房地產(chǎn)交易管理工作中房地產(chǎn)評估方法體系研究

文／王梓祎 沈陽科技學院 遼寧沈陽 110000

引言：

房地產(chǎn)市場經(jīng)濟秩序是影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要因素，創(chuàng)建起良好的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟秩序，有利于房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)穩(wěn)定、可持續(xù)的建設(shè)和發(fā)展。分房地產(chǎn)評估行業(yè)在我國起步較晚，在發(fā)展過程中存在較多問題，相關(guān)部門、相關(guān)單位、房地產(chǎn)評估企業(yè)以及評估人員等多個主體必須高度重視。相關(guān)部門要完善房地產(chǎn)評估的法律、法規(guī)及各項規(guī)章制度，細化有關(guān)標準，創(chuàng)造良好的評估市場環(huán)境；評估人員要在工作中不斷優(yōu)化房地產(chǎn)評估方法。

1.房地產(chǎn)價格評估概述

房地產(chǎn)評估又稱資產(chǎn)價值評估，具體是指專門的評估機構(gòu)或者評估人員在國家法律法規(guī)或者公允標準程序框架下，以判斷評估對象價值而非實際成交價格為目的，采用貨幣這一統(tǒng)一權(quán)益計算尺度，并運用相應科學方法，于一定時點評定估算資產(chǎn)價值的行為。由其概念可以看出，房地產(chǎn)評估基本組成成分包括：房地產(chǎn)評估主體，也即專業(yè)評估機構(gòu)或者評估人員；房地產(chǎn)評估客體，也即資產(chǎn)；房地產(chǎn)評估原則、目的以及方法。此外，還涉及房地產(chǎn)評估假設(shè)以及價值類型。

房地產(chǎn)價格評估，簡單而言就是對房地產(chǎn)進行估價，由持有《房地產(chǎn)估價人員崗位合格證書》或《房地產(chǎn)估價師注冊證》的專業(yè)人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價經(jīng)驗及對影響房地產(chǎn)價格因素的分析，對房地產(chǎn)的特定權(quán)益，在特定時間最可能實現(xiàn)的合理價格所做出的估計、推測與判斷。當前，房地產(chǎn)估價的用途較為廣泛，包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓評估、房地產(chǎn)租賃價格評估、抵押價格評估、拍賣價格評估等不同形式。房地產(chǎn)評估機構(gòu)的業(yè)務范圍也從單一的房地產(chǎn)交易評估發(fā)展到涉及房地產(chǎn)抵押、保險、征收、司法訴訟及企業(yè)的合資、股份制改革、破產(chǎn)清算、土地拍賣、城市基準地價等各項經(jīng)濟活動。

房地產(chǎn)評估具備以下五大基本特性:一是現(xiàn)實性。專業(yè)評估機構(gòu)或者評估人員須在評估基準日這一時點評定估算資產(chǎn)實際狀況。二是市場性。這也是與其他會計活動相比，房地產(chǎn)評估所具備的最顯著特征。三是預測性。意指采用資產(chǎn)潛能說明現(xiàn)實的一種特性。四是公正性。相對于評估當事人而言，房地產(chǎn)評估行為具備獨立性，資產(chǎn)業(yè)務是其主要服務對象，而非任何一方資產(chǎn)業(yè)務當事人。五是咨詢性。房地產(chǎn)評估結(jié)論并不具備強制執(zhí)行效力，而僅作為專業(yè)估價意見服務于相關(guān)資產(chǎn)業(yè)務，評估者無須對資產(chǎn)業(yè)務定價決策負責，而只需要確保所作結(jié)論符合職業(yè)規(guī)范與要求[1]。

2.房地產(chǎn)交易管理工作中房地產(chǎn)評估方法

2.1 成本法

成本法是站在過去的角度考慮資產(chǎn)的價值。對于計入存貨或無形資產(chǎn)的土地使用權(quán)，成本法評估分別有假設(shè)開發(fā)法、成本逼近法、基準地價系數(shù)修正法三種衍生方法。假設(shè)開發(fā)法通常是對持有以備開發(fā)后銷售的土地使用權(quán)進行評估的方法，通常適用于空地或者地上房屋待拆除重新開發(fā)的土地。成本法是評估人員以購買者的眼光，計算從獲取土地開始，到房屋建造，再到出租、出售的過程產(chǎn)生的各項必要支出、稅費以及開發(fā)利潤的總和，在此基礎(chǔ)上測算估價對象的價值或價格的一種方法。成本法的基本計算方式為：新建房地產(chǎn)價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅金+開發(fā)利潤。

