城鎮(zhèn)化對我國房地產(chǎn)銷售的影響分析

高遠

摘要：城鎮(zhèn)化速度的加快，給我國房地產(chǎn)行業(yè)帶來了巨大的發(fā)展空間，也在逐漸改善著人們的生活環(huán)境與質(zhì)量。文章通過細致分析我國房地產(chǎn)現(xiàn)行情況，闡述了目前我國房地產(chǎn)銷售存在的一些問題，并針對這些制約發(fā)展的問題，給出未來我國房地產(chǎn)在城鎮(zhèn)化大背景下科學(xué)的發(fā)展方向，旨在規(guī)范房地產(chǎn)市場，提高銷售市場的健康狀況，提高建設(shè)企業(yè)的競爭能力，讓建筑建設(shè)更加人性化，更好地服務(wù)人民大眾。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化；房地產(chǎn)銷售；影響分析

1.引言

在我國城鎮(zhèn)常住人口占該地區(qū)常住總?cè)丝诘谋壤龔?978年18個百分點增加到2017年末的57個百分點。我國自實行住房制度改革以來，全國住房銷售面積以平均每年21個百分點的增速增加，并在1998年當(dāng)年全國住宅銷售面積首次突破1億平方米，隨后快速增長，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示2017年全國住宅銷售面積已經(jīng)是1998年的15倍。

城鎮(zhèn)化的核心工程就通過城市的發(fā)展，帶動人口向城市集中，提供更多的崗位需求和居住環(huán)境。這就要求著城市建設(shè)方提供更多的住宅，更好地滿足外來人口的居住環(huán)境，以這樣的方式吸引人才和勞動力，這部分勞動力也就能更加穩(wěn)定、安心地去建設(shè)城市、給城市帶來利益，這樣良性循環(huán)，使城鎮(zhèn)化建設(shè)更加健康、發(fā)展更加穩(wěn)定。

2.對城鎮(zhèn)化進程與房地產(chǎn)銷售市場發(fā)展的初步認識

2.1城鎮(zhèn)化推動了房地產(chǎn)市場發(fā)展

我國的城鎮(zhèn)人口，城鎮(zhèn)人口增長的速度也相當(dāng)可觀，從1990年的3.02億發(fā)展到2009年的6.2億。還不到20年時間的發(fā)展，城鎮(zhèn)人口就實現(xiàn)了翻倍，巨大的人口涌向城市，給城市增添了不少勞動力和技術(shù)人才，但是也會給城市居住環(huán)境帶來前所未有的挑戰(zhàn)。

從上面的數(shù)據(jù)可以看出，我們按照生活標準給予每個人20平方米的住宅環(huán)境，就上述人口數(shù)的增加量就需要60多億平方米的住宅來滿足需求，所以說城鎮(zhèn)化發(fā)展是促對房地產(chǎn)市場發(fā)展的巨大推動力。

2.2城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)市場需求之間存在正相關(guān)性

首先，城市化發(fā)展需要吸引大量人口來滿足城市勞動力需求，而房地產(chǎn)市場要建設(shè)更多的用房去滿足人口的居住需求；其次，大量人口進入城市，技術(shù)人才和足夠的勞動力滿足的城市建設(shè)和發(fā)展的需求，人們的居住環(huán)境和質(zhì)量在逐漸增加。這樣，城市化建設(shè)更加美好，吸引了眾多的外來人口，而外來人口更加有利于城市建設(shè)，他們的穩(wěn)定性又會給房地產(chǎn)領(lǐng)域帶來巨大的發(fā)展空間。所以說城市化建設(shè)和房地產(chǎn)市場需求的程正相關(guān)的發(fā)展態(tài)勢。

3.對城鎮(zhèn)化進程與房地產(chǎn)銷售市場發(fā)展的再認識

3.1房地產(chǎn)銷售市場受眾多因數(shù)影響，其中城鎮(zhèn)化發(fā)展方面與其的影響較大，特別是近幾年來，城市房價迅速飆升，城市建設(shè)進程加快，這都是與城市規(guī)模不斷擴大有著必然聯(lián)系，外來人口進入城市的穩(wěn)定性就體現(xiàn)在所居城市購買住房上。所以說，城市化進程帶動了我國房地產(chǎn)銷售市場的發(fā)展。

3.2城鎮(zhèn)化進程對房地產(chǎn)市場的實際需求

從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看，從1990年到2009年，我國城市人口實現(xiàn)了翻倍增長，想要滿足這么大人口基數(shù)住房需求，必然會帶動城市房屋建設(shè)市場。

