試論全裝修住宅的問題與對策

王盛

摘 要：低碳環(huán)保是當(dāng)今時(shí)代的發(fā)展理念，也是房地產(chǎn)發(fā)展的需要。本人長期從事房地產(chǎn)住宅的裝修，對裝修等各個(gè)環(huán)節(jié)存在的問題，有自己的理解，并對裝修工作中存在的問題，有自己的處理辦法，現(xiàn)總結(jié)出來，為促進(jìn)全裝修住宅產(chǎn)業(yè)鏈，為同行精裝修業(yè)務(wù)提供智力支持，特總結(jié)如下，以期促進(jìn)大連市精裝修住宅的質(zhì)量提高。

關(guān)鍵詞：全裝修；住宅；問題；對策

1 前言

住宅實(shí)現(xiàn)全裝修是住宅產(chǎn)業(yè)化的必然要求，無論是對節(jié)能減排、低碳經(jīng)濟(jì)，住宅建設(shè)模式的產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型，還是對購房者消費(fèi)觀念的引導(dǎo)，全裝修都承擔(dān)了住宅建設(shè)的重要角色。住宅全裝修可以有效減少裝修對環(huán)境的污染，以及對資源的浪費(fèi)。

2 全裝修住宅推廣面臨的問題

據(jù)沈陽建筑大學(xué)和遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)近期組織的一次關(guān)于“全裝修住宅問卷調(diào)查”顯示，有78.72%的被調(diào)查者愿意并且希望購買全裝修住宅，但卻不敢購買。

2.1 購房者對全裝修住宅的認(rèn)識

第一，全裝修住宅的質(zhì)量問題。據(jù)部分消費(fèi)者反映，全裝修住宅裝修材料名不副實(shí)，質(zhì)量問題較多，并且出現(xiàn)問題后開發(fā)商以不是責(zé)任方或是保修期已過為由加以推脫，問題難以解決。這很大程度上是因?yàn)槟壳拔覈P(guān)于建筑產(chǎn)品的質(zhì)量要求及交付使用條件絕大部分都是針對清水住宅，對全裝修住宅中的裝修材料這一領(lǐng)域鮮有涉及，這就給了一些開發(fā)商可乘之機(jī)，故意將裝修材料以次充好或者對材料采購把關(guān)不嚴(yán)。第二，開發(fā)商有意放大全裝修住宅的材料成本，導(dǎo)致全裝修住宅價(jià)格太高。絕大部分購房者認(rèn)為全裝修住宅與清水住宅之間的溢價(jià)太高。目前房地產(chǎn)市場上全裝修住宅樓盤每平方米的售價(jià)基本都要比清水房高出1000元以上，而據(jù)調(diào)查，絕大多數(shù)購房者能夠接受的溢價(jià)為500～800元左右，且不能確定高出的價(jià)格是否物有所值。對此，大部分購房者的態(tài)度是消極的。第三，全裝修住宅無法滿足個(gè)性化的需求。對于相當(dāng)一部分消費(fèi)者來說，他們希望能按照自己的意愿對房屋進(jìn)行裝修，但是，目前遼寧省內(nèi)在建的大多數(shù)全裝修住宅項(xiàng)目都采用不超過兩種的菜單式裝修標(biāo)準(zhǔn)，很難滿足消費(fèi)者的個(gè)性化需求，這對于推行全裝修住宅無疑是一大障礙。第四，無形中增加了稅費(fèi)。我國目前的契稅制度規(guī)定，購房者所繳納的契稅金額是以房屋成交價(jià)格為基準(zhǔn)乘以相對應(yīng)的稅率。全裝修住宅的總價(jià)一般要比清水住宅高出10%-20%左右，這就意味著全裝修住宅與清水住宅之間的價(jià)差所產(chǎn)生的稅金也由購房者來承擔(dān)，在無形中增加了購房者的稅賦壓力。

2.2 開發(fā)商對全裝修住宅的認(rèn)識

第一，開發(fā)全裝修住宅資金占用多，開發(fā)周期長，裝修技術(shù)要求高，施工管理復(fù)雜。全裝修住宅的裝修設(shè)計(jì)工作不是簡單的在清水住宅的基礎(chǔ)上進(jìn)行簡單的裝修，而是全面提供整套家居解決方案，裝修設(shè)計(jì)工作在住宅設(shè)計(jì)的前期就開始介入，與住宅的土建安裝設(shè)計(jì)工作是同時(shí)進(jìn)行的，即一體化設(shè)計(jì)，這也意味著從側(cè)面增加了房地產(chǎn)開發(fā)商的工作力度。此外，開發(fā)商還得協(xié)調(diào)好主體施工進(jìn)度和裝修施工進(jìn)度之間的搭接關(guān)系。這些都使得開發(fā)商不愿涉足全裝修住宅。第二，房屋交接困難，后期維保更難。在房屋交接時(shí)，購房者可能會(huì)對新房某些部位的裝修材料產(chǎn)生疑問，與開發(fā)商進(jìn)行交涉。在購房者入住后，還可能在住宅的某些裝修部位出現(xiàn)質(zhì)量問題而向開發(fā)商提出索賠。由于裝修材料在責(zé)任化分上有很大的不確定性，所以在責(zé)任鑒定上存在較大困難。這就給開發(fā)商參與全裝修住宅開發(fā)的積極性帶來較大影響。第三，眾口難調(diào)，對成本控制不力。由于不同購房者的購房觀念不一樣，對房屋追求的品質(zhì)也不同，這就要求住宅的裝修風(fēng)格多樣化，這是住宅產(chǎn)業(yè)化全裝修住宅的局限性。雖然為了滿足廣大購房者的不同需求，相應(yīng)推出了菜單式全裝修住宅，但這與住宅產(chǎn)業(yè)化是相對立的，因?yàn)椴藛问窖b修中不同裝修材料的差異性，造成了材料采購的多樣性，使得采購成本難以控制。這也為開發(fā)商推行全裝修住宅帶來了較大的阻力。