2.2 市場法

市場法主要是站在現(xiàn)在的角度考慮資產(chǎn)的價值，通常適用于交易發(fā)達地區(qū)的房地產(chǎn)評估。通過選取三個以上與估價對象性質(zhì)、區(qū)域等較為接近的可比案例，與估價對象進行比較，在交易方式、交易日期、交易情況、區(qū)域因素、個別因素等方面進行修正，最終得到房地產(chǎn)價值。采用市場法進行評估時，應當重點關(guān)注案例的可比性、交易情況的可比性、可比因素選擇的合理性等。對于可比案例的修正比例，單個因素修正幅度不應超過20%，整體修正幅度不應超過30%，否則說明選取的案例可比性不強，不適合作為標的參考。我國房地產(chǎn)市場發(fā)達、交易活躍、選擇可比案例條件便利，因此市場法適用于大多數(shù)情形的評估。

2.3 比較法

比較法主要是將估價對象與在估價時點附近有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，然后對這些類似房地產(chǎn)的已知價格進行適當修正，以此估算出估價對象的客觀價格或價值的方法。其基本公式如下。

式（1）中：V 為要求的估價對象價值，VB 為類似房地產(chǎn)的已知價格，A、B、D、E 分別為不同的因素修正系數(shù)。收益法是根據(jù)估價對象的預期收益計算估價對象價值的方法。評估人員先要測算估價對象的未來收益，利用折現(xiàn)率將未來剩余收益年期的收益轉(zhuǎn)換為價值，從而得到估價對象的價值或價格。其基本公式如下。

式（2）中：V 為要求的估價對象價值，a 為房地產(chǎn)年純收益，r 為折現(xiàn)率，n 為剩余收益年期。

2.4 收益法

收益法主要是站在未來的角度考慮資產(chǎn)的價值。收益法運用貨幣時間價值原理，通過計算資產(chǎn)未來的現(xiàn)金流量，進行折現(xiàn)后得到資產(chǎn)的價值。第一，直接采用銀行利率進行評估。由于房地產(chǎn)開發(fā)大部分需要借助銀行貸款完成投資，投資人所要求的房地產(chǎn)回報率最低也必須高于銀行貸款理論。如果投資風險過大，就會導致還原利率不符合房地產(chǎn)開發(fā)商要求。第二，關(guān)注安全利率。安全利率一般采用當前銀行一年存款利率為基準，需要評估工作人員依據(jù)以往經(jīng)驗確定。這種方式較為常用，能夠直觀反映出還原利率，但是準確性較低。第三，采用投資組合法，這種方式方法是將貸款資金以及自有資金進行有機組合形成[2]。

3.房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

自1998 年政府取消福利分房以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)開啟了住宅商品化的全新模式，樓市進入了飛速發(fā)展的全新時代。尤其是2003 年以來，大量資金投入房地產(chǎn)市場，全國各地的房價快速上漲。20 年間，我國房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)了多輪“高漲—調(diào)控—低迷—救市—復蘇”的發(fā)展循環(huán)。2022 年，房地產(chǎn)調(diào)控收緊，無論是銷售端還是投資端，都明顯下滑。據(jù)中國新聞網(wǎng)報道，2022 年，我國300 個城市成交各類用地規(guī)劃建筑面積同比下降9.27%，各類用地出讓金同比下降27.73%。我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)從增量時代轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪繒r代。銷售下降意味著人們更注重住房的品質(zhì)，這促使房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級成為必然趨勢。特別是在“房子是用來住的、房住不炒、因城施策”的樓市調(diào)控政策下，房地產(chǎn)市場發(fā)展將會越來越理性和穩(wěn)定。

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟中起著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)估價業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)重要的組成部分之一。我國房地產(chǎn)估價行業(yè)起步較晚，從20 世紀90年代中期開始，隨著住房制度的改革和房地產(chǎn)業(yè)開始進入正軌，政府開始實行房地產(chǎn)估價制度和估價人員資格認證，促進房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范發(fā)展，使房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價師人數(shù)快速增長。自2021 年以來，政府出臺了很多房地產(chǎn)市場政策，一些問題開始浮現(xiàn)，如金融機構(gòu)房貸利率上升、銀行貸款額度不夠等。一些地區(qū)開始加大限購力度，房地產(chǎn)市場快速降溫。而房地產(chǎn)估價行業(yè)與房地產(chǎn)市場的關(guān)系十分密切。在互聯(lián)網(wǎng)快速發(fā)展的背景下，各種新方法和技術(shù)不斷涌現(xiàn)。只有尋求突破、進行轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)估價行業(yè)才能進一步發(fā)展。

