青島市商品住宅價(jià)格影響因素分析

朱思瑾　王雨　劉強(qiáng)

[摘 要]我國(guó)城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度較快，尤其是相對(duì)較為發(fā)達(dá)的城市，持續(xù)增長(zhǎng)，基于此，作者以青島市為例，進(jìn)行詳細(xì)的分析研究，以供相關(guān)人員參考。在研究分析過(guò)程中，作者從當(dāng)前的商品價(jià)格理論與概念角度進(jìn)行分析，并結(jié)合新階段青島市實(shí)際的商品住宅情況，進(jìn)行深入性的研究，并通過(guò)調(diào)查取樣，選擇六個(gè)影響最大的因素，進(jìn)行實(shí)際的因素分析。在實(shí)際的研究過(guò)程中，依據(jù)青島市2005年至2015年十年的《青島統(tǒng)計(jì)年鑒》中的數(shù)據(jù)信息，對(duì)現(xiàn)階段青島市商品住宅平均銷售價(jià)格與其相關(guān)的因素之間的關(guān)系進(jìn)行深入的分析，應(yīng)用現(xiàn)有的SPSS19分析軟件進(jìn)行分析，進(jìn)而得出明確的數(shù)據(jù)結(jié)果。通過(guò)結(jié)果可以看出，直接對(duì)青島市現(xiàn)階段的商品住宅價(jià)格影響的最大因素是投資額，并由此可以得出，商品住宅的價(jià)格主要有實(shí)際的居住需求影響，與其他相關(guān)的成本、建筑面積等無(wú)關(guān)，并由此作者結(jié)合實(shí)際的分析情況，提出有效的改善策略，以供參考。

[關(guān)鍵詞]房?jī)r(jià)；影響因素；SPSS分析

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.17.130

1 研究背景及研究意義

隨著時(shí)代不斷發(fā)展，人們生活水平逐漸提升，促使其對(duì)于居住環(huán)境的要求也發(fā)生改變，傳統(tǒng)的單一居住性能建筑難以滿足當(dāng)前消費(fèi)者的需求，青島地理位置絕佳，環(huán)境優(yōu)越，資源豐富，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，是國(guó)家沿海重要中心城市、國(guó)際性港口城市、“一帶一路”新亞歐大陸橋經(jīng)濟(jì)走廊主要節(jié)點(diǎn)城市和海上合作戰(zhàn)略支點(diǎn)，青島房市成為聚焦點(diǎn)。基于此，結(jié)合現(xiàn)階段青島市商品住宅市場(chǎng)的實(shí)際情況進(jìn)行合理的分析，先明確影響其價(jià)格的最主要因素。

商品住宅的價(jià)格水平；居民收入水平；人口因素（包括人口數(shù)量、性別以及年齡組成、家庭構(gòu)成和人口素質(zhì)等），家庭規(guī)模的變化、文化軟環(huán)境等；消費(fèi)者的投資情況；信貸支持；政策因素；國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平；消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期等。

文章將影響商品住宅市場(chǎng)供給的因素概況為以下幾個(gè)方面：生產(chǎn)要素的供給；資金的可獲得性與貸款利率；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期；商品住宅的價(jià)格；行業(yè)投資回報(bào)率。

2 青島市商品住宅均價(jià)影響因素定量分析

Pearson相關(guān)系數(shù)

r=1n-1∑ni=1Xi-X-sXYi-Y-sY

在該公式中，當(dāng)其實(shí)際的結(jié)果大于零并接近1時(shí)，表明公式中兩個(gè)相關(guān)變量存在正相關(guān)關(guān)系，當(dāng)其實(shí)際的結(jié)果小于零并接近-1時(shí)，表明公式中兩個(gè)相關(guān)變量存在負(fù)相關(guān)關(guān)系。

在實(shí)際的研究分析過(guò)程中，作者以現(xiàn)階段青島市與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的2005年至2015年十年的統(tǒng)計(jì)年鑒為數(shù)據(jù)依據(jù)，并進(jìn)行合理的數(shù)據(jù)分析。

Y：現(xiàn)階段青島市商品住宅的平均價(jià)格（元/平方米）

X1：現(xiàn)階段青島市商品住宅銷售面積（萬(wàn)/平方米）；X2：GDP（億元）；X3：全市人口（萬(wàn)人）

X4：人均可支配收入，反映城鎮(zhèn)居民的購(gòu)買力水平（元）

X5：住宅完成投資額（億元）

X6：公積金貸款年利率（五年以上）（%）

3 青島市商品住宅平均價(jià)格影響因素相關(guān)分析

筆者靈活利用現(xiàn)階段的SPSS 19分析軟件技術(shù)，將當(dāng)前影響青島市商品住宅價(jià)格的六部分因素進(jìn)行代入，并通過(guò)合理地計(jì)算數(shù)值進(jìn)行因素分析，明確其影響的結(jié)果。如下表所示。

