穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法房地產(chǎn)行業(yè)仍有增長空間

楊晨

今年兩會(huì)透露了未來房地產(chǎn)發(fā)展的政策重點(diǎn)和市場可能的變化。政府工作報(bào)告對房地產(chǎn)仍然有一段專門的表述，在一些地方還有很多具體的表述，對房地產(chǎn)行業(yè)給予了足夠的重視，這些值得大家關(guān)注。

官方表態(tài)推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法

本次兩會(huì)開幕以來，官方關(guān)于房地產(chǎn)稅就有多次表態(tài)。此前，國務(wù)院總理李克強(qiáng)3月5日作政府工作報(bào)告時(shí)提出，要穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。3月4日、3月6日，十三屆全國人大一次會(huì)議發(fā)言人張業(yè)遂和財(cái)政部副部長史耀斌也分別在發(fā)布會(huì)上表示，房地產(chǎn)稅立法由全國人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)和財(cái)政部牽頭組織起草，目前正在設(shè)計(jì)、完善，并進(jìn)行論證和聽取意見。

從十八屆三中全會(huì)提出“要適時(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革”以來，房地產(chǎn)稅立法已籌備了5年時(shí)間。房地產(chǎn)稅何時(shí)開征？稅收范圍以及稅基、稅率等該怎么確定？這些問題一直是各界討論的焦點(diǎn)。

全國政協(xié)委員、全國社會(huì)保障基金理事會(huì)理事長樓繼偉曾任財(cái)政部部長，在任期間曾力推房地產(chǎn)稅立法，他接受采訪時(shí)表示，“房地產(chǎn)稅這么長時(shí)間未推出面臨挺多技術(shù)性問題，單單征管一項(xiàng)要弄清就不容易，稅收征管法需要做相應(yīng)修改?！?/p>

全國人大財(cái)政經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任委員尹中卿接受采訪時(shí)也表示，“推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革比較謹(jǐn)慎，牽一發(fā)而動(dòng)全身。尤其在防范金融風(fēng)險(xiǎn)，避免房地產(chǎn)價(jià)格大起大落的情況下，在房地產(chǎn)稅的出臺(tái)時(shí)機(jī)上更需要拿捏好分寸?！?/p>

財(cái)政部副部長史耀斌在記者見面會(huì)上回應(yīng)說，房地產(chǎn)稅制度會(huì)結(jié)合中國國情，并整合其他相關(guān)稅種，“比如說合并整合相關(guān)的一些稅種，再比如說合理降低房地產(chǎn)在建設(shè)交易環(huán)節(jié)的一些稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等。這樣的話，使我們設(shè)計(jì)的房地產(chǎn)稅制度能夠更加合理、更加公平，既能夠起到籌集財(cái)政收入的作用，又能夠起到調(diào)節(jié)收入分配、促進(jìn)社會(huì)公平的積極效應(yīng)?！?/p>

房地產(chǎn)建設(shè)融資難度增大

從金融監(jiān)管上來看，政府工作報(bào)告中透露出來的政策非常清楚，就是對金融監(jiān)管要從嚴(yán)，進(jìn)一步鼓勵(lì)金融服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)。有這么幾點(diǎn)非常清楚：第一、強(qiáng)化金融監(jiān)管，鼓勵(lì)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，嚴(yán)控房地產(chǎn)資金流向，這會(huì)是今年和未來的一個(gè)基本的政策方向。 第二、房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該積極跑量去化，以自我造血為主，提前做好融資安排。第三、融資業(yè)務(wù)一定要按照金融監(jiān)管要求做好合規(guī)性的風(fēng)險(xiǎn)排查，避免踩雷，也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)的融資將會(huì)更加困難。

