房地產成本造價全過程控制與管理分析

陸挺 華輝

摘 要：在房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展過程中，房地產項目的成本控制起到了非常重要的促進作用，其管理質量在一定程度上將直接決定了企業(yè)的經濟效益。但是，目前在房地產開發(fā)企業(yè)的成本控制中還存在著很多的缺陷，需要相關人員加強對成本控制工作的研究力度，在對設計以及施工階段進行成本管理的同時，也應該認識到竣工環(huán)節(jié)管理的重要性，從而使房地產開發(fā)企業(yè)在市場中的競爭力得到不斷的提升。

關鍵詞：房地產；成本控制；存在問題；提高措施

1 引言

房地產工程是發(fā)展較快的建設行業(yè)，進行成本造價全過程控制與管理工作是必不可少的。所以，房地產企業(yè)要從工程的各個階段進行嚴格的把控，降成本控制到一個合適的范圍內，加強企業(yè)的管理力度。通過長期、全面的日?？刂婆c管理，使房地產企業(yè)能夠在競爭激烈的市場中可持續(xù)的發(fā)展。

2 成本控制的含義和重要性

2.1 成本控制的基本含義

在房地產開發(fā)企業(yè)的工程項目開展過程中，成本控制是其中非常重要的一項組成部分。成本控制是房地產開發(fā)企業(yè)在項目開展之前形成的一種測算標準，然后結合企業(yè)的管理體系進行有效的落實和執(zhí)行，最終實現企業(yè)的控制管理目標。房地產開發(fā)企業(yè)在開展成本控制工作的時候，應該對每個階段的成本控制目標進行明確，對整個控制過程中可能存在的影響因素進行全面的分析，在每個部門的職權范圍內進行項目成本管理。

2.2 成本控制的重要性

在房地產企業(yè)項目開展過程中可能需要大量資金的投入，主要包括土地方面的費用、建設費用以及人工費用等，所以房地產開發(fā)企業(yè)的成本控制工作在整體上呈現出了一定的復雜性，要求企業(yè)在發(fā)展過程中一定要加強相應的控制力度。房地產開發(fā)企業(yè)要想提高整體的管理水平，應該提高成本控制工作水平，加強對成本方面的控制工作，從而可以為企業(yè)財政體系的完善性提供良好的保障，使企業(yè)在項目中可以獲得更多的經濟效益，促進房地產開發(fā)企業(yè)可以在未來實現更加快速的發(fā)展。

3 房地產成本造價全過程控制與管理存在的問題

3.1 房地產工程在設計階段對造價控制不嚴格

房地產工程設計階段是工程造價控制與管理工作的關鍵，對成本造價的全過程影響很大。但是，在房地產工程的設計階段卻存在著重視設計工作忽視管理工作的問題，沒有按照施工的實際情況進行設計，設計方案不規(guī)范，變更的因素過多，設計深度與實際不符，這就使得設計階段的預算和實際的工程造價存在較大的偏差，在設計階段就沒有進行嚴格的控制與管理，使成本造價全過程的控制與管理工作難以進行。

3.2 房地產工程招標、投標設施不合理

房地產工程的投標及招標的工作是十分重要的，然而，現如今的房地產建設企業(yè)在招投標工作上存在的違規(guī)的問題。例如，仿佛產建設企業(yè)會選取那些報價較低、沒有相關資質的施工企業(yè)，這不僅會使工程的質量、工程進度受到影響，還會使房地產的工程造價沒有受到嚴格的控制與管理。除此之外，房地產工程的招標文件沒有進行規(guī)范的話就會讓施工單位“鉆空子”，增加工程造價。

3.3 房地產工程造價人員職業(yè)素養(yǎng)較低

一些房地產企業(yè)為了減少人員的成本，而招聘一些職業(yè)素養(yǎng)、業(yè)務素養(yǎng)及專業(yè)技能較差的員工，而這些員工的造價系統(tǒng)理論性的知識較為缺乏，不會運用一些先進的造價軟件，在進行成本造價的過程中不能進行有效的把控，使工程在各個時期都不能很好的進行銜接，造價人員對施工現場的技術不是十分的了解，缺少是經驗，對造價的一些部分不熟悉，出現一些考慮不當等問題。

3.4 房地產工程車成本造價全過程控制與管理的意識較輕

如今，大多數的房地產工程造價的管理人員的意識較落后，對控制與管理工作不重視。在房地產項目施工的過程中，對施工用的原材料依舊按照額定管理的方式進行管理，沒有意識到原材料價格的變化對工程造價成本的影響。在日常的管理工作中，沒有強化對工程造價成本的控制工作，在思想上就沒有進行約束，缺乏較為嚴謹的方案，沒有制定相應的計劃、協(xié)調工作，久而久之就會使投資金額超過工程預算。

