。

據(jù)招股說明書顯示，弘陽地產(chǎn)2015～2017年的毛利率分別為41.9%、29.1%、40.6%，其中2016年的毛利率較2015年下降了12.8個百分點。

而弘陽地產(chǎn)為何要在2016年加大土地儲備，激進(jìn)擴(kuò)張拿地，有業(yè)內(nèi)人士人認(rèn)為與當(dāng)年南京等城市的樓市較為火熱也有很大關(guān)系。公司認(rèn)為，其在2016年10月份樓市政策調(diào)整、限購限價政策比較嚴(yán)厲之前，就拿到了相對比較好的議價空間土地。這對其之后釋放銷售有較大幫助。

對于拿地方式，公司方面也曾稱，拿到價格較合理的土地主要源于合作?！昂腙柕禺a(chǎn)從2014年已陸陸續(xù)續(xù)有很多項目跟各類企業(yè)進(jìn)行合作，到目前為止，已和百強(qiáng)中的45家企業(yè)在不同項目有合作，合作模式方面也是多種多樣，包括聯(lián)合操盤、小股操盤、輪流操盤。從2016年到2017年，花了同樣的錢但是得到了更多的土地儲備?！贝送?，并購模式也成為拿地的重要模式，“我們要多開渠道，以多種方式進(jìn)行獲得土地，同時還要加強(qiáng)并購，提升投資效率。抓住在不同板塊、不同時期和不同城市的窗口期，可以獲得更安全、獲得未來預(yù)期會更好，盈利能力更強(qiáng)的土地。”

據(jù)統(tǒng)計，2017年，弘陽地產(chǎn)拿下了43個項目，權(quán)益可售面積為245萬平方米，總貨值約367億元。

負(fù)債高企

不過，在大舉拿地擴(kuò)張的同時，弘陽地產(chǎn)也擺脫不了房企的通病，就是高負(fù)債。

數(shù)據(jù)顯示，2015年至2017年，弘陽地產(chǎn)的資本負(fù)債率為119%、136%、137%，在同行業(yè)內(nèi)排名較高。

截至2017年12月30日，弘陽地產(chǎn)一年內(nèi)到期的貸款占未償還債務(wù)總額的39.9%，兩年內(nèi)到期的貸款占未償還債務(wù)總額的60.1%，大量未償還債務(wù)集中在近兩年中，短期還款壓力較大。

而且，弘陽地產(chǎn)近幾年的經(jīng)營現(xiàn)金流也可謂越來越緊張。2015年至2017年其經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額分別為23.9億元、8.91億元、-34.98億元。2017年同比下降492.59%。

在當(dāng)下銀根緊縮、現(xiàn)金為王的環(huán)境，弘陽地產(chǎn)在香港能成功上市可以說一部分緩解了資金壓力。據(jù)資料顯示，弘陽地產(chǎn)此次全球發(fā)售的所得款項凈額約為20.229億港元。其中，約60%將用作開發(fā)物業(yè)項目或項目實施階段的建設(shè)成本、約30%將用于償還若干現(xiàn)有計息銀行及其他借款、10%將用作一般營運資金。

不過長此以往，公司的資金鏈條能否支撐其大舉擴(kuò)張，向千億規(guī)模邁進(jìn)，仍需投資者打問號。

此外，值得注意的是，弘陽地產(chǎn)在上市前夕曾展開一輪“挖人大戰(zhàn)”。自2017年11月起，旭輝集團(tuán)前副總裁兼首席人力資源官張良率先加入弘陽地產(chǎn)，出任公司的執(zhí)行總裁。此后，有先后10位來自旭輝、泰禾、新城等新“千億”房企的高管空降弘陽。

這些高管的共同點都是來自躋身“新千億”規(guī)模的房企。弘陽地產(chǎn)出此戰(zhàn)略可以看到其對于2020年沖刺千億的野心。不過，在目前嚴(yán)格管控的樓市環(huán)境之下、融資難度越來越高的金額背景之下，弘陽地產(chǎn)是否已錯過了擴(kuò)張的最佳時期？是否將更多依靠之前的土地儲備？其此前的花樣拿地方式能否延續(xù)？其前景需更多關(guān)注。