淺析城市舊住宅小區(qū)物業(yè)管理面臨的問題與建議

摘 要：我國物業(yè)管理的整體水平正在不斷的提高，但對舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的完善還有待加強。雖然相關政府部門已經(jīng)制定了綜合性的治理措施，但是仍然存在很多問題，不能很好的滿足居民的要求。本文主要通過結(jié)合舊住宅小區(qū)的現(xiàn)狀，提出一些關于物業(yè)管理實施中的難點和對其可持續(xù)發(fā)展措施的見解。

關鍵詞：舊住宅小區(qū)；物業(yè)管理；問題；建議

隨著國家房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理對于加強民生建設的作用也越來越重要。人們在生活水平達到一定的程度后，就會更加關注生活的質(zhì)量和居住環(huán)境的優(yōu)劣。新建小區(qū)的物業(yè)管理取得了不錯的進展，衛(wèi)生整潔、環(huán)境優(yōu)美、生活設施完善，居民的人身和財產(chǎn)安全得到了有力的保障。但是在舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理推進過程中，卻是問題頻出，困難重重。只有結(jié)合舊住宅小區(qū)的現(xiàn)狀，分析物業(yè)管理實施中的難點，制定針對性的整改措施，才能早日突破當前的困境。

一、城市舊住宅小區(qū)物業(yè)管理面臨的問題

第一，基礎設施嚴重缺乏。舊住宅小區(qū)大都修建比較早，受到當時物業(yè)管理意識底下的限制，普遍存在缺少規(guī)劃設計，配套設施簡陋，整體布局混亂的先天問題。雖然在相關整改措施的實施下，一定程度上改善了小區(qū)的綠化、道路、窨井等公共設施，但是受到客觀條件的影響，很多配套設施，如專用停車場、自行車棚、下水管道、供暖設備等，仍然沒有找到合理的解決辦法。

第二，業(yè)主素質(zhì)層次不齊。由于舊住宅小區(qū)產(chǎn)權比較多元化，房價始終處于城市整體水平的末端，入住門檻較低，所以業(yè)主的數(shù)量比較多，且層次比較廣泛，各行各業(yè)的人都存在。因而造成了業(yè)主對物業(yè)管理的認識和要求呈兩極分化，經(jīng)濟承受能力強的業(yè)主急需等到全方位的高端服務，而經(jīng)濟承受能力低的業(yè)主則只注重是否繳費，對管理沒有任何要求。

第三，沒有明確的管理體質(zhì)。老舊住宅小區(qū)通常沒有專業(yè)的管理部門，整個小區(qū)的物業(yè)主要由資格比較老的業(yè)主或是不正規(guī)的部門分別負責，沒有統(tǒng)一的管理體質(zhì)。且在管理中只追求經(jīng)濟利益，沒有承擔相應的責任，甚至經(jīng)常因為利益關系，相互沖突、相互排擠，使物業(yè)管理陷入更加混亂的局面。

第四，治安隱患始終無法消除。規(guī)模比較大的老舊住宅小區(qū)，為了出入的便利，一般都有很多的進出口通道，很難實現(xiàn)全封閉的管理。雖然進行了針對性的封閉治理，減少了部分通道，但是仍然無法很好的改善小區(qū)的治安環(huán)境。特別是一些位于城鄉(xiāng)結(jié)合部和大市場附近的小區(qū)，外來人口眾多，魚龍混雜，不管保安人員如何加強管理力度，都避免不了盜竊事件的發(fā)生。

第五，物業(yè)管理資金沒有來源。很多老舊住宅小區(qū)都屬于業(yè)主自建或者單位集資建房，缺少房地產(chǎn)開放商的資金支持，物業(yè)公司只能通過自己的渠道籌集資金來對小區(qū)進行管理。這就為物業(yè)管理工作的開展造成了巨大的阻礙，甚至有些素質(zhì)低下的業(yè)主以不交物業(yè)費來要挾物業(yè)公司，從而導致小區(qū)的物業(yè)管理工作無法順利實施。

二、針對城市舊住宅小區(qū)物業(yè)管理面臨的問題的建議

第一，制定物業(yè)管理的相關法律法規(guī)。物業(yè)管理法律法規(guī)的制定，要結(jié)合其他各相關部門，在協(xié)調(diào)各部門利益的基礎上，廢除阻礙物業(yè)管理發(fā)展的條例，并建立監(jiān)督落實的執(zhí)行機構，實行效果監(jiān)察制，對管理不達標的要有明確的處罰措施。通過相關部門的各司其責，促進住宅小區(qū)物業(yè)管理的專業(yè)化、合理化。

第二，改革和調(diào)整住宅小區(qū)的管理機制。堅持以政企分離、統(tǒng)一管理為原則，理順小區(qū)管理的上下級關系，對物業(yè)管理公司的不同專職部門制定明確的管理職責和管理內(nèi)容，妥善處理好物業(yè)管理企業(yè)與社區(qū)居委會、街道城管以及小區(qū)辦之間的關系，通過規(guī)范小區(qū)的管理秩序，實現(xiàn)物業(yè)管理工作的順利開展。

第三，全面提升物業(yè)管理水平和宣傳力度。服務水平和人員素質(zhì)，是物業(yè)管理公司能否被廣大居民和社會認可的關鍵因素。所以，物業(yè)管理公司必須努力提升和完善自身的管理能力，加強員工隊伍的素質(zhì)培訓，全心全意的為廣大居民服務。同時，要積極開展活潑生動的社區(qū)文化活動，通過與廣大居民的溝通與交流，提升自身的正面形象，讓其深刻認識到物業(yè)管理的好處，從而為物業(yè)管理工作的順利進行營造良好的社會氛圍。

第四，切實解決物業(yè)管理收費難的問題。想要規(guī)范的落實小區(qū)的物業(yè)管理收費工作，就必須建立完善的物業(yè)管理收費體系，結(jié)合小區(qū)居民的實際情況，制定出行之有效的具體的收費辦法，對不同層次的居民做好相應觀念轉(zhuǎn)變，從而讓廣大居民從內(nèi)心深處理解并接受物業(yè)管理的收費行為。

第五，拓寬舊住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的道路。要深入發(fā)掘小區(qū)內(nèi)部的潛力和周邊的優(yōu)勢，通過改善舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的造血能力，進一步提升小區(qū)的綜合狀況。對于促進舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理，政府相關部門在進行綜合性整治的基礎上，要適當?shù)膶ξ飿I(yè)公司放寬條件，想方設法解決舊住宅小區(qū)的先天不足，將新區(qū)的建設與老區(qū)的發(fā)展結(jié)合在一起，從而改善舊區(qū)缺乏基礎配套設施的狀況，促使舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的快速發(fā)展。

三、結(jié)語

總而言之，舊住宅小區(qū)必須進行規(guī)范統(tǒng)一、科學專業(yè)的物業(yè)管理，才能使其綜合環(huán)境得到進一步完善，從而實現(xiàn)小區(qū)住宅的保值，甚至增值。但是，物業(yè)管理的發(fā)展不能單單依靠物業(yè)管理公司自身的進步，還離不開政府部門的大力支持和社會各界的認可與理解，只有這樣，才能使物業(yè)管理步入正規(guī)，走上健康、穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展之路。

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[3]李慧芳. 淺談老小區(qū)的物業(yè)管理[J]. 城市開發(fā)， 1998（9）：40-41.

作者簡介：

張曉鷗（1983-），女，民族：漢，籍貫（精確到市）：山東壽光，當前職務：教師，當前職稱：講師，學歷：碩士，研究方向：物業(yè)管理。