房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制探析

杜瑞奇

房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制就是通過一定的技術(shù)和手段，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目形成的過程進(jìn)行監(jiān)視和控制，從而保證房地產(chǎn)項(xiàng)目符合相關(guān)工程合同和規(guī)范要求。控制的目的在于防止項(xiàng)目在項(xiàng)目施工過程中出現(xiàn)偏離質(zhì)量規(guī)定的現(xiàn)象，或者及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正質(zhì)量問題。房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制不僅保證了產(chǎn)品的質(zhì)量，也保證了施工者和住房者的生命安全，同樣關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制是一項(xiàng)系統(tǒng)復(fù)雜的過程，涉及項(xiàng)目從勘查設(shè)計(jì)、施工到驗(yàn)收使用各個(gè)環(huán)節(jié)，包括多個(gè)主體，需要政府、監(jiān)理、施工方共同努力，形成合力，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量的控制。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制問題分析

近年來，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)公司更是如雨后春筍般不斷增加。由于各方面的原因房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目質(zhì)量控制中還存在許多不足，由此而產(chǎn)生的質(zhì)量糾紛和社會(huì)問題經(jīng)常見諸于媒體，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的品牌造成了嚴(yán)重的影響，也嚴(yán)重侵害了廣大人民的利益，影響了社會(huì)和諧。房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制中存在的問題主要有幾個(gè)方面。

1.質(zhì)量管理理念沒有真正的普及。質(zhì)量控制的關(guān)鍵是人，而人行為的基礎(chǔ)是理念。作為房地產(chǎn)企業(yè)，其管理層對(duì)質(zhì)量控制的重要性認(rèn)識(shí)是比較到位的，也圍繞質(zhì)量控制建章立制，加強(qiáng)監(jiān)督。但對(duì)于基層員工來說，質(zhì)量控制的意識(shí)比較差。特別是目前我國許多房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工單位，一線員工是根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)施需要臨時(shí)組建，而且大多數(shù)一線員工是進(jìn)城務(wù)工人員，文化程度不高，相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)不夠，而且在施工中大多數(shù)采取的是計(jì)件分包方式，由于人員素質(zhì)和受利益的驅(qū)使，大部分的一線員工對(duì)質(zhì)量控制缺乏科學(xué)的理念，再加之管理人員監(jiān)督不到位，這種缺乏科學(xué)質(zhì)量理念指導(dǎo)的情況，勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制造成嚴(yán)重的影響。

2.項(xiàng)目資源整合度不高。房地產(chǎn)項(xiàng)目的形成過程涉及勘探、設(shè)計(jì)、材料供應(yīng)、施工、監(jiān)理等多個(gè)過程，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都有可能影響工程的質(zhì)量。所以對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制過程，必須實(shí)現(xiàn)對(duì)涉及項(xiàng)目各種資源進(jìn)行有效地整合，從而使各種優(yōu)質(zhì)資源聚集，保證項(xiàng)目質(zhì)量。但在實(shí)際中，項(xiàng)目往往采取分包的形式進(jìn)行，使得項(xiàng)目的勘探、設(shè)計(jì)、材料供應(yīng)、監(jiān)理、施工不由單位實(shí)施，缺乏有效的整合和統(tǒng)一的質(zhì)量控制體系，這就出現(xiàn)設(shè)計(jì)要求不明、施工不能完全落實(shí)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、材料出現(xiàn)以次充好、監(jiān)理出現(xiàn)漏洞、相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范執(zhí)行不嚴(yán)等，這些都為項(xiàng)目質(zhì)量控制造成較大的影響。