報(bào)告也提到怎么融資。其中特別強(qiáng)調(diào)要提高直接融資，特別是股權(quán)融資的比重，這是以往沒有提過的。從這個(gè)角度，我們可以發(fā)現(xiàn)，政策對自持物業(yè)證券化將保持開放態(tài)度，這可能會(huì)成為2018 年房企創(chuàng)新融資模式的重頭戲。

房地產(chǎn)稅立法尚不能一蹴而就

在房產(chǎn)稅的處理上，中國政府總體是謹(jǐn)慎的，并且對國情和社會(huì)輿論有著比較準(zhǔn)確的把握和判斷。房地產(chǎn)稅法的頒布和實(shí)施，也必須事先解決好如下面臨問題。

首先，房產(chǎn)稅的準(zhǔn)備工作和配套改革還需要一段時(shí)間的攻堅(jiān)。房地產(chǎn)稅是一個(gè)涉及面非常廣的全國性稅種，而中國國土之大、國情之復(fù)雜在房地產(chǎn)市場有非常明顯的體現(xiàn)，很多配套工作還沒有完成。比如，房屋性質(zhì)的統(tǒng)一界定，中國城市的房子種類五花八門，除了常見的普通城鎮(zhèn)商品房外，還有房改房、福利房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資房、兩限房等等。要統(tǒng)一征稅，就要統(tǒng)一稅基，就要統(tǒng)一界定房屋性質(zhì)。這個(gè)工作還沒完成。此外，要全國統(tǒng)一征稅就要有全國統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)，有很準(zhǔn)確的房屋登記和交易數(shù)據(jù)，目前來看，不動(dòng)產(chǎn)登記工作也沒有完全結(jié)束?？傊?，政府還有很多準(zhǔn)備工作要推進(jìn)，這也需要時(shí)間。

其次，房產(chǎn)稅根子上不只是稅本身給民眾帶來的沖擊，更在于房地產(chǎn)問題本身牽動(dòng)社會(huì)。正如上文分析，房地產(chǎn)對中國社會(huì)影響太大，以至于關(guān)于它的細(xì)微政策變化都會(huì)牽動(dòng)社會(huì)神經(jīng)。

房價(jià)上漲潛力依然存在

而按照去年11月份，財(cái)政部部長肖捷提及的，房地產(chǎn)稅“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，立法先行說明房地產(chǎn)稅一定會(huì)按照正規(guī)流程在人大會(huì)議上通過，不會(huì)搞突然襲擊；充分授權(quán)說明地方政府對房地產(chǎn)稅的征收條件，有較大的自主權(quán)；分步推進(jìn)：有人猜想，房地產(chǎn)稅應(yīng)該是有試點(diǎn)城市，先以成熟的一二線城市為主，不會(huì)統(tǒng)一在全國同時(shí)進(jìn)行。

關(guān)于房地產(chǎn)稅的征收條件，有專家認(rèn)為，從未來房地產(chǎn)稅征收看，大概率是豁免人均面積，而不是套數(shù)。比如未來最有可能的房地產(chǎn)稅征收辦法是人均豁免60平米，超過面積部分需要按照評估值繳納房地產(chǎn)稅。

所以這樣來看，對剛需家庭影響并不是很大。在以后的買房選擇上，可以找房本面積小，但實(shí)際面積大的房子、核心區(qū)的房產(chǎn)、學(xué)區(qū)房等等。

房價(jià)整體牛市的可能性不大，但結(jié)構(gòu)性購房機(jī)會(huì)仍然存在。具體來說，可根據(jù)以下幾方面條件相機(jī)抉擇：

其一，一線城市可買入高品質(zhì)樓盤。受限價(jià)政策影響，一線城市價(jià)格管控異常嚴(yán)格，部分區(qū)域、板塊甚至出現(xiàn)一二手價(jià)格倒掛現(xiàn)象。短期內(nèi)，一線城市調(diào)控難言放松，中高端市場更是價(jià)格管控的重點(diǎn)。因此，一線城市特別是上海、深圳的市場長期看好，利空已經(jīng)出盡，價(jià)格觸底現(xiàn)象隱現(xiàn)，中高端優(yōu)質(zhì)樓盤值得介入。

