“不理智”的房地產(chǎn)

|文 ·本刊特約記者 覃乾

地方政府出讓土地獲取出讓金，銀行貸款給房地產(chǎn)商獲得利息收入，房地產(chǎn)商開發(fā)土地賣給消費(fèi)者賺取利潤。不經(jīng)意間，這樣一個過去萬試萬靈的經(jīng)濟(jì)循環(huán)開始變成中國經(jīng)濟(jì)頭上逐漸收緊的“緊箍咒”——促使經(jīng)濟(jì)過熱，限制其他需求

“現(xiàn)在的房地產(chǎn)，有房的都期望大漲，無房的都期盼大跌。在這漲與跌的較量中，人大都失去理智，變得異常癲狂?！痹诙稳豢磥恚约簾o疑是期盼下跌的最癲狂者。4年前，25歲的北京小伙段然邂逅了自己視為生命的愛情。“很漂亮，高挑的身材站在排隊的人群中有種鶴立雞群的感覺。”段然坐在星巴克寬大的沙發(fā)里，深飲一口咖啡，微閉雙眼，仿佛又回到了初見女友的那一刻。

2008年8月，段然在西單大悅城的星巴克第一次遇見了自己以后的女友，并在“反復(fù)掙扎”后上前搭話。但他沒想到，這也成為他以后四年節(jié)衣縮食買房的開始。“在認(rèn)識一年后，女朋友家里對我提出了買房的要求。她家對我各方面都很滿意，不過提出想要一套獨(dú)立住房做婚房，而為了以后能夠減少他們兩人的負(fù)擔(dān)，女方希望這套房全款或最少首付在50%以上?！边@樣的要求在現(xiàn)下中國實在是再正常不過的一件事，甚至很多剛剛墜入愛河的情侶就開始為此打算，很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家把它劃分為最堅定的買房者之一，并稱之為——剛需。

1997年，中國經(jīng)濟(jì)在亞洲金融風(fēng)暴中備受煎熬。11月，時任中國人民銀行行長和國家第一副總理的朱镕基南下視察深圳，接見了一批地方企業(yè)家。5個月后，中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于加大住房信貸投入，支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知》，“適度從緊的貨幣政策”向住宅產(chǎn)業(yè)網(wǎng)開一面，這也成了中國房產(chǎn)改革的號角，從那年起個人可以從銀行貸到款，買自己喜歡的房子。

《關(guān)于加大住房信貸投入，支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知》下發(fā)不久，國務(wù)院就發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，明確提出“停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場”的深化城鎮(zhèn)住房制度改革的目標(biāo)。沿襲了約40年的住房實物分配制度終止，房地產(chǎn)行業(yè)逐步走向全新的發(fā)展時期。

這樣的改革在當(dāng)時是正確的。一位離休的發(fā)改委專家評價說，它使中國安然度過了亞洲金融危機(jī)，福利分房取消了，融資渠道拓寬了，消費(fèi)信貸放開了……中國進(jìn)入了新一輪的經(jīng)濟(jì)增長?？墒?，隨著中國經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)依賴越深，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的弊病也就愈大地爆發(fā)出來。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)報告，2003年，北京市商品住宅成交面積達(dá)1,770.6萬平米，成交均價為4,456元/平米；2011年，北京市商品住宅成交面積達(dá)659.3萬平米，成交均價為21,929元/平米。

高昂的房價擊碎了段然一直以來的優(yōu)越感?！拔易约核氵^這筆賬，按現(xiàn)在北京城內(nèi)最低的房價20,000/m2來算，一間70平米的房子要140萬，就算付最低首付額30%，我也要6年不吃不喝才能付得了。”無奈之下，段然只得向父母求助，并拿到了父母東拼西湊的40萬。“我至今也忘不了我媽把錢交到我手里時的眼神，回到我的房間，看著床邊的三摞錢，我一遍又一遍的問自己‘段然，這可是你爸媽的棺材本，你忍心拿嗎？’”說到這里，段然拿起了桌上的餐巾紙，捏了一會，又放回了桌上，反把頭向沙發(fā)仰了去。

最終，段然把錢存入了銀行，等待著他和女友認(rèn)可的買房契機(jī)。在心里，段然為自己的行為找了個折中借口，“這筆錢是我借爸媽的，結(jié)婚后一定會還給父母。”

