意外的房租

羅麗娟

“10年租金180萬元起”“租金3萬元/月—4萬元/月”……在搜索引擎中輸入“萬科翡翠書院”，搜索結(jié)果顯示的都是這類標(biāo)題。

2018年5月中旬，作為北京首個(gè)房企全自持租賃項(xiàng)目，萬科翡翠書院正式啟動(dòng)租賃運(yùn)營試水。

根據(jù)規(guī)劃，萬科翡翠書院主打90平方米大小的三居和180平方米左右的復(fù)式四居室。在定價(jià)上，不同租期和不同房型價(jià)格也會有所不同。90平方米戶型月租金為1.5萬-1.8萬元，180平方米戶型月租金在3萬-4萬元之間。

以此來算，萬科翡翠書院90平方米戶型的10年租金，需要一次性繳清180萬元起。高企的價(jià)格一時(shí)間把萬科推上了輿論的風(fēng)口浪尖。

租賃市場終將迎來的是一場新的變革，還是“以租代售”之名的變臉游戲？

10年180萬元

距離城市核心區(qū)約25公里，萬科翡翠書院位于海淀區(qū)北清路與永澄北路交會處附近，屬北京西北六環(huán)，不擁堵的情況下駕車到核心區(qū)需要35分鐘。

距離這個(gè)項(xiàng)目約3公里的地方，坐落著有“中國硅谷”之稱的中關(guān)村科技園，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)人群聚集于此。根據(jù)鏈家APP信息，周邊當(dāng)前二手房房價(jià)約為5萬元/平方米。

與此前宣傳最短10年起租的方案不同，當(dāng)前翡翠書院的主流租期實(shí)際上有三種：3年、5年、10年。例如，選擇10年租期，需要一次性簽訂10年租期合同，10年間租金不變，但需要租客一次性付清全部租金。萬科更為鼓勵(lì)較長年限的租賃。

對于年限的設(shè)置，萬科方面回應(yīng)，這是結(jié)合京建發(fā)145號文關(guān)于“自持商品住房應(yīng)全部用于對外租賃，不得銷售。企業(yè)持有年限與土地出讓年限一致，對外出租單次租期不得超過10年”的要求，積極探索3-10年的長期居住解決方案，以及企業(yè)整體租賃等新租賃模式。

萬科翡翠書院90平方米戶型10年租金至少為180萬元，而且要一次性繳清。這個(gè)預(yù)算卻可以承擔(dān)起項(xiàng)目周邊一套80平方米左右的二手房的首付款。

高額的租金讓人望而卻步，用買房的實(shí)力來租房子，市場質(zhì)疑聲不斷。實(shí)際上，在兩年前，該項(xiàng)目已經(jīng)受到各界的極大關(guān)注。

2016年，房地產(chǎn)市場如坐過山車。從上半年的狂飆式增長，到“9.30新政”出臺，歡呼聲一時(shí)間戛然而止，土地競拍市場隨之迎來“限房價(jià)、競地價(jià)、競自持”。

當(dāng)年11月，首批4宗“限房價(jià)、競地價(jià)”地塊推向北京市場，交易規(guī)則是在土地出讓過程中，當(dāng)報(bào)價(jià)觸及規(guī)定土地上限價(jià)格時(shí)，轉(zhuǎn)而競報(bào)自持商品住房面積；當(dāng)自持商品住房面積達(dá)到100%時(shí)，再競投高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案。

彼時(shí)，出現(xiàn)了一個(gè)從未有過的新詞——全自持，即在土地70年使用期限內(nèi)，競得人必須將全部物業(yè)100%自持并用于出租，也有人將其直接稱為“租賃地塊”。

顯然，這并不能阻止房企拿地的熱情，如今眾多爭議的地塊，大多在2016年受到了市場瘋搶。

當(dāng)年12月1日，經(jīng)過數(shù)十輪競價(jià)，萬科以50億元獨(dú)得海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)18號地，萬科住總聯(lián)合體59億元競得海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)19號地，獲得兩地共花費(fèi)109億元。如今的萬科翡翠書院項(xiàng)目，就由這兩塊地組成。

