淺談地鐵上蓋住宅精裝修及質量管理

李笑

摘 要：隨著經(jīng)濟的發(fā)展及城市交通壓力的增大，使得軌道交通在城市綜合交通系統(tǒng)中發(fā)揮著越來越重要的作用，為緩解城市交通壓力作出了重要貢獻。而深圳等在軌道交通建設開發(fā)走在前面的城市更是進行了綜合進行地鐵上蓋開發(fā)的實踐，踐行“建地鐵就是建城市”的理念。地鐵上蓋住宅物業(yè)對地鐵行業(yè)的經(jīng)濟效益起到重要的意義。文章以地鐵上蓋住宅精裝修出發(fā)，分析了地鐵上蓋住宅精裝修的特點及施工質量管理，以提高精裝修住宅的施工質量，為購房者提供質量達標的住宅。

關鍵詞：地鐵上蓋住宅；精裝修；質量管理

1 前言

地鐵上蓋住宅，是指利用地下地鐵站交通便利性，在其上方加蓋商業(yè)和住宅建筑，可以有效形成地鐵商圈，優(yōu)化城市結構。對于如何做好地鐵上蓋住宅精裝修，提高開發(fā)商住宅的賣點具有現(xiàn)實意義，以下針對地鐵上蓋住宅精裝修特點以及質量管理進行了探討。

2 地鐵上蓋住宅精裝修的特點

地鐵上蓋精裝修住宅是未來商品住宅開發(fā)的必然趨勢，在軌道交通提升出行便利性的同時，通過精裝修直接向消費者提供的“成品房”，不但節(jié)約采購成本、提高施工效率、避免裝修擾民、保護建筑結構免遭肆意破壞，而且規(guī)范了裝修市場，促使住宅裝修生產(chǎn)從無序走向有序，提高現(xiàn)場裝配化的程度和新技術運用的范圍，使之成為工業(yè)化住宅建筑體系的重要組成部分， 體現(xiàn)了集約化大生產(chǎn)的優(yōu)勢，符合住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展要求。

精裝修對于開發(fā)商來說，是一種投入多、風險大、責任重的裝修方式。房屋造價增加和制造周期加長，如果出現(xiàn)長時間銷售不出的“尾盤”或“死盤”現(xiàn)象，則將形成致命的資金壓力和投資風險。另一方面消費者對住宅精裝修的認可和接受則需要一個過程，他們擔心裝修質量的好壞、裝修材料的環(huán)保與否，另外對于精裝修帶來的總房款上升等問題還有一定的抵觸，所以許多開發(fā)商認為精裝修可能會不討好，從而導致住宅精裝修在很多地方推進速度較慢。

但是，對于各城市的主導軌道交通建設及上蓋物業(yè)開發(fā)的地鐵公司而言，相較普通的房地產(chǎn)開發(fā)商，他們具有較強的社會責任感，通過招標引入行業(yè)信譽較強的設計及施工單位，此基礎上推出消費者滿意的精裝修住宅產(chǎn)品，自然可以贏得更大的市場。首先，住宅精裝修可促進發(fā)展商綜合素質的整體提高，不但形成住宅產(chǎn)品新的賣點，而且可以深入表達發(fā)展商的審美追求；其次，在高門檻淘汰一批劣質對手之后，高水準的對手們可進行更加有序的競爭，通過裝修產(chǎn)生更多樣化的住宅產(chǎn)品形態(tài)，增大住宅產(chǎn)品的藝術與文化附加值和創(chuàng)新空間等。

3 精裝修住宅的施工質量管理

地鐵上蓋精裝修住宅的施工質量管理是保證產(chǎn)品品質的關鍵環(huán)節(jié)，應該在以下方面加以注意，確保施工質量。

3.1 衛(wèi)生間防水工程

衛(wèi)生間漏水的地方主要在磚砌管壁、排風道周圍，預防措施是在以上陰角處，先用防水材料如堵漏王做成小圓角，做第一遍防水涂料，等干燥后再進行第二遍施工。對有淋水的墻面范圍也要進行防水施工，垂直面施工特別要注意，防水涂料應刷滿水泥砂漿面的毛孔，防水施工完后，墻面應進行淋水試驗，地面進行24小時蓄水試驗。

3.2 墻、地面鋪裝工程

（1）地面磚鋪裝產(chǎn)生空鼓、拱起現(xiàn)象。地面鋪裝時由于水泥過期或砂粒粒徑過細、過早上人等原因，引起地磚空鼓，地面磚與四周墻體宜留8～10mm的縫隙，以免溫度變形引起拱起現(xiàn)象。