4.房地產(chǎn)交易管理工作中房地產(chǎn)評估方法體系優(yōu)化措施

如今，隨著經(jīng)濟全球化的深入，現(xiàn)代信息技術(shù)已經(jīng)迅速融入各行業(yè)，促進其在經(jīng)濟全球化中發(fā)展。尤其是大數(shù)據(jù)平臺的出現(xiàn)，淘汰了過去單一靠人力估價、效率低且浪費資源的估價方式，帶來的是高效、大范圍的房地產(chǎn)評估模式。整合各種房地產(chǎn)信息，使房地產(chǎn)估價工作變得簡單、高效，不僅可以節(jié)省人力，也可以充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)提高效率。

4.1 完善房屋鑒定體系

第一，鑒定體系的本質(zhì)是系統(tǒng)化評估行為，是針對既有房屋的質(zhì)量、安全、舒適、運維管理以及功能改造等現(xiàn)實存在的需求問題進行量體裁衣、具體問題具體分析；第二，鑒定體系采用的是相對保守的勘察設(shè)計技術(shù)咨詢與既有結(jié)構(gòu)性能檢測相結(jié)合的思路，以系統(tǒng)全面、問題導向、求真務實和客觀公正作為工作原則，遵循了規(guī)范中調(diào)查、檢測與分析、評定的規(guī)定；第三，鑒定體系融合了經(jīng)驗論證與模糊數(shù)學的分析方法，其成果與后續(xù)策劃、改造設(shè)計能夠相互統(tǒng)一。

4.2 完善基礎(chǔ)資料數(shù)據(jù)庫

房地產(chǎn)評估工作的重要目的是準確評估房地產(chǎn)的客觀價值，確保評估價值與真實市場情況相符，而要達到以上目的，數(shù)據(jù)是關(guān)鍵。如果沒有大量客觀數(shù)據(jù)的支持，就難以評估出客觀、公正、符合市場真實情況的房地產(chǎn)價值，所出具的評估報告也不具有說服力。評估工作需要用到的數(shù)據(jù)種類、數(shù)量較多，為了評估人員在評估工作中能夠隨時調(diào)取適合的數(shù)據(jù)，相關(guān)單位必須將每一房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、不同結(jié)構(gòu)功能的建筑物成本數(shù)據(jù)以及日常收集并整理得到的財務數(shù)據(jù)，一并納入全國性的統(tǒng)一數(shù)據(jù)庫中，供廣大評估企業(yè)和評估人員使用，這樣就可以大大提高評估工作的效率和質(zhì)量。

4.3 提升行業(yè)自律意識

鑒于我國尚不具備健全的房地產(chǎn)評估行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)，因而必須結(jié)合社會主義經(jīng)濟發(fā)展要求并遵循市場化原則，強化房地產(chǎn)評估行業(yè)自律意識，推進房地產(chǎn)評估行業(yè)規(guī)范性建設(shè)與發(fā)展。房地產(chǎn)評估行業(yè)協(xié)會必須充分發(fā)揮自身作用，嚴格規(guī)范會員行為。此外，就房地產(chǎn)評估行業(yè)現(xiàn)狀來看，評估資格多元且由不同管理部門與行業(yè)協(xié)會負責管理，尚未建立統(tǒng)一且規(guī)范的行業(yè)準則。因此，為促進國內(nèi)外同行間交流與互動，提高評估結(jié)果的市場認可度與可使用性，充分發(fā)揮房地產(chǎn)評估在推動市場經(jīng)濟發(fā)展方面的積極作用，必須進一步協(xié)調(diào)職業(yè)道德與技術(shù)標準，建立統(tǒng)一的專業(yè)語言。隨著房地產(chǎn)評估行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)評估行業(yè)的職業(yè)隊伍不斷壯大，評估行業(yè)協(xié)會應切實強化從事評估工作的機構(gòu)以及人員的自律性管理，加強相關(guān)自律管理的制度建設(shè)，加大監(jiān)督監(jiān)管力度，推進誠信行業(yè)建設(shè)；持續(xù)完善并組織實施執(zhí)業(yè)準則和職業(yè)道德準則，嚴格把控人才的選拔；構(gòu)建科學合理有效的約束管理機制，在保障行業(yè)協(xié)議成員合法權(quán)益的同時，清除不遵守準則、破壞行業(yè)誠信的違規(guī)者，凈化評估行業(yè)整體環(huán)境，為房地產(chǎn)評估行業(yè)健康、穩(wěn)定、長久的發(fā)展提供堅實的保障。

