武漢市地下停車位出讓轉(zhuǎn)讓的有關建議

彭建勛

摘 要：根據(jù)武漢市國土資源和規(guī)劃局、武漢市交通發(fā)展戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《2012武漢市交通發(fā)展年度報告》披露的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，武漢市機動車擁有量已突破130萬輛，全市私家車已突破60多萬輛，按國際通行的1：1.2的泊位供需比例，僅私家車就需停車泊位70多萬個，但現(xiàn)狀不足25萬個，缺口超過50%以上。武漢市中心城區(qū)停車位每年增長不足萬余個，但平均每月機動車增加就達萬余輛。家庭汽車擁有量的快速上升，使得地下停車位的開發(fā)和利用意義重大，但近幾年各種有關住宅小區(qū)地下停車位買賣、租賃、使用、收費糾紛不斷，如何解決地下停車位的產(chǎn)權糾紛、增強開發(fā)企業(yè)地下停車場建設的積極性、有限開發(fā)利用土地等社會稀缺資源，不僅是我國房地產(chǎn)制度完善的法律問題、提升投資效益的經(jīng)濟問題，更是影響和諧社會構建的社會問題。

關鍵詞：停車位；出讓轉(zhuǎn)讓；建議

中圖分類號：D923 文獻標識碼：A 文章編號：1671-2064（2018）08-0225-01

1 地下停車位的權屬問題

根據(jù)物權理論，只要具備構造上和使用上的獨立性，即可以成為所有權的客體。住宅小區(qū)地下停車位四至明確、與住房相區(qū)別，是一獨立的特定物，可以成為單獨所有權的客體。然而我國“房地不分離”的原則，如果一概地賦予地下停車位以單獨所有權，會存在產(chǎn)權定義不清的問題，其原因是地下停車場是建立在全體業(yè)主所共同擁有使用權的土地上，停車位并沒有獲得相應的土地使用權面積份額，不擁有土地使用權是無法對其取得產(chǎn)權的。

按照我國現(xiàn)行的法律體系，取得地下停車位財產(chǎn)權利，首先在形式要件上，必須取得《土地使用權證》和《房屋所有權證》；其次在實質(zhì)要件上，必須取得相應土地使用權面積份額。地下停車位與其上的土地不可分離但又互不相屬，雖然地下停車位不計建筑面積，無法分攤土地使用權面積，但根據(jù)《物權法》第136條規(guī)定建設用地使用權可以在土地的地表、地上、地下分別設立，這樣就對地下停車位所對應的土地使用權的正當性作出了一個合理的解釋。地下停車位符合理論上成為專有權標的的獨立性標準，其建筑面積也有對應的地下土地使用權，符合取得房地產(chǎn)權屬證書的強制性標準，在權屬正當?shù)那疤嵯麻_發(fā)商擁有對地下停車位處分的權利。

2 地下停車位的歸屬問題

既然地下停車位具備能夠辦理獨立的權屬證書的條件，那么其產(chǎn)權歸屬又如何約定呢？第一，根據(jù)土地使用權屬確定地下停車位的歸屬，第二，根據(jù)投資狀況來確定地下停車位的歸屬。

根據(jù)《中華人民共和國物權法》第七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，認為應當通過開發(fā)企業(yè)和業(yè)主的約定范疇來確定地下停車位的歸屬，沒有約定的屬于業(yè)主共有。地下停車位在使用上或構造上的獨立性較強，除滿足規(guī)劃要求外，地下停車位的修建、投資大小等開發(fā)企業(yè)都是可以自主決定的，這就引出了上述的第二個方面“根據(jù)投資狀況來確定地下停車位的歸屬”。

非人防工程的地下車庫產(chǎn)權歸屬爭議發(fā)生在開發(fā)企業(yè)與業(yè)主之間，本著“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護”的原則，開發(fā)企業(yè)是按照規(guī)劃要求建設小區(qū)地下車庫，是地下車庫銷售之前的唯一出資人，對其出資建設的地下車庫擁有所有權。

人防工程的所有權是屬于國家還是建設單位的爭議問題，我國《人民防空法》第二條規(guī)定“人民防空實行長期準備、重點建設、平戰(zhàn)結合的方針，國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”。在房屋買賣合同中，結建人防工程屬于“附屬公共配套設施”，沒有進行公共面積分攤。建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》第九條明確規(guī)定，“作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積”。因此，工程建造者的開發(fā)企業(yè)在出售之前就應當享有所有權。

3 其他城市地下停車位的現(xiàn)行政策

目前，我國在地下停車位權屬方面，尚沒有全國統(tǒng)一的法律規(guī)定，但隨著有關地下停車位權屬爭議的日益突出，各地相繼出臺了針對性的地方性法規(guī)或政府規(guī)章。