3.企業(yè)內(nèi)部質(zhì)量控制架構(gòu)體系不健全。對(duì)于我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)公司內(nèi)部組織來說，對(duì)市場(chǎng)開發(fā)、產(chǎn)品的設(shè)計(jì)相對(duì)比較重視，把更多的精力放在了市場(chǎng)開發(fā)和產(chǎn)品銷售上。而產(chǎn)品質(zhì)量基本交由工程部負(fù)責(zé)。同時(shí)委托監(jiān)理公司對(duì)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。這種缺乏專門質(zhì)量控制機(jī)構(gòu)，質(zhì)量控制架構(gòu)不全的設(shè)置，勢(shì)必影響產(chǎn)品質(zhì)量。同時(shí)就工程監(jiān)理來說，許多監(jiān)理人員甚至存在同時(shí)監(jiān)理幾個(gè)工程的現(xiàn)象，也影響工程質(zhì)量的控制。

4.重視事后整改輕視事中及事前控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目形成過程是一個(gè)各個(gè)環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣的過程，質(zhì)量的控制必須把重點(diǎn)放在事前和事中。可實(shí)際中許多項(xiàng)目在實(shí)施中對(duì)事前和事中質(zhì)量控制認(rèn)識(shí)不到位，往往是項(xiàng)目完成后才發(fā)現(xiàn)問題，從而進(jìn)行補(bǔ)救，這樣一方面造成了浪費(fèi)，同時(shí)也提高了工程成本。對(duì)于注重事后整改的這種質(zhì)量控制方法，房地產(chǎn)項(xiàng)目這樣一個(gè)特殊的產(chǎn)品也存在嚴(yán)重質(zhì)量隱患，因?yàn)橛性S多隱蔽工程是難以通過事后監(jiān)督發(fā)現(xiàn)的，這就給工程質(zhì)量留下了隱患。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量保證有其特點(diǎn)，如項(xiàng)目質(zhì)量的60%決定于工程設(shè)計(jì)，這就更要求我們注重事前的質(zhì)量控制。我們經(jīng)?？梢园l(fā)現(xiàn)由于設(shè)計(jì)不科學(xué)而使項(xiàng)目無法施工或者影響項(xiàng)目正常使用而造成項(xiàng)目重新設(shè)計(jì)和返工，形成索賠，提高建筑成本的問題。這種質(zhì)量控制方式，其實(shí)質(zhì)就是因?yàn)楣驹诠こ藤|(zhì)量管理方面涵蓋的范圍過小，沒有質(zhì)量控制貫穿于項(xiàng)目的全過程。

5.施工企業(yè)自身質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)缺失。關(guān)于建筑項(xiàng)目施工，國家先后出臺(tái)了系列規(guī)范和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，這些都為保障項(xiàng)目質(zhì)量提供了依據(jù)。但在實(shí)際施工中，這些標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，有些領(lǐng)域甚至出現(xiàn)空白，這就需要施工企業(yè)結(jié)合國家的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，形成企業(yè)自身的標(biāo)準(zhǔn)，并抓好落實(shí)，保證產(chǎn)品的質(zhì)量。仔細(xì)分析我國著名房地產(chǎn)公司，不僅實(shí)現(xiàn)了對(duì)國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的落實(shí)，同時(shí)也都具有自己的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，正是在這一企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的保證下，才使得公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目與企業(yè)品牌效應(yīng)相一致，保證了企業(yè)在激烈競(jìng)爭(zhēng)中的地位。而在實(shí)際中，許多中小房地產(chǎn)公司恰恰沒有認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，缺乏企業(yè)自己的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，造成產(chǎn)品質(zhì)量的波動(dòng)，并最終影響企業(yè)的發(fā)展。

6.重驗(yàn)收質(zhì)量輕成品保護(hù)。對(duì)完成項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收是房地產(chǎn)公司進(jìn)行質(zhì)量控制的重要手段之一，因而對(duì)產(chǎn)品的驗(yàn)收記房地產(chǎn)公司十分重視。但實(shí)際中我們也發(fā)現(xiàn)這樣一個(gè)問題，就是房地產(chǎn)公司普遍存在重視驗(yàn)收質(zhì)量輕成品保護(hù)的問題。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的施工是一個(gè)復(fù)雜的工序，而各個(gè)工序往往由不同的單位來實(shí)施，這就使得每一個(gè)工序完成后要進(jìn)行驗(yàn)收，而驗(yàn)收合格后就算結(jié)束，沒有按照一定的程序?qū)ο乱粋€(gè)工序施工單位進(jìn)行銜接交待。這就往往出現(xiàn)，后面一個(gè)工序在實(shí)施過程由于施工需要或者其它原因?qū)η耙还ば蚬こ踢M(jìn)行拆改的過程，這就為工程質(zhì)量造成很大的影響。這種重驗(yàn)收質(zhì)量輕成品保護(hù)的現(xiàn)象，有的甚至造成重大安全質(zhì)量事故，影響嚴(yán)重。

