房地產開發(fā)企業(yè)財務管理及成本管控路徑分析

孟祥玲

【摘 要】？文章針對房地產開發(fā)企業(yè)財務管理為基礎，以成本管控路徑分析為出發(fā)點。首先分析了房地產開發(fā)企業(yè)當前的財務管理現(xiàn)狀；其次對房地產開發(fā)企業(yè)成本管控原則進行介紹；最后總結出房地產開發(fā)企業(yè)成本管控的有效措施。目的在于更好地提高房地產財務管理質量，有效開展成本管控工作。

【關鍵詞】房地產開發(fā)企業(yè)；財務管理；成本管控

房地產開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，隨著城市化建設腳步的加快，數量不斷增多，當然面對的挑戰(zhàn)也逐漸增加。尤其是當下市場發(fā)展形式多樣化，為了提高房地產開發(fā)企業(yè)的市場競爭力，必須積極從房地產開發(fā)企業(yè)管理以及成本管理等方面出發(fā)，優(yōu)化內部結構。房地產開發(fā)企業(yè)財務管理質量提高，強化內部規(guī)范管理制度，能夠很好的提高企業(yè)工作效率。幫助房地產開發(fā)企業(yè)降低財務管理費用、銷售費用以及企業(yè)開支等，合理控制房地產開發(fā)成本的投入。

一、房地產開發(fā)企業(yè)財務管理與成本管控的現(xiàn)狀與特點

房地產開發(fā)企業(yè)是我國經濟發(fā)展中的重要組成部分。房地產行業(yè)與一般行業(yè)有著諸多不同，主要體現(xiàn)在：

1.整個開發(fā)周期比較長，涉及金額偏大

房地產行業(yè)所開發(fā)一個項目所需資金巨大，僅僅依靠企業(yè)自有資金，往往不夠，需向銀行等金融機構融資，貸款成為房地產行業(yè)主要的融資品種

2.目前市場變化大，使得房地產企業(yè)的開發(fā)風險增大，不可控因素復雜

由于房地產企業(yè)開發(fā)一個新的項目，周期較長，所以比一般企業(yè)發(fā)生不可控因素更加不可預測，如果對市場預測失誤，往往會對產品售價及單位時間的銷量造成一定影響。而房地產企業(yè)的產品單位價格較大，給企業(yè)帶來的不可預計風險巨大。

3.房地產企業(yè)目前的現(xiàn)狀

房地產市場發(fā)展千變萬化，整體來說房地產開發(fā)企業(yè)市場進程相對較短，加上行業(yè)之間比較分散，導致各個成本管理控制看似整齊，其實內部參差不齊，從全面方向分析，房地產開發(fā)企業(yè)的財務管理屬于粗放型管理模式。從局部方向分析，房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展水平不一，管理強度不夠，導致房地產開發(fā)企業(yè)財務管理質量一直得不到提升。盡管在市場變化，房地產開發(fā)企業(yè)創(chuàng)新基礎上，很多房地產企業(yè)已經意識到自身存在的問題，并且也對成本管理控制、財務管理提高重視，但是真正付諸于行動還是遇到很多阻礙，一些客觀因素的影響，需要布置詳細的規(guī)劃，謹慎優(yōu)化。房地產開發(fā)企業(yè)針對成本管控方面的認識，并不是很準確，出發(fā)角度不同，因此存在一些誤區(qū)。一些房地產開發(fā)企業(yè)對成本管控的認識，基本停留在財務管理、造價審核方面，責任認識將其規(guī)劃到成本控制部門。整體上來講，房地產開發(fā)企業(yè)對成本管控沒有實施全面布置，缺少全過程的監(jiān)督控制，管理思想不夠先進，很多方面受到禁錮，同時成本管控工作的進行，并沒有鼓動全員參與其中。成本管控單純以節(jié)省成本為出發(fā)點，沒有發(fā)現(xiàn)成本管控也是為企業(yè)創(chuàng)造價值。管控的內容避重就輕，核算基本都是事后進行，事中控制與事前籌劃不到位。職責分工不明確，懲處制度確實。以上就是當前房地產開發(fā)企業(yè)的成本管控現(xiàn)狀，雖然一直在不斷完善，但畢竟處于發(fā)展探索階段，所以還需要投入更多的精力。

二、房地產開發(fā)企業(yè)財務管理與成本管控的原則

房地產開發(fā)企業(yè)財務管理、成本管控期間，需要遵循以下原則，才能更好地提高管控質量，同時為房地產開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造更多的收益。

1.堅持全面性原則

所謂全面性原則，不僅是成本管控的內容全面，也包含鼓動全員重視成本管控。從全方位、全要素角度出發(fā)。企業(yè)中的員工都具有成本管控職責，當然還包含與企業(yè)合作的伙伴，也要鼓勵其參與到成本管控中。管控全過程主要是針對房地產開發(fā)企業(yè)，從最初的樓盤調研一直到最終的樓盤交付，所涉及到的階段都要進行管控，事前、事中、事后三位一體。從全方位角度，結合房地產開發(fā)愜意全要素為基礎，對成本、費用等嚴格監(jiān)督管控，保證每一個細節(jié)都不放過。