4 提高房地產成本造價全過程控制與管理工作的措施

4.1 科學的策劃設計

房產企業(yè)要對本企業(yè)的成本控制實行科學的策劃設計，這一工作主要包含以下四個方面的內容：首先，要實行限額設計。目前，在不少房產企業(yè)都普遍存在著項目開發(fā)周期緊迫，設計過程中能夠投入的時間相對較少，使得最終的設計成果缺乏精準性，繼而給工程預算編制等環(huán)節(jié)增加了一些不穩(wěn)定的因素。同時，在設計過程中如果出現頻繁的設計變更，也會使得項目的造價成本不斷地增加。因此，在項目的開發(fā)過程中，一定要要求設計方提供與設計相符的設計概算，以盡可能做到限額設計的精準，并且要綜合考慮多方面的因素，諸如：結構、材料設備、建筑裝飾等。還要保持與設計人員的充分溝通，只有這樣才能把限額設計工作做到最優(yōu)水平；其次，房產企業(yè)可以實行設計招標制度。如土地規(guī)劃、項目方案設計以及最終的工程設計，最好都采取招投標的方式進行，通過這個渠道選擇達到單位要求、性價比最高的設計；再次，在對圖紙進行審核這一環(huán)節(jié)也要做到嚴謹。在設計出圖的時候，要嚴格審核充分溝通，多比較多修改，使最終的設計成果更加經濟合理，減少設計變更的發(fā)生；最后，要選擇合理的策劃營銷手段。也就是說在項目的推廣階段，企業(yè)要能夠在廣告、活動策劃、銷售推廣等環(huán)節(jié)進行合理的費用分配。要善于挖掘項目所具備的區(qū)位、交通及配套等優(yōu)勢，并放大這些優(yōu)勢效應，建立規(guī)范的預算制度，合理地分配日常銷售支出。

4.2 嚴格規(guī)范招投標制度

要對招投標進行嚴格的規(guī)范，必須做好以下三個方面的工作：首先，要科學準確地編制項目招標文件?？陀^分析各指標，將工程標底控制在一個合理的下限水平。并對招標過程中涉及到的一切關于費用方面的條款進行反復推敲，從而使得招標文件更為合理；其次，在項目進行招投標時要堅持公平公正的原則。通過有序的市場競爭選擇出具備相當資質、業(yè)績、技術實力等方面最優(yōu)的施工單位；最后，認真履行合同。項目的承包合同中要明確甲乙雙方的權責義務。為防止雙方權益受到侵害，我們要在費用結算等一系列的問題上做出一個明確的約束，避免項目決算過程中容易出現的糾紛。

4.3 加強施工管理

在項目的施工環(huán)節(jié)，作為企業(yè)一定要重視對整個施工過程進行嚴格的管理。首先，要對人工、材料和設備的市場價格進行詳細的了解。尤其是材料和設備，它們在施工過程中占據著十分重要的地位。因此，作為房產企業(yè)一定要密切關注材料和設備在市場上的價格變化，客觀地評價二者的性價比，這是控制施工成本的關鍵。另外，在對現場進行管理時，要時刻嚴格控制設計變更。避免由于反復修改設計所造成的成本浪費；其次，要不斷加強對工程簽證的管理。作為企業(yè)的專業(yè)技術人員必須要做到據圖核實、現場簽證，只有這樣才能有效地防止偷工減料以及浪費材料的情況發(fā)生，才能最終實現減少相關費用的目標；最后，企業(yè)要認真地做好項目的審核工作，隨著工程項目的開展，一定要對工程的進程和賬目進行定期審核，并及時反饋，只有這樣才能對項目進行有效地調整，幫助企業(yè)減少不必要的開支。

4.4 強化竣工驗收

竣工驗收是工程施工的最后階段，要嚴格按照國家政策以及合同的規(guī)定，去進行工程結算復審和工程尾款會簽，以保證整個工程按期竣工。與此同時，還要重視項目的掃尾工作，最大限度降低財務成本，確保結算質量和投資收益。

5 結束語

從當前房企成本管理實踐和行業(yè)發(fā)展趨勢來看，未來房企必須重視成本管理，追求成本結構的最優(yōu)化，從成本管理中保效益，才能穩(wěn)步增長。

參考文獻：

[1] 汪冶冰，陳麗娟.基于活動的房地產開發(fā)項目全過程工程造價管理研究[J].才智，2012（31）：47～48.

[2] 姚福勝，鄭冰，馬欣毓.房地產項目工程造價的控制與管理[J].中小企業(yè)管理與科技，2010（16）.

[3] 陳懷亮.建筑工程項目施工階段成本控制中存在問題及對策[J].商業(yè)文化（下半月），2012（11）：21.