其二，人口凈流入、前期價(jià)格漲幅相對較低的強(qiáng)二線城市，房價(jià)明顯下跌的概率不高。前期漲幅過快、交易低迷的強(qiáng)二線城市購房者可觀望一段時(shí)間，相反，前期漲幅相對偏低、與一線城市房價(jià)差距更大的二線熱點(diǎn)城市庫存已大幅下滑，房價(jià)上漲潛力仍然存在。

其三，核心城市對周邊三四線城市溢出效應(yīng)仍值得期待。特別是一線和強(qiáng)二線核心城市周邊、高鐵一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈三四線城市、衛(wèi)星城，房地產(chǎn)市場將可能繼續(xù)分享核心城市的人口、資金溢出的紅利，住房潛在需求較大，房價(jià)穩(wěn)中有升的趨勢可期。

房地產(chǎn)行業(yè)前景依然較為樂觀

從官方表態(tài)來看，房地產(chǎn)稅立法工作正在穩(wěn)步推進(jìn)，可以預(yù)見，未來幾年將是房地產(chǎn)稅立法和制度建設(shè)的關(guān)鍵幾年。

與房地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)的城鎮(zhèn)化建設(shè)依然是今后一個(gè)時(shí)期國家發(fā)展的重點(diǎn)方向，這也將給房地產(chǎn)帶來發(fā)展紅利?，F(xiàn)在，我們的城鎮(zhèn)化比例是52.6% ，政府工作報(bào)告提出未來5年要漲到58.5% ，還會(huì)有8000萬農(nóng)業(yè)人口進(jìn)入城鎮(zhèn)，成為城鎮(zhèn)居民，其中今年要增加1300萬人。這個(gè)趨勢實(shí)給房地產(chǎn)未來的發(fā)展提供了機(jī)遇。

其次，粵港澳大灣區(qū)發(fā)展計(jì)劃將要出臺(tái)，也給房地產(chǎn)發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。具體說來有兩方面。一方面，2016、2017 年增長最快的房企都是一二線城市，周邊三四線城市有大量土地儲(chǔ)備的房企。第三個(gè)機(jī)會(huì)是棚改。報(bào)告里有一個(gè)專門的表述，啟動(dòng)新的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，今年開工580 萬套。根據(jù)這個(gè)表述，可以看出棚改工作的力度不會(huì)降低。與群眾住房密切掛鉤的棚改，仍然是未來房地產(chǎn)當(dāng)中的重要機(jī)會(huì)。所以應(yīng)當(dāng)積極研究棚改核心受益城市，對于基本面好、有合作機(jī)會(huì)、獲地比高的三四線城市，棚改是一個(gè)可以積極進(jìn)入的領(lǐng)域。

第四，城中村改造也還有機(jī)會(huì)。報(bào)告提到，“有序推進(jìn)城中村改造，老舊小區(qū)改造，完善配套設(shè)施，鼓勵(lì)有條件加裝電梯。加強(qiáng)排澇管網(wǎng)、地下綜合管廊的建設(shè)?！背顺侵写濉⒗吓f小區(qū)改造外，政策還鼓勵(lì)有條件的地方加裝電梯，這對舊村舊樓改造有導(dǎo)向意義。除了做好傳統(tǒng)舊改業(yè)務(wù)外，還需要加快形成盤活存量資產(chǎn)，特別是以舊樓改造為主的城市新模式，形成投資舊樓改造證券化資管發(fā)展的閉環(huán)。這些都是新的機(jī)會(huì)。

第五個(gè)機(jī)會(huì)是租賃市場的發(fā)展。報(bào)告是這么提的：“要支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，加快建立多主體供給，多渠道保障租購并舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實(shí)現(xiàn)安居宜居?！?/p>