（2）墻面裱糊后墻紙出現(xiàn)不平整、色差現(xiàn)象。壁紙一般不宜在水中浸泡，可直接刷漿，裱糊前應對墻面進行掃灰，用燈光檢查有無突出小顆粒和小凹陷，并進行修補，刷封閉清漆，墻紙上墻后，要用塑料扣板和小鐵滾筒來回進行趕壓，防止氣泡產(chǎn)生，整幅墻紙貼好后要在正常光線下及時檢查有無色差現(xiàn)象。

（3）地板鋪設后起拱、走動有響聲現(xiàn)象。實木地板進場時應嚴格檢查木材含水率，含水率應小于我國各地區(qū)的平衡含水率，潮濕下雨天氣不宜鋪設地板。木地板較常采用的有實木地板和實木復合地板，實木復合地板因有三層實木交錯層壓而形成，表層為優(yōu)質木材，既有普通實木地板的特點，又有效地調整了木材之間的內應力，不易翹曲開裂。地板鋪設的方法也要謹慎采用，雙企口地板依靠企口咬力連接，不采用鋪釘方法，墻四周用小彈簧頂撐，此方法解決了地板熱脹冷縮引起的變形問題，但由于木地板與木楞之間連接不牢固，人在板面上走動，容易產(chǎn)生吱吱的響聲，影響鋪設效果，所以宜采用鋪釘法施工，木地板與墻之間應留有8mm～10mm的縫隙。

3.3 吊頂工程

吊頂在住宅裝修中使用部位較少，一般僅有客廳、走廊局部石膏板頂和廚、衛(wèi)集成鋁扣板頂。吊頂?shù)馁|量較好控制。但要注意：石膏板接觸處、墻邊應留有10mm縫，自攻螺絲宜采用不銹鋼螺絲，螺釘頭宜略埋入板面，木龍骨應二遍涂刷防火涂料。

3.4 涂裝工程

涂裝工程在住宅裝修中投訴較多的問題是墻面裂縫、乳膠漆起皮，針對上述問題，在施工前要對基層進行檢查處理，鏟除浮漿、浮灰，用建筑膠水滾涂一遍。如原墻面已批白水泥，因質量較難檢查，為確保質量應鏟除，然后檢查墻面、頂面的裂縫情況，如裂縫較小，一般在0.5mm以下，可使用專用彈性膩子填縫，再用牛皮紙貼縫處理，如裂縫較大，應把粉刷層鑿除，貼鋼絲網(wǎng)重新粉刷處理，處理好裂縫后，最好墻面滿貼一層纖維網(wǎng)格布，以防止裂縫的產(chǎn)生?；A處理好后，用膩子粉時應嚴格選材，強度不達標準不得使用，以免批灰層本身出現(xiàn)裂縫，現(xiàn)場簡便的檢驗方法：用手指用力磨擦墻面，如掉灰較少，即強度達到要求。批灰層應在完全干燥后打磨掃灰，檢查平整后，選擇氣候干燥的天氣滾涂乳膠漆，間隙時間不宜超過三至四天，乳膠漆應上三遍，第一遍為抗堿底漆，面漆宜采用彈性乳膠漆，以增加漆面抗裂縫的能力，每上一遍均要等前一遍干燥，施工現(xiàn)場環(huán)境溫度宜在5℃～35℃之間，并應注意通風。

3.5 門窗工程和廚柜等細部工程

門及門窗套現(xiàn)一般均采用廠家成品安裝，現(xiàn)場除檢驗出廠合格證外主要檢查門、門套的平整度、木皮和油漆的施工質量，木門到現(xiàn)場后平臥堆放，嚴禁側向靠墻，以防木門彎曲變形。廚柜在裝修投資中占的比重也較大，應選擇質量有保證的廚柜廠家進行制作安裝，臺面板下應加鋪一層平板，防止臺面板空鋪受力后引起裂縫及斷裂，因廚房濕氣較大，五金件應選用合格的不銹鋼配件。

4 結語

“建地鐵就是建城市”理念已經(jīng)在軌道交通行業(yè)獲得了較為普遍的認可，越來越多的地鐵上蓋型精裝修住宅將成為商品住宅市場的主導力量，隨著住宅開發(fā)的工業(yè)化標準化，住宅精裝修將朝模式化和集約化方向發(fā)展，消費者參與度越來越高。以高水準的策劃、規(guī)劃、設計加上高水準的專業(yè)室內設計和裝修，進行統(tǒng)一的完全精裝修，將是開發(fā)商選擇的主要模式。因此，設計師和開發(fā)商的審美能力成為核心競爭力，審美標準、審美素質超越消費者但又被消費者所理解，是消費者對精裝修感到滿意的關鍵所在。

參考文獻：

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