二、國外房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制的情況簡(jiǎn)介

1.德國房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制。德國對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制十分重視，并從國家層面加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制的引導(dǎo)。一是加強(qiáng)相關(guān)立法和標(biāo)準(zhǔn)化。德國先后圍繞質(zhì)量控制出臺(tái)了系列法律的標(biāo)準(zhǔn)，并在全國強(qiáng)制性執(zhí)行。同時(shí)，還建立了相關(guān)專門機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)相關(guān)工作。如全國性的標(biāo)準(zhǔn)協(xié)會(huì)，代表聯(lián)邦政府執(zhí)行全國標(biāo)準(zhǔn)；由聯(lián)邦政府設(shè)立建筑技術(shù)研究院，負(fù)責(zé)相關(guān)法律標(biāo)準(zhǔn)的制訂，作為項(xiàng)目管理立法和科研成果把關(guān)的單位。聯(lián)邦政府設(shè)立材料試驗(yàn)局，對(duì)各建筑單位材料進(jìn)行試驗(yàn)把關(guān)，并進(jìn)行新材料、新技術(shù)的研發(fā)。二是注重事中全過程的控制監(jiān)督。德國圍繞質(zhì)量控制，制訂了嚴(yán)格的法律程序，對(duì)企業(yè)內(nèi)部質(zhì)量控制和外部質(zhì)量監(jiān)督做出了詳細(xì)明確的規(guī)定，就連相關(guān)試驗(yàn)都有明確規(guī)定，從而形成了內(nèi)控與外部監(jiān)督相結(jié)合全過程質(zhì)量控制。

2.美國房地產(chǎn)項(xiàng)自質(zhì)量控制。美國關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制更具特色，制度更加嚴(yán)格。美國房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目實(shí)施前，都要結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際制訂項(xiàng)目質(zhì)量管理目標(biāo)，相關(guān)質(zhì)量控制措施和問題解決辦法。同時(shí)通過相關(guān)制度去保障質(zhì)量。一是設(shè)計(jì)簽證制度。就是施工單位在施工前必須將施工所使用的材料和相關(guān)檢測(cè)儀器樣品送項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位檢測(cè)，經(jīng)檢測(cè)合格后，由工程設(shè)計(jì)單位簽字才能進(jìn)行材料、儀器采購和具體的施工，從而實(shí)現(xiàn)責(zé)任的明確，保證工程設(shè)計(jì)質(zhì)量要求的實(shí)現(xiàn)。第二，單價(jià)預(yù)定措施。在招標(biāo)文件中，對(duì)將來有可能發(fā)生的簽證和設(shè)計(jì)變更的項(xiàng)目進(jìn)行列舉，并設(shè)定一個(gè)較小的工程，列出單價(jià)，列入工程總造價(jià)。這部分造價(jià)即使將來不發(fā)生變更或是簽證也不能收回，如果發(fā)生了變更或者簽證按規(guī)定單價(jià)和工程增加相關(guān)工程等價(jià)。通過這些措施，實(shí)現(xiàn)對(duì)工程質(zhì)量的控制。