大儲蓄

在段然周圍的朋友眼中，其家庭算是個 “小康之家”。父親退休前在首鋼工作，退休后在北京地鐵找了份電工的工作；母親是一家國有企業(yè)的會計，正在等著平安退休，兩個人現(xiàn)在月收入大概7,000元左右。這樣的家境曾讓段然有一段時間感到很優(yōu)越?！昂茉缜拔腋改妇秃臀艺f過，在為我娶媳婦攢錢，我那時很有骨氣地想，等我大學(xué)畢業(yè)了，好好干，還怕娶不上媳婦。”雖然一度段然表示不會用父母的錢來結(jié)婚，但他父母還是會在不經(jīng)意間把這筆錢的數(shù)額透露出來，從2002年的5萬元迅速提升到2010年的20萬元，8年間提高了400%，同期，段然父母的工資增長還不足100%，但房價幾乎已經(jīng)翻了六倍。

巨大的落差讓段然開始逐一放棄自己的愛好，最開始是釣魚、羽毛球和乒乓球這樣的體育愛好，后來是集郵和去酒吧小酌，不久前段然決定不再去咖啡店喝咖啡。面對《中國新時代》記者的疑惑，段然指著咖啡杯笑著說：“要感謝你約我來這里，家里的速溶咖啡還是太淡了?！睂嶋H上，放棄自己的愛好是段然要強(qiáng)的表現(xiàn)。按他女朋友的說法，最近兩年，段然幾乎沒有添置過一件物品。“唯一新添的兩件衣服還是他生日我送他的，那時他看著我笑得像個孩子?！彼笥颜f這話時手握在段然手上，微微笑了起來。

隨著段然不斷壓縮自己的支出，他存折上的存款也在緩慢地增長。2010年2月，段然工商銀行的存款為41萬元，2011年10月，這一數(shù)字變成了45萬元。但是，這一數(shù)字依然離女方家要求的“房子首付50%”相去甚遠(yuǎn)?！拔覀兗宜械腻X都集中在我買房的這張卡上了，有時我想，如果不買房，光利息，也夠我買好幾件好衣服了?！倍稳恍χf。

實際上，這樣的情況并不只段然一家?！拔液脦讉€朋友也是這樣，想買房，但錢不夠，我們自稱是貧窮的準(zhǔn)百萬富翁?！边@樣的調(diào)侃讓人膽戰(zhàn)心驚。如果我們把存款數(shù)據(jù)放大，你就會發(fā)現(xiàn)其中的恐怖之處：根據(jù)央行數(shù)據(jù)，截止到2011年底，中國金融機(jī)構(gòu)的居民存款余額已達(dá)到35.2萬億元。而接下來如果中國每年GDP的增長幅度能達(dá)到8%，居民儲蓄對應(yīng)相同的比例增長，到2020年，居民存款余額將達(dá)到76萬億。這也就意味著，我們可以買下23個蘋果公司或者47個中石油，但是，這批錢卻趴在銀行，支取利息，對走馬燈似的需求“不屑一顧”。

正在悶頭攢錢等著買房娶媳婦的段然們可能很難想象，中國經(jīng)濟(jì)正在等著他們的消費(fèi)去度過難關(guān)。全國政協(xié)委員、中國改革發(fā)展研究院院長遲福林認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)如果想要穩(wěn)定地發(fā)展下去，就要提升城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)能力，使國民消費(fèi)成為支撐經(jīng)濟(jì)增長的內(nèi)在動力。這并非是遲福林的獨(dú)家觀點(diǎn)。有的經(jīng)濟(jì)學(xué)家甚至認(rèn)為，現(xiàn)階段，高收入階層消費(fèi)已經(jīng)釋放完畢。近年來，中低收入階層已經(jīng)成為消費(fèi)的主力，所以，拉動內(nèi)需其實就是刺激這一部分人的消費(fèi)能力。

中東歐地區(qū)最大的國際金融投資集團(tuán)PPF旗下的全資子公司捷信中國不久前對東南沿海地區(qū)的目標(biāo)消費(fèi)者進(jìn)行了統(tǒng)計分析。他們發(fā)現(xiàn)，這一地區(qū)的主力消費(fèi)人群已變?yōu)槟挲g為20-29歲、工作年限1-5年（其中1-3年占比35%，3-5年占比27%）、月收入1,000-5,000元（其中1,000-3,000元占比75%）的中低穩(wěn)定收入人群。“這些特征充分說明了處于此階段的消費(fèi)者們具有較大的購物欲望，更愿通過承擔(dān)一定的貸款壓力來改善與提高生活質(zhì)量。”捷信中國在最后總結(jié)說。

地方政府出讓土地獲取出讓金，銀行貸款給房地產(chǎn)商獲得利息收入，房地產(chǎn)商開發(fā)土地賣給消費(fèi)者賺取利潤。不經(jīng)意間，這樣一個過去萬試萬靈的經(jīng)濟(jì)循環(huán)開始變成中國經(jīng)濟(jì)頭上逐漸收緊的“緊箍咒”——促使經(jīng)濟(jì)過熱，限制其他需求。