該地塊出讓時(shí)，就對商品住房銷售進(jìn)行了限價(jià)規(guī)定：商品住房銷售均價(jià)不超過53400元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過56100元/平方米。

近期，一份疑似萬科方面流出的數(shù)據(jù)顯示：翡翠書院項(xiàng)目地價(jià)109億元，建安成本、人力成本、資金成本和70年持有成本總共約50億元。如此估算，項(xiàng)目總投入在160億元左右，最終開出的租金價(jià)格，正是根據(jù)成本反推而出。

被扣上“以租代售”帽子，萬科略感委屈。對于外界質(zhì)疑聲，萬科方面對《21CBR》記者回應(yīng)說：“翡翠書院是新事物，隨著公眾對產(chǎn)品和租賃方案的逐步了解，會得到更多人群對家庭型高品質(zhì)租賃社區(qū)的認(rèn)可?！?/p>

在高收費(fèi)上博得認(rèn)可，意味著萬科需要給出更多的王牌。

萬科方面表示，翡翠書院將采用低密社區(qū)建造方式，房源精裝交付。在建筑質(zhì)量、戶型設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)方面，將按照“翡翠系2.0”的高品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)來建設(shè)，在如翡翠公園、翡翠長安等基礎(chǔ)上進(jìn)行升級。同時(shí)，該項(xiàng)目自身配建1.4萬平方米自持商業(yè)，也將與萬科V-LINK、萬科V盟生態(tài)圈等自有平臺實(shí)現(xiàn)鏈接，為業(yè)主提供同樣高品質(zhì)的物業(yè)和配套服務(wù)。

萬科翡翠書院總建筑面積3.02萬平方米，占地面積16.91萬平方米，綠化率30%，共計(jì)有房源3000套，一期項(xiàng)目計(jì)劃推出1000套房源。

翡翠書院首推兩幢樓共計(jì)48套實(shí)現(xiàn)意向滿租，后續(xù)又加推一幢，截至2018年5月底，總計(jì)推出72套房源，可謂謹(jǐn)慎“試水”。

根據(jù)萬科方面提供的數(shù)據(jù)，截至今年5月底，推出的72套房源綜合出租率超過80%，其中55套為180平方米大戶型，租戶均簽約了10年租期；其余5套為90平方米的3年或5年租期。

誰來買單

2017年6月，北京萬科攜手騰訊，聯(lián)合發(fā)起互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的居住需求調(diào)研行動(dòng)。此次調(diào)研稱期望通過調(diào)研廣大互聯(lián)網(wǎng)人群的真實(shí)居住需求，全方位洞察城市人居生活痛點(diǎn)，為夢想家提供全資源、全周期的居住生活解決方案。

萬科提供的調(diào)研結(jié)果表明，有超過八成的受訪對象對目前居住情況表示不滿足，對他們而言，最重要的居住夢想就是離工作地點(diǎn)近、生活教育養(yǎng)老配套全；超過一半互聯(lián)網(wǎng)人表示愿意嘗試高品質(zhì)社區(qū)；相當(dāng)比例的互聯(lián)網(wǎng)精英對租房價(jià)格承受力較高。

這一舉動(dòng)被視為為北京萬科翡翠書院的落地做準(zhǔn)備。

萬科翡翠書院位于永豐產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)，屬大中關(guān)村概念。公開資料顯示，中關(guān)村科技園區(qū)內(nèi)有各類高新技術(shù)企業(yè)和研究機(jī)構(gòu)萬余家，包括聯(lián)想、方正、諾基亞、惠普、IBM、微軟、中國空間技術(shù)研究院等，人群集聚。

萬科方面給出的一份面向海淀中關(guān)村高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)人群的租房需求調(diào)研顯示，在區(qū)域客戶群中，當(dāng)前未能滿足的家庭主流租房需求包括：至少要有3～4個(gè)臥室滿足一家老小的改善型需求；租賃房源安全穩(wěn)定有長期居住保障，不必年年搬家；能夠?qū)崿F(xiàn)職住平衡；房屋所在社區(qū)生活便利、有社群感，圖書館、教育、社區(qū)商業(yè)、養(yǎng)老等生活公共配套齊全。