2.成本動態(tài)化原則

房地產開發(fā)企業(yè)的成本并不是一成不變的，隨著房地產開發(fā)企業(yè)價值，各種活動等的變化呈現(xiàn)出動態(tài)模式。對房地產開發(fā)企業(yè)進行成本管控期間，一定要保證遵循成本動態(tài)化原則。結合動態(tài)變化過程，尋找其中隱藏的價值鏈。尤其是成本管控中，堅持縱向、橫向價值鏈相結合，這樣才能提高成本管控效果。

3.目標成本管理原則

房地產開發(fā)企業(yè)，必須樹立明確的成本管理目標，積極制定合理的成本管理計劃，這樣才能提高成本管控的質量。當然目標成本中包含很多類型，比如計劃成本、定額成本或者標準成本等。這些目標成本類型本身具備綜合性與科學性，提高成本管控的先進性與約束性。目標成本利用成本管理目標的制定，明確計劃方針、制定執(zhí)行措施等，逐步將涉及到所有管控對象進行嚴格審核控制。當然還需要注意目標成本管理中合理性與可考核性。

三、房地產開發(fā)企業(yè)財務管理及成本管控的有效措施

1.全過程成本管控

對于房地產開發(fā)企業(yè)來講，財務管理是系統(tǒng)性的管理工作，必須保證實施全過程管控，這樣才能將所有管控的細節(jié)關照到，保證成本管控實現(xiàn)最終的管理目標。傳統(tǒng)成本管控中，各部門之間都是孤立存在的，并且部門之間的聯(lián)系單一，過于封閉性的管理控制，導致管控存在缺失，影響做種管控的質量。房地產開發(fā)企業(yè)優(yōu)化財務管理期間，必須注重全過程管控，項目的每個環(huán)節(jié)都要嚴格掌握在管控范圍內。對成本管控的管理思路進行創(chuàng)新，做到從項目投資開始，到項目的規(guī)劃、招標、工程施工、竣工等所有過程都能夠全面進行成本管控。各部門之間的聯(lián)系非常緊密，注重利用這種聯(lián)系，提高成本管控的影響力。投資決策階段，及時對成本規(guī)劃提出合理配置建議，項目策劃而極端，提出完善的成本管控策略。設計優(yōu)秀的成本管控計劃，采取限額設計手段，提高工程造價的控制能力。招標期間，對合同簽訂階段一定要十分重視，及時做好工程量清單，保證合同的標準。工程施工期間，做好預結算工作，制定詳細的成本費用管理計劃，選擇適當的施工方案，對現(xiàn)場造價嚴格控制，如果出現(xiàn)變更及時簽證?？⒐るA段，對結算書嚴格審核，及時與施工單位咨詢各種費用，保證每一項都經歷成本管控。

2.全方面成本管控

全方面成本管控主要是針對房地產項目組成為基準。房地產項目包含很多組成元素：土地成本、項目前期費用、工程成本、各種管理費用等。樹立全方面管理理念，對所有成本管控內容都能夠全方面管理控制，制定適當的成本管控手段。比如土地成本管控期間，需要進行實際調研，保證可行性合理，土地的所有成本支持都符合發(fā)展要求，這樣才能保證土地成本管控的科學性。亦或是前期各項費用的管控中，對大項前期費用自身關注，還需要將所有的支出細節(jié)進行管控，并且對管控方案進行確定，各項所需的材料以及設備等保證質量、型號合理，對價格嚴格控制等。針對每一項成本管控內容，采取全方面管控手段，保證成本支出合理。

3.鼓勵全員參與成本管控

成本管控要求全員參與其中。成本管控不僅是某個部門的責任，是房地產開發(fā)企業(yè)整體的責任。成本管控涉及到房地產開發(fā)企業(yè)整個經營運行過程，因此必須鼓勵所有人員參與其中。從項目的確定、設計、營銷等部門，加強彼此之間的聯(lián)系，保證協(xié)調性一致基礎上，對成本嚴格管理控制。針對成本管控組織活動詳細介紹，幫助企業(yè)全員了解到成本管控的重要性，樹立全新的成本管控理念，對員工成本管控意識加大培養(yǎng)力度，調動員工參與成本管控的積極性。工作期間能夠養(yǎng)成節(jié)約成本意識，激發(fā)出員工降低成本方面的潛能，降低房地產開發(fā)企業(yè)支出成本，利用科學的方法保證所有的成本管控方式都能夠順利執(zhí)行。

四、結束語

綜上所述，成本管控對房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展非常關鍵，利用上述優(yōu)化措施，一是能夠提高財務管理及成本管控質量；二是能夠很好地提高房地產開發(fā)企業(yè)在市場發(fā)展中的競爭力。

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