以商品住宅銷售面積與平均銷售價(jià)格為例。

利用上述的計(jì)算公式，計(jì)算出明確的Pearson系數(shù)值，得出該系數(shù)值約為0.63，系數(shù)分析可知，本期銷售面積和本期住宅平均價(jià)格相關(guān)性不大。同理，從相關(guān)性分析表中可以看到青島市商品住宅平均價(jià)格與鎮(zhèn)居民人均可支配收入、全市總?cè)丝?、住宅完成投資額有顯著相關(guān)關(guān)系。

4 回歸解釋及應(yīng)用

研究的最開(kāi)始通過(guò)三個(gè)不同的影響因素，對(duì)青島市的商品住宅價(jià)格的變動(dòng)原因進(jìn)行詳細(xì)的分析，并合理應(yīng)用相對(duì)應(yīng)的模型進(jìn)行檢驗(yàn)，通過(guò)不斷的分析研究，清除因素中不會(huì)對(duì)商品住宅價(jià)格產(chǎn)生影響的因素，并最終獲取影響最大的因素，即青島市實(shí)際投資額。實(shí)際上，相關(guān)的經(jīng)濟(jì)因素、需求因素、政策因素、環(huán)境因素以及觀念因素等也會(huì)影響該市場(chǎng)，由于影響的因素范圍涉及較廣，難以進(jìn)行真正的因素量化分析，為建模帶來(lái)阻礙，在上述分析過(guò)程中，還存在一些不足之處，可以為以后的研究提供良好的參考。

通過(guò)上述的分析研究可得出明確的結(jié)果：青島市商品住宅的平均售價(jià)主要受影響于實(shí)際的投資額，而投資額則受實(shí)際的市場(chǎng)需求影響，所以青島市商品住宅價(jià)格的上漲最主要還是受需求的推動(dòng)。所得到的結(jié)論符合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理和青島市實(shí)際情況，基于此，對(duì)現(xiàn)階段青島市商品住宅的發(fā)展提出幾項(xiàng)優(yōu)化性策略，進(jìn)而促使其滿足當(dāng)前時(shí)代的發(fā)展的需求：一是加強(qiáng)限購(gòu)政策的實(shí)施并積極完善。青島市的實(shí)際人口數(shù)量對(duì)此影響較大，可以針對(duì)實(shí)際情況，在吸引先進(jìn)人才的同時(shí)，加強(qiáng)限購(gòu)政策的實(shí)施與開(kāi)展，并通過(guò)不斷地完善與創(chuàng)新，設(shè)置落戶的門檻，優(yōu)化當(dāng)前的人才流入過(guò)濾系統(tǒng)，對(duì)于實(shí)際的人口流入進(jìn)行適當(dāng)?shù)目刂?，并保證其增長(zhǎng)速度在可接受的范圍之內(nèi)，以此來(lái)保證住房商品滿足實(shí)際的需求，房?jī)r(jià)穩(wěn)定。二是促進(jìn)青島市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提升人均收入水平。現(xiàn)階段，青島市大部分人均通過(guò)住房公積金與銀行商業(yè)貸款以及其他方式進(jìn)行住房?jī)r(jià)格控制，但實(shí)際上對(duì)于部分人群來(lái)說(shuō)，消費(fèi)的壓力依舊較大，進(jìn)而影響其正常的生活水平。政府應(yīng)積極促進(jìn)青島市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，從整體上提升人均收入水平，從根本上降低人們的消費(fèi)壓力，滿足時(shí)代的需求。三是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的控制。當(dāng)前，商品住宅的開(kāi)發(fā)投資仍舊是影響青島市商品住宅價(jià)格的主要因素，基于此，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)積極對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資進(jìn)行合理的控制，主要從開(kāi)發(fā)的規(guī)模、速度、需求等方面進(jìn)行控制，從根本上解決當(dāng)前的現(xiàn)狀。同時(shí)，合理地對(duì)相關(guān)的房地產(chǎn)各類型土地進(jìn)行放量，并對(duì)其進(jìn)行有效的監(jiān)控與跟蹤，從而避免盲目開(kāi)發(fā)，浪費(fèi)土地資源。

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