同時(shí)，萬科翡翠書院高于周邊的租金，也決定了其目標(biāo)客群，主要是金融領(lǐng)域、高學(xué)歷、高新科技產(chǎn)業(yè)以及高管人群，高知、高凈值、事業(yè)穩(wěn)定是普遍特質(zhì)。據(jù)了解，翡翠書院首批租戶中，包括經(jīng)緯中國董事總經(jīng)理兼投資人錢坤、幻騰智能創(chuàng)始人王昊、36氪CEO馮大剛等高收入人群。

“市場上缺少滿足家庭型客戶租住需求的產(chǎn)品，才使得買房幾乎成為改善需求的唯一出路，進(jìn)一步加大了住房市場的壓力?！卞X坤表示，北京的高端租賃住房相對供應(yīng)非常不足，雖然翡翠書院的租金確實(shí)是顯著高于周邊產(chǎn)品，但他更看重翡翠書院的配套品質(zhì)，“翡翠書院這十年是鎖定房租的，作為家庭租賃，可以比較放心地長住。”

王昊則表示，市場上出現(xiàn)全自持的供地時(shí)，他就關(guān)注到了這個(gè)項(xiàng)目，“我覺得企業(yè)拿這個(gè)地本身挺需要勇氣的，所以也很期待萬科會做出什么樣的產(chǎn)品。在這個(gè)區(qū)域，好的商業(yè)一直缺失，我們逛街都要跑到五彩城甚至中關(guān)村去。萬科這個(gè)項(xiàng)目里面有1.4萬平方米的自持商業(yè)，會方便很多?！?/p>

投資人出身的馮大剛直言：“今天去買房子其實(shí)不是很合理，房產(chǎn)的租售比比較低，在一些基金上的收益也比買房的回報(bào)高很多。按回報(bào)率算的話，租房子其實(shí)更合適?！?/p>

對于北京萬科與片區(qū)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)達(dá)成合作并給予租房優(yōu)惠的市場傳聞，萬科對《21CBR》記者回應(yīng)，并無此事。

“這一項(xiàng)目產(chǎn)品最大的爭議在于1萬多元的月租金放在市場中較為少有。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從實(shí)際情況來看，品質(zhì)是過關(guān)的，另外其針對很多海淀的高科技人才，也具有住房需求。

正值翡翠書院推貨的5月，即使非雙休日，項(xiàng)目日均仍迎來數(shù)十組人到訪。項(xiàng)目相關(guān)人員表示，對于有租賃需求的客戶將會與其預(yù)約時(shí)間簽約。

“下一次推新在6月份。”萬科方面對《21CBR》記者表示，翡翠書院首批簽約客戶預(yù)計(jì)要兩到三年后方能實(shí)現(xiàn)入住。

針對萬科翡翠書院項(xiàng)目，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人提醒承租人，租賃此類住房，無論租賃期限和續(xù)租次數(shù)多少，都只能獲得使用權(quán)，不能獲得產(chǎn)權(quán)。另外，北京市住建委鼓勵(lì)租賃雙方建立長期穩(wěn)定的租賃關(guān)系，但建議承租人一次性支付租金期限不宜過長，否則過程中發(fā)生的與產(chǎn)權(quán)主體相關(guān)的變化等因素，可能給承租人帶來不必要的困擾和損失。

變身“房東”

實(shí)際上，萬科翡翠書院并非萬科第一個(gè)落地的全自持項(xiàng)目。

2017年11月初，佛山萬科低調(diào)舉辦了“CCB建融家園.泊寓項(xiàng)目奠基儀式”，這正是此前幾個(gè)月剛斬獲的一塊位于廣東佛山的70年100%自持地塊項(xiàng)目。儀式上重磅出現(xiàn)了萬科集團(tuán)董事長郁亮和建設(shè)銀行董事長田國立的身影。

對于自持項(xiàng)目的規(guī)劃，萬科內(nèi)部人員曾向《21CBR》記者表示：“還未成型固定的策略，主要靠一股信心向前推進(jìn)?！比缃?，萬科的策略顯然有了清晰的輪廓。