有多少錢可以用來消費(fèi)？

“我是越算錢越不夠用，越不夠用就越不敢花錢。”和現(xiàn)下大多80后一樣，段然也正在每天掰算著自己的收支情況，買房、生孩子和養(yǎng)老這三項長期支出像三座大山一樣，壓得他和他女友透不過氣來。而和更多鄉(xiāng)鎮(zhèn)同齡孩子不同的是，段然和他女友的父母都有醫(yī)療保障和不菲的工資。但即使除去這部分開銷，段然給出的數(shù)字依舊讓人心驚。

在段然的計算單中：

1、房子現(xiàn)在區(qū)域價格為23,000元/M2，總房價大概為1,610,000元，按50%貸款計算，需支付貸款總額800,000元，貸款20年，平均每月還款6,000左右。

2、婚后一年要孩子，算到孩子上幼兒園為止，懷孕中需支付10,000元左右，生產(chǎn)過程3,000元左右，產(chǎn)后大約50,000元左右，全部過程大概4年左右，平均下來每個月大概需要支出1,300元左右。

3、現(xiàn)有兩份商業(yè)壽險，分別為人壽每月546元，平安每月500元，合為1,046元。

這也就意味著，段然每月要固定支出8,346元，而這一數(shù)字中并不包含他的吃喝拉撒等支出。“上次聚會時，一個同學(xué)喝醉了，他抱著我哭，說他很累，不想活了，我和他一起哭，直到哭著睡著了，第二天一看，我們倆在花壇里睡了一夜。”過重的生活壓力碾碎了這些曾經(jīng)意氣風(fēng)發(fā)的少年夢，他們?yōu)榱耸刈★埻耄荒堋把?guī)蹈矩”做一個安分人，“我們工作光鮮，學(xué)歷驕人，但越來越覺得自己是個沒有靈魂的木偶?！彪y以想象這樣高負(fù)荷狀態(tài)下，段然突然失業(yè)會怎么樣？

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)者吳敬璉說：“我們長時期存在的過度儲蓄和消費(fèi)不足這種不平衡的情況繼續(xù)存在。保持GDP的持續(xù)平穩(wěn)增長，缺乏內(nèi)在的動力，就是最終需求不足。”這一論點(diǎn)并不完全能夠立得住腳。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，從GDP支出的角度來看，中國消費(fèi)者的消費(fèi)需求始終以8%的速度增長，與經(jīng)濟(jì)的增長幅度大致相當(dāng)，但關(guān)鍵是，中國消費(fèi)者的消費(fèi)過分集中于教育、養(yǎng)老、房產(chǎn)、醫(yī)療等方面，人們的消費(fèi)欲望被壓抑或者吞噬掉了。不久前，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年，中國勞動年齡人口比重為74.4%，比上年微降0.10個百分點(diǎn)。伴隨著中國“人口紅利”的逐漸消失，勞動力短缺帶來的經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)出下降、儲蓄率下降和投資減少等可能將接踵而至。

對此現(xiàn)象，國外曾有過調(diào)查顯示，60%以上的儲蓄是出于對未來收入、支出風(fēng)險（即不確定性）的預(yù)防。反過來，如果沒有不確定性這一因素，人們的消費(fèi)信心才會增加。對比美國有關(guān)儲蓄率和養(yǎng)老金方面的數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，美國個人儲蓄率與經(jīng)濟(jì)景氣度逆相關(guān)。如美國2000年之后隨著經(jīng)濟(jì)的增長，個人儲蓄率大幅下降，在次貸危機(jī)之前跌至負(fù)值；而次貸危機(jī)之后，個人儲蓄率又開始上升，這說明個人行為還是理性的。更重要的是，美國個人儲蓄率的變化并沒有對其未來養(yǎng)老產(chǎn)生多大影響，按照美國官方數(shù)據(jù)，其個人退休賬戶（IRA）的規(guī)模為4.9萬億美元，折合31萬億人民幣，這意味著，每個美國人背后都有10萬人民幣的養(yǎng)老保險在支撐著。

目前，中國養(yǎng)老金主要靠政府提供，數(shù)額大約為3萬多億人民幣，占GDP的比重大約7%，假設(shè)中國居民儲蓄全部是為養(yǎng)老所留，中國的養(yǎng)老能用資金總額為39萬億人民幣左右。平均每個中國人背后有3萬人民幣的養(yǎng)老金。那么3萬元在現(xiàn)在能做什么呢？ 答案是，僅僅能在北京、上海等一線城市的非商業(yè)中心地段買1平米的空間。

房地產(chǎn)的死循環(huán)