三、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目質(zhì)量控制對(duì)策

1.提高全員質(zhì)量意識(shí)。正確的意識(shí)是質(zhì)量的保證，只有真正樹立了質(zhì)量意識(shí)才能主動(dòng)參與質(zhì)量控制，保證產(chǎn)品質(zhì)量。要進(jìn)一步加強(qiáng)管理層的質(zhì)量意識(shí)，特別是提高管理層運(yùn)用現(xiàn)代管理知識(shí)進(jìn)行質(zhì)量控制的意識(shí)和能力，并通過管理層向全體員工進(jìn)行質(zhì)量管理意識(shí)的滲透。房了地產(chǎn)公司要把先進(jìn)的質(zhì)量理念貫穿于企業(yè)發(fā)展的遠(yuǎn)景規(guī)劃和企業(yè)文化中，并通過各種方式營造濃厚的質(zhì)量氛圍。要加強(qiáng)基層員工質(zhì)量意識(shí)的提高，把質(zhì)量貫穿于項(xiàng)目考核各個(gè)過程，形成以質(zhì)量為統(tǒng)領(lǐng)管理體系，從而提高全員的質(zhì)量意識(shí)。

2.實(shí)現(xiàn)各種優(yōu)質(zhì)資源的整合。高品質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目是各種資源的聚合效應(yīng)，必須從設(shè)計(jì)、施工、材料、管理等方面共同努力。作為房地產(chǎn)公司，必須要有一支高規(guī)格的項(xiàng)目設(shè)計(jì)人才隊(duì)伍，確保項(xiàng)目的效果通過設(shè)計(jì)得到體現(xiàn)。要有一個(gè)穩(wěn)定、質(zhì)量可靠的原材料供應(yīng)商，從而使質(zhì)量保證有基礎(chǔ)。有一個(gè)具有高資質(zhì)、豐富經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)先進(jìn)的施工隊(duì)伍，確保工程設(shè)計(jì)要求和標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)現(xiàn)。要有一支高素質(zhì)的工程質(zhì)量監(jiān)督管理隊(duì)伍，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正問題。

3.完善工程質(zhì)量控制體系。要按照工程項(xiàng)目質(zhì)量管理體系要求，建立起完整的項(xiàng)目質(zhì)量控制體系。要加強(qiáng)質(zhì)量控制組織機(jī)構(gòu)建設(shè)，可以單設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理專門機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)督。這個(gè)監(jiān)督機(jī)構(gòu)一方面是對(duì)工程施工過程中質(zhì)量的監(jiān)督，另一個(gè)方面是對(duì)工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)的協(xié)調(diào)和監(jiān)督，從而確保質(zhì)量。要建立項(xiàng)目質(zhì)量控制的規(guī)范流程，并加強(qiáng)各個(gè)環(huán)節(jié)的考核，確保質(zhì)量控制措施的實(shí)現(xiàn)。

4.加強(qiáng)質(zhì)量控制全程管理。要突出事前預(yù)防、事中管理、事后檢驗(yàn)，重點(diǎn)突出事前和事中。事前要有科學(xué)的設(shè)計(jì)，從而防止質(zhì)量通病。要對(duì)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)行全程規(guī)劃，制訂預(yù)防措施，防止問題出現(xiàn)。事中關(guān)鍵是要規(guī)范施工行為，加強(qiáng)檢查監(jiān)督，特別是要充分發(fā)揮工程監(jiān)理的專業(yè)作用。要注重運(yùn)用合同，明確雙方的責(zé)任，實(shí)現(xiàn)約束。

5.完善質(zhì)量規(guī)范。要結(jié)合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，制訂形成企業(yè)質(zhì)量管理規(guī)范。同時(shí)，要將規(guī)范寫入工程合同條規(guī)，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目操作行為的約束。特別是大的房地產(chǎn)公司，要建立由總公司、分公司、項(xiàng)目公司構(gòu)成的三級(jí)質(zhì)量管理體系，并運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)實(shí)現(xiàn)對(duì)工程質(zhì)量全程控制。

6.加強(qiáng)成品的保護(hù)。要在嚴(yán)格驗(yàn)收建成產(chǎn)品的同時(shí)，做好產(chǎn)品、工序的交接等工作，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)已建成產(chǎn)品質(zhì)量的鞏固。

（作者單位：西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院）