“泊寓”作為萬科長租公寓業(yè)務(wù)的統(tǒng)一品牌，早在2016年5月已經(jīng)推出，在生活配套與定價(jià)上均主打年輕客群。萬科方面表示，“此為全國范圍內(nèi)首個(gè)金融集團(tuán)與大型房地產(chǎn)公司共同建設(shè)的品牌項(xiàng)目，擬打造成為集租賃住宅、租賃公寓、商業(yè)、體育、教育等多業(yè)態(tài)于一體的租賃社區(qū)，共計(jì)約2400套租賃房源?！?p>

“萬科經(jīng)驗(yàn)在短期內(nèi)或許會引起其他企業(yè)自持項(xiàng)目或存量房項(xiàng)目的定位模仿，但問題關(guān)鍵在于產(chǎn)品的分類發(fā)展?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為，以后的租賃產(chǎn)品層次將會逐漸豐富，高端、中端、低端的都會產(chǎn)生。

回顧近兩年來活躍在土拍市場上的身影，除萬科外，包括龍湖、綠城、中鐵、世茂、首開等開發(fā)商都曾在100%自持土地上頻頻舉牌。誰將實(shí)現(xiàn)下一個(gè)突破，讓市場頗為期待。

據(jù)《21CBR》不完全統(tǒng)計(jì)，截至2018年底，國內(nèi)已成交“自持”住宅用地超70宗。在國內(nèi)排名前30的房企中，1/3已經(jīng)進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域。更有消息稱，萬科、旭輝、龍湖等房企的租賃板塊已有獨(dú)立上市計(jì)劃。

“不可否認(rèn)，當(dāng)時(shí)對于集團(tuán)首塊自持宅地，在公司內(nèi)部存在反對和疑慮的聲音?！笔烂A南區(qū)投資總監(jiān)易炳順告訴《21CBR》記者，當(dāng)時(shí)最大的擔(dān)憂，來自于如何看待自持項(xiàng)目，怎么做運(yùn)營。

2017年5月，首入佛山的世茂地產(chǎn)在短短一個(gè)月內(nèi)，拿下兩幅帶自持地塊。由于地塊規(guī)則為10年后可轉(zhuǎn)入銷售階段。作為部分自持項(xiàng)目，意味著同一小區(qū)內(nèi)，一半為業(yè)主，一半為租戶。

“為了避免等級落差，在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)上，兩種物業(yè)會完全一致，但在提供的服務(wù)內(nèi)容上，我們將考慮更多定制化的內(nèi)容?！币妆槺硎荆瑢τ谧夥靠蛻?，或?qū)⒖紤]增加搬家、舊家具處理、打造社交平臺等增值服務(wù)。

“隨著市場上自持物業(yè)越來越多，持有自持物業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)將會對社會行為產(chǎn)生一定的影響?！毙鲁强毓筛呒壐笨偛脷W陽捷對《21CBR》記者表示，此前二手房租賃市場亂象眾多，且管理成本較高，“未來租賃市場若房企牽頭操盤，將有主力租賃市場的穩(wěn)定和規(guī)范，也便于政府統(tǒng)一管理?！?/p>

“房東”作為開發(fā)商們的新身份，難以再現(xiàn)此前銷售模式下的瘋狂高周轉(zhuǎn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從土地角度看，成本過高使得拿地企業(yè)不存在盈利的可能性，這對于企業(yè)探索租賃市場來說有一定意義。

從量變到質(zhì)變，目前萬科翡翠書院的推出仍是初期階段，一旦完成一期規(guī)劃的1000套房源上市，或?qū)^(qū)域市場乃至全國租賃市場造成一定影響。

思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅表示，對于很多拿了自持用地的企業(yè)來說，無論租金的高低、租期長短以及租金交付方式，最起碼萬科這種嘗試能夠給大家提供一個(gè)參考。

值得注意的是，按照拿地的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，預(yù)計(jì)2018年將有批量的共有產(chǎn)權(quán)房和租賃住房入市。此時(shí)，新房東們或許和租客一樣，正焦急等待著市場給出的答案。