總結(jié)人口向城市集中的主要來源有下面幾種情況：（1）城鎮(zhèn)常住人口的自然增加（2）農(nóng)村勞動人口向城市的大量轉(zhuǎn)移（3）行政單位的劃分新規(guī)，將一些歸于非城鎮(zhèn)的人口劃分在城鎮(zhèn)人口當(dāng)中。這樣的人口集中方案必然導(dǎo)致了對城市住房的大量需求，很大程度上帶動了房地產(chǎn)銷售市場的迅速壯大。

行政建制的規(guī)定變化使以前不屬于城鎮(zhèn)的地區(qū)劃分在城鎮(zhèn)范圍內(nèi)，這部分人口雖然不會在數(shù)量上迅速增長，但也會給房地產(chǎn)銷售市場帶來一定的影響。

4.對城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場協(xié)調(diào)發(fā)展的建議

4.1構(gòu)建穩(wěn)定健康的城鎮(zhèn)化發(fā)展策略

只有城鎮(zhèn)化建設(shè)處于穩(wěn)定、健康的發(fā)展態(tài)勢，才能滿足居住人們的發(fā)展需求，這就要求在城市建筑建設(shè)中把握好工作質(zhì)量的同時也應(yīng)該注重建設(shè)速度，把握好建設(shè)過程中的各個環(huán)節(jié)。

長期的發(fā)展過程中可以得出：城鎮(zhèn)化進程確實對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展有很大的推動作用，人口遷移勢必會帶來建筑市場的巨大推動力，在建設(shè)市場中肯定是有促進作用的，城鎮(zhèn)化進程中城鄉(xiāng)人口遷移需要住宅來安居。通過上文的分析數(shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn)未來房地產(chǎn)將長期成為城市化建設(shè)的主要方向，也勢必是一個房地產(chǎn)企業(yè)激烈競爭的大環(huán)境，這樣的背景下房地產(chǎn)企業(yè)要想得到有力的發(fā)展空間，就需要從這些需要居所的外來人口中考慮，有優(yōu)質(zhì)的房屋質(zhì)量和快速的建設(shè)效率博得更多消費者的青睞，讓自身實力在城市化進程中不斷壯大。

4.2房地產(chǎn)市場需要調(diào)節(jié)，為城鎮(zhèn)化建設(shè)服務(wù)

房地產(chǎn)價格與供應(yīng)結(jié)構(gòu)急需調(diào)整。首先，通過目前市場存在的房價問題我們可以發(fā)現(xiàn)，房屋價格太高會制約城鎮(zhèn)化的平穩(wěn)發(fā)展，一旦房價超出大多數(shù)外來人口可以承受的價格，人們就不會很快下決定買房，也就不會定居下來，對城市建設(shè)的房屋只能望洋興嘆。所以說政府應(yīng)該加強控制房地產(chǎn)市場，讓房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，讓城鎮(zhèn)化建設(shè)更加穩(wěn)定。

4.3政府應(yīng)該在城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場發(fā)展之間起到更為主動的作用

推進城鎮(zhèn)化的一個重要任務(wù)就是讓老百姓“住有所居”。從“住”來看，盡管今年我國人均住房條件有了較大的改善，但與城鄉(xiāng)居民不斷增長的改善性需求還是有較大差距。城市房價太高也會成為阻礙城鎮(zhèn)化發(fā)展，對于一些家庭較困難的人，無奈只能離開這座城市部分城市。順應(yīng)城市化快速發(fā)展、居民消費結(jié)構(gòu)不斷升級的趨勢，在堅持市場資源配置的同時，改善和加強宏觀調(diào)控，加大住房保障力度，抑制房價過快上漲，努力使住房供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)與多層次需求相適應(yīng)，住房價格與消費能力相適應(yīng)，實現(xiàn)廣大人民群眾“住有所居”的目標。

5.結(jié)論

綜上所述，城鎮(zhèn)化對城市房地產(chǎn)銷售市場的作用是積極的、推動的。政府應(yīng)該堅持這種發(fā)展態(tài)勢，對房地產(chǎn)行業(yè)進行科學(xué)調(diào)控，既讓消費者感到居住在城市中的安全感，又讓城市化進程穩(wěn)定發(fā)展。將城市化建設(shè)和房地產(chǎn)銷售統(tǒng)一起來，讓它們彼此適應(yīng)，彼此協(xié)調(diào)，使城市中的房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)定地發(fā)展，提高城市現(xiàn)代化水平，提高建筑建設(shè)的服務(wù)能力，提高城市居民的幸福感。

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