4.4 落實政企多方合作

隨著房地產(chǎn)評估行業(yè)數(shù)字化發(fā)展，需要以數(shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)，數(shù)據(jù)的規(guī)模度、時效性和真實性是穩(wěn)固市場地位的基礎(chǔ)。建立數(shù)據(jù)庫不難，但保持數(shù)據(jù)持續(xù)更新和維護較難，單靠公司自身人員很難完成。因為不論是房地產(chǎn)估價的前期資料搜集、形成估價報告，還是基于估價的咨詢服務等，都需要詳實可靠的基礎(chǔ)信息、合法的產(chǎn)權(quán)證明文件以及真實的市場成交價格等相關(guān)資料，然而迄今為止，這些信息并非完全透明，如果這些資料來源不可靠，將會導致與估價對象真實價值不一致的估算，造成房地產(chǎn)評估風險。建議數(shù)字化轉(zhuǎn)型后的估價機構(gòu)加強與數(shù)據(jù)公司、各地房地產(chǎn)交易平臺、各級房地產(chǎn)行政管理部門合作，以擴大數(shù)據(jù)庫規(guī)模，保證數(shù)據(jù)真實性，提高數(shù)據(jù)時效性[3]。

4.5 積極拓展業(yè)務空間

隨著互聯(lián)網(wǎng)主導的大環(huán)境發(fā)展，估價行業(yè)競爭激烈。首先，房地產(chǎn)估價機構(gòu)除了抵押評估、司法評估和征收評估等傳統(tǒng)業(yè)務，還應緊跟國家政策，開拓旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等新型地產(chǎn)的估價服務等業(yè)務；也可以針對“租售同權(quán)”等政策開展房地產(chǎn)租金評估等新業(yè)務。這些領(lǐng)域也是房地產(chǎn)估價業(yè)務轉(zhuǎn)型的新趨勢。其次，要想在市場競爭中保持優(yōu)勢，估價機構(gòu)要立足客戶需求，拓展業(yè)務范圍。這要求房地產(chǎn)估價從業(yè)人員善于挖掘客戶需求，提升自身服務質(zhì)量。例如，抵押貸款估價業(yè)務作為房地產(chǎn)估價行業(yè)的重要業(yè)務，需要估價機構(gòu)和人員對金融機構(gòu)有充分的了解，在與金融機構(gòu)合作的過程中，通過掌握的市場數(shù)據(jù)信息進行智能估值，提供高效便捷的服務。

4.6 加強行業(yè)管理

4.6.1 構(gòu)建數(shù)據(jù)采集標準

房地產(chǎn)估價行業(yè)運用數(shù)據(jù)進行估價已經(jīng)多年，但數(shù)據(jù)采集仍有待規(guī)范。為了實現(xiàn)同案同估，各地學會可參考美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會做法，通過建立和維護多重代理系統(tǒng)，為成員提供信息共享的交易平臺，以確?；A(chǔ)數(shù)據(jù)標準化、指標標準化和采集渠道標準化。

4.6.2 更新估價師繼續(xù)教育內(nèi)容

為了充分滿足數(shù)字化轉(zhuǎn)型需要，房地產(chǎn)估價人員應具備信息研究能力，掌握好大數(shù)據(jù)平臺應用技巧，但在實際行業(yè)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)估價人員繼續(xù)教育質(zhì)量不能得到保障，業(yè)務水平停滯不前，在較大程度上會影響行業(yè)轉(zhuǎn)型。行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型后，估價業(yè)務內(nèi)容及流程都得到相應改造，數(shù)據(jù)挖掘和數(shù)據(jù)分析等內(nèi)容應納入培訓大綱[4]。

4.6.3 指導并協(xié)助完成轉(zhuǎn)型

隨著數(shù)據(jù)應用領(lǐng)域廣泛，行業(yè)學會應指導估價機構(gòu)發(fā)揮特長，調(diào)整主營業(yè)務，并對估價機構(gòu)和估價師進行細分歸類，對不同領(lǐng)域估價師繼續(xù)教育設(shè)置共同課程及差異化課程，以實現(xiàn)估價機構(gòu)及估價師在行業(yè)內(nèi)的專業(yè)化。