3 推行精裝修住宅的對策

3.1 利用政策支持進(jìn)行推廣，把精裝修設(shè)計(jì)納入建筑設(shè)計(jì)

2008 年，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場日漸成熟的情況下，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知》（建質(zhì)[2008]133號），通知要求各地要制定出臺相關(guān)扶持政策，逐步達(dá)到取消毛坯房、直接向消費(fèi)者提供全裝修成品房的目標(biāo)。從精裝修住宅開發(fā)成熟的國內(nèi)外其他地區(qū)也可以看出，住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和革命離不開政府的支持。

結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)人員應(yīng)該及早介入建筑的概念設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)人員應(yīng)全方位考慮問題，不僅僅只為自己的設(shè)計(jì)方面服務(wù)，設(shè)計(jì)應(yīng)聯(lián)系整棟房子，從實(shí)用，美觀，經(jīng)濟(jì)，安全、方便施工等各個(gè)方面進(jìn)行考慮。

3.2 把好裝修材料的選擇關(guān)，加強(qiáng)施工工程管理和竣工驗(yàn)收

選用的材料必須能夠保證住宅的基本質(zhì)量要求，符合建筑規(guī)范。應(yīng)該從原有的材料集成，形成部品集成化。由于部品都是經(jīng)過合理的工藝、先進(jìn)的設(shè)備、嚴(yán)格的檢驗(yàn)生產(chǎn)而成，因此不僅可以保證質(zhì)量，還可以縮短裝修工期，減少成本。

必須對施工過程加強(qiáng)管理，保證裝修質(zhì)量，尤其是對隱蔽工程的施工。管理人員可以做好明確的分工、責(zé)任到人，一改過去施工現(xiàn)場臟亂差的局面，保證施工井然有序、提高工作效率。同時(shí)，要求監(jiān)理人員加強(qiáng)施工期間的監(jiān)督，讓施工程序化、透明化，嚴(yán)禁與施工單位串通一氣，欺騙消費(fèi)者。

3.3 推行多種模式的精裝修住宅

可以對住宅進(jìn)行簡約化裝修，將衛(wèi)生間、地面進(jìn)行鋪裝或粉刷，衛(wèi)生間和廚房的基本設(shè)施配備完成，墻面和屋頂用乳膠漆刷白，不進(jìn)行吊頂。精裝修住宅只對上述共性部分進(jìn)行精裝修，對于可以展現(xiàn)個(gè)性的部分（如：壁紙、燈具、電器、窗簾、衣柜等）則由業(yè)主自由發(fā)揮，通過大量的軟裝飾，來體現(xiàn)居室獨(dú)特的風(fēng)格，滿足自己的個(gè)性化需求。

全裝修住宅，從建筑結(jié)構(gòu)到室內(nèi)裝修都由開發(fā)商統(tǒng)一管理，實(shí)行部件化、批量化生產(chǎn)，并制定了硬性標(biāo)準(zhǔn)。通過一體化的裝飾裝修，可以節(jié)約時(shí)間，減小成本。

為了滿足業(yè)主的個(gè)性化和審美需求，可以推行個(gè)性化精裝修住宅。這種模式的精裝修住宅開發(fā)起來，還有點(diǎn)困難。不過，確是以后精裝修住宅的一種發(fā)展趨勢。

3.4 解決裝修售后服務(wù)和行業(yè)規(guī)范化問題

為了讓消費(fèi)者能夠放心的購買精裝修住宅，開發(fā)商應(yīng)該健全售后服務(wù)制度，事先規(guī)定好保修的項(xiàng)目及其期限，或制定相應(yīng)的賠償措施。

另外，現(xiàn)在關(guān)于精裝修住宅的法律法規(guī)及合同制度還不夠完善，如果能夠更好的在大連推行精裝修住宅，還需要有關(guān)部門制定出本地的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)，也期待政府盡快出臺相關(guān)的政策，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，做到有法可依。

4 結(jié)語

總之，要解決精裝修住宅的質(zhì)量難以保證、缺乏個(gè)性、成本高、售后服務(wù)不健全、開發(fā)商積極性不高等問題，需要利用政策支持進(jìn)行推廣，在設(shè)計(jì)、選材、施工、驗(yàn)收等各個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)質(zhì)量控制，推出多種模式的精裝修住宅、解決裝修售后服務(wù)和行業(yè)規(guī)范化問題。

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