2009年5月22日，杭州市出臺《杭州市區(qū)地下空間建設用地管理和土地登記暫行規(guī)定》，對合理利用地下空間，給出了明確的說法：今后地下車位也可進行土地登記并辦理產(chǎn)權證。已建成的存量經(jīng)營性地下空間也可按此次出臺的規(guī)定補辦有償使用手續(xù)，補辦手續(xù)時要提供權屬來源證明，并征得市有關主管部門同意，補辦完成有償使用手續(xù)后，便可按規(guī)定申報地下空間建設用地產(chǎn)權登記。此次出臺的《規(guī)定》將有償使用地下空間土地出讓金繳納標準下降了10%，這一舉措無疑將提高建設單位深度開發(fā)地下空間的積極性。

深圳市規(guī)劃國土委目前草擬的《深圳市區(qū)分所有建筑物停車位出讓轉(zhuǎn)讓辦法（代擬稿）》，擬允許住宅小區(qū)停車位轉(zhuǎn)讓，停車位少于房屋套數(shù)的小區(qū)，一套房屋只能購買或租用一個車位。擬用轉(zhuǎn)讓市場化刺激停車位增建，該辦法依據(jù)物權法及有關法律法規(guī)對停車位開發(fā)利用、權屬確定、權益轉(zhuǎn)讓等做出了明確規(guī)定，有望解決地下停車場權屬問題。

上海市將商品房項目附屬地下車庫分為兩大類：其一是結建或者補建的民防工程，即其定性為民防工程，只是在實際使用時將其作為車庫。根據(jù)《上海市民防工程建設和使用管理辦法》第二十條，民防工程的投資者可以按照房地產(chǎn)管理的有關規(guī)定取得民防工程的所有權。因此，開發(fā)企業(yè)可以取得作為民防工程的地下車庫的所有權。第二類系嚴格意義上的地下車庫，即開發(fā)企業(yè)在立項、設計等時候均將其作為車庫。

4 武漢市有關地下停車位的現(xiàn)行政策及建議

目前武漢市有關地下停車位有所規(guī)定，但僅僅是方向性意見，具體可實施的產(chǎn)權交易或產(chǎn)權備案約定不清。2011年施行的《武漢市物業(yè)管理條例》第六十三條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)用于停放汽車的車庫、車位應當以出租、出售或者附贈等方式優(yōu)先分給業(yè)主。2003年武漢市房產(chǎn)局就房產(chǎn)交易與權屬登記發(fā)證中的有關問題出臺《關于進一步明確房產(chǎn)交易與權屬登記發(fā)證工作中有關問題的意見》[武房產(chǎn)〔2003〕106號]，明確關于商業(yè)攤（鋪）位、車庫（位）房產(chǎn)申請登記發(fā)證的條件。商品房銷售中的商業(yè)攤（鋪）位、車庫（含單體車庫、架空層車位、地下車位）（下同），辦理房屋所有權證登記時，必須同時具備以下條件：在已審批的規(guī)劃設計中有明確“商業(yè)”或“車庫”用途的認定；必須符合房屋建筑面積認定的基本條件；必須具備固定的權屬界址，且施工設計圖與實際現(xiàn)狀保持一致。

根據(jù)《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》、《物權法》、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》等相關法律法規(guī)，在借鑒杭州、深圳、上海等地經(jīng)驗，在武漢市現(xiàn)有地方性法規(guī)基礎上，盡快完善有關地下停車位土地使用權方面的法律法規(guī)。對于地下空間的土地使用可以看作是將土地分割為地上及地下兩部分，地下建筑計算地下建筑的容積率，地上建筑進行地上建筑的容積率的計算，也就可以為地下空間的可用建筑核發(fā)地下空間的土地使用權證。南京、深圳等地已核發(fā)地下空間土地使用權出讓證書。最重要的就是土地主管部門出臺地下空間土地使用權登記的實施辦法。

5 結語

針對目前停車位嚴重不足的情況，解決該問題的根本，在于鼓勵停車位特別是地下停車位的建造，而地下停車位的建造成本較高，開發(fā)企業(yè)要能收回部分投資，地下停車位必須能實現(xiàn)產(chǎn)權登記備案，能實現(xiàn)停車位出讓，停車位出讓的前提必須是其產(chǎn)權明晰，產(chǎn)權屬于開發(fā)企業(yè)的停車位開發(fā)企業(yè)才有權出讓，其收取停車位出讓費用也就合理合法。只有允許停車位轉(zhuǎn)讓的市場化，才能充分調(diào)動各方面建造停車位的積極性，從根本上解決停車難的問題。

參考文獻

[1]李千千.商品房住宅小區(qū)地下停車位權屬問題研究[D].北京工商大學，2008.