4.7 做好評估機構(gòu)獨立性管理

第一，加強房地產(chǎn)評估獨立性的研究，將研究成果應用于準則體系等行業(yè)規(guī)范。由于我國房地產(chǎn)評估行業(yè)尚年輕，針對房地產(chǎn)評估行業(yè)獨立性問題的理論和實證研究相對缺乏，應從協(xié)會和評估機構(gòu)層面增強風險意識，加強關(guān)于獨立性與執(zhí)業(yè)質(zhì)量的研究和探討，并將研究成果應用在準則體系的完善優(yōu)化上。第二，加強事中、事后監(jiān)管。一方面，推動機構(gòu)的信息化建設(shè)，通過信息化手段降低執(zhí)業(yè)風險因素、提高執(zhí)業(yè)質(zhì)量；另一方面，從行業(yè)政府監(jiān)管部門和行業(yè)自律監(jiān)管部門的角度加強對違反獨立性要求的機構(gòu)的自律懲戒或行政處罰，通過監(jiān)管的警示作用推動行業(yè)凈化[5]。

4.8 促進評估數(shù)字化轉(zhuǎn)型

在數(shù)字經(jīng)濟時代，房地產(chǎn)企業(yè)需要深刻理解數(shù)字經(jīng)濟的特點和趨勢，積極采用數(shù)字化技術(shù)和手段，制定符合市場需求和消費者需求的營銷策略和措施，提高營銷效果和競爭力。在此背景下，房地產(chǎn)評估行業(yè)逐漸向著數(shù)字化轉(zhuǎn)型，通過數(shù)字化智能評估的衍生功能能更好地滿足更廣闊的市場空間。一方面，評估工作的主動性大大提升，傳統(tǒng)模式下房地產(chǎn)估價，可以說是一種事后行為，是對當下已經(jīng)發(fā)生或存在的房產(chǎn)價格的一種判定，更多是在追著市場的腳步走，而數(shù)字化智能評估在開展評估工作的同時，不僅可以實現(xiàn)對房價信息的有效監(jiān)控，對采集到的數(shù)據(jù)進行自動分析。另一方面，數(shù)字化智能評估可以大大提高評估效率，實現(xiàn)同一時間大批量房產(chǎn)的批量評估，滿足房地產(chǎn)稅收估價和房地產(chǎn)抵押估價及貸后復評領(lǐng)域的業(yè)務需求，極大地拓寬了評估行業(yè)的業(yè)務領(lǐng)域[6]。

4.9 提升從業(yè)人員的水平

房地產(chǎn)估價行業(yè)從業(yè)人員的水平對行業(yè)發(fā)展至關(guān)重要。房地產(chǎn)估價機構(gòu)應開展工作培訓，建立完善的評估機制，提高從業(yè)人員的專業(yè)水平和素養(yǎng)。首先，估價機構(gòu)應及時組織培訓會議，提高房地產(chǎn)估價人員對該行業(yè)的認知水平，不斷增強其專業(yè)素質(zhì)和綜合能力。不僅要提升自身的溝通水平，還需要提高各項技能，提供更專業(yè)和優(yōu)質(zhì)的服務，確保滿足客戶需求。其次，細化房地產(chǎn)估價行業(yè)從業(yè)機制，制定估價行業(yè)人才激勵機制，并定期對房地產(chǎn)估價人員進行評價，激發(fā)估價人員的工作熱情。充分利用人力資源，為行業(yè)轉(zhuǎn)型奠定堅實的基礎(chǔ)。

結(jié)語：

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，涵蓋了房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營管理等多個程序與內(nèi)容，以建筑物作為經(jīng)營對象，房地產(chǎn)行業(yè)是一個綜合性的產(chǎn)業(yè)，在發(fā)展過程中，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟秩序會對房地產(chǎn)行業(yè)形成直接的決定性作用。市更新伴隨城市發(fā)展的始終，作為城市的重要載體——“既有房屋建筑”，如何有效進行價值潛力再利用，既是貫徹落實新發(fā)展理念的基本內(nèi)容，也是塑造構(gòu)建新發(fā)展功能的主要方向，因此,房地產(chǎn)評估企業(yè)需要對房地產(chǎn)評估中存在的問題進行全面分析,并提出有效的解決方案。