2009年，中國房地產(chǎn)炒作到了空前高度，一方面各地頻頻刷新“地王”記錄，另一方面，不斷上漲的房價令政策執(zhí)行效果和政府公信力屢遭詬病。在全國工商聯(lián)提交的一份名為《我國房價為何居高不下》的大會發(fā)言稿中，其把矛頭直接指向了地方政府。據(jù)他們測算，土地成本占直接成本比例最高，達(dá)到58.2%，地方政府是房地產(chǎn)業(yè)暴利的幕后黑手。一石激起千層浪，不久后，國土資源部就開始高調(diào)宣傳 ，地價僅占房價的15-30%，全國平均為23.2%，遠(yuǎn)低于國外水平。這最終成了一樁懸案，影響房價的因素很多，市場預(yù)期、供求關(guān)系、成本構(gòu)成等，土地價格是成本構(gòu)成中的一個元素而已。

不過，房價并未因為這兩個部門爭論而停下腳步。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年3月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%。1-3月，中國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資6,594億元，同比增長35.1%；房屋新開工面積3.23億平方米，同比增長60.8%；商品房銷售額7,977億元，同比增長57.7%，全國地王魚貫而出，并有愈演愈烈之勢。

此時的段然叫苦不迭，“那時和朋友聊天，十有八九會繞到房價上面，很多人已經(jīng)為了省錢開始停止開車，同學(xué)聚會的地方也從湘鄂情等檔次的飯店降到路邊的大排檔?！边@也造成了另一個社會問題，為了能夠低價獲得房屋，很多人削尖腦袋往能夠分房的政府部門和國有企業(yè)鉆，這也造成了進(jìn)門價碼普遍上漲。一位不愿透露姓名的公務(wù)員告訴記者，他拿到現(xiàn)在這個職位不光要公務(wù)員考試過關(guān)，還要在該部門有著絕對過硬的關(guān)系，此外，為了疏通上下關(guān)節(jié)，還要拿大量的錢來“跑”這個事情?！斑@幾年，這方面的價格一直在上漲，幅度早已超過了房產(chǎn)上漲幅度，好像前兩天一個朋友‘跑事’成功花了100萬，而我當(dāng)時只用了20多萬，3年間上漲了5倍多?！?/p>

多重的連鎖反應(yīng)讓中國政府痛下決心。2010年，中國房地產(chǎn)政策已由此前的態(tài)度未明轉(zhuǎn)向抑制投機(jī)、遏制房價過快上漲，并且先後采取了土地、金融、稅收等多種調(diào)控手段。2010年4月15日，中國國務(wù)院出臺具體措施，要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；17日，國務(wù)院又發(fā)出《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，提出十條舉措，被稱為房地產(chǎn)“新國十條”；18日，國務(wù)院再發(fā)通知：商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款，對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。

連續(xù)的組合拳使得房價開始下降，2011年下半年，段然感到了絲絲暖意?！昂芏喾康禺a(chǎn)中介給我打電話，通常都是說，某位房主想移民國外，房子想處理掉，價格好商量，現(xiàn)款的話價格可以比當(dāng)?shù)貎r格低10%?！辈贿^，下降房價的喜悅很快被銀行壞賬的痛苦所淹沒。2010年初，上海銀監(jiān)局通過《2009年上海房地產(chǎn)信貸運(yùn)行分析報告》，著重提示了房地產(chǎn)的信貸風(fēng)險，據(jù)該報告測算，房價如果下跌10%、20%、30%，房貸不良率將達(dá)1.18%、1.51%、2.08%。

銀行的問題讓人憂心，可是，在“限購令”執(zhí)行近一年后，最先表示出難以為繼的卻并非銀行，而是地方政府。2011年末，中國有10個城市出臺的限購政策到期，但此后地方政府對延續(xù)“限購令”開始態(tài)度曖昧起來。對此，新華社發(fā)文炮擊，對房價下跌承受力最差的是地方政府。實際上，這樣的態(tài)度在很多人眼中并不反常。即使在制定政策后的執(zhí)行過程中，很多地方政府頻頻現(xiàn)出外緊內(nèi)松、明緊暗松、始緊后松等現(xiàn)象，向市場露出政策縫隙。

“這也不能僅僅怪地方政府著急，到現(xiàn)在，中國依然難以找到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的替代品?！苯?jīng)濟(jì)學(xué)家智強(qiáng)告訴《中國新時代》記者。實際上，在房地產(chǎn)調(diào)整的兩年內(nèi)中，北京和上海一南一北兩大中心的GDP表現(xiàn)讓人不忍卒讀。2011年，上海市的GDP增長為8.2%，僅高于北京市，位于全國各省市區(qū)倒數(shù)第二；今年一季度，上海市GDP增長全國“墊底”，為7%。