營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅的影響研究

蘭登博

【摘 要】在房地產(chǎn)行業(yè)中，對(duì)企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算與納稅是企業(yè)發(fā)展最基礎(chǔ)的管理措施之一，它直接關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與未來的發(fā)展戰(zhàn)略，還會(huì)對(duì)我國(guó)的稅收工作造成一定的影響。

【關(guān)鍵詞】營(yíng)改增；房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)核算；納稅；影響

一、前言

“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)在建中未取得大量工程發(fā)票、未開始取得收入或只取得小部分收入的老項(xiàng)目該以哪種計(jì)稅辦法進(jìn)行核算，該核算方法對(duì)日后項(xiàng)目的影響程度都必須進(jìn)行分析，從而為企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展作好財(cái)務(wù)管理規(guī)劃。

二、營(yíng)改增政策的概述

營(yíng)改增的內(nèi)容是：規(guī)范減免稅環(huán)節(jié)，保證抵扣鏈條完整；降低小規(guī)模納稅人占比和建立留抵扣稅額退稅制度；完善統(tǒng)一增值稅率，盡量減少稅率檔次；擴(kuò)大增值稅征稅范圍，全面實(shí)施營(yíng)改增。

我國(guó)對(duì)增值稅一共改革了三次，營(yíng)改增改革是最重大的。之前銷售額是我國(guó)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)，但造成嚴(yán)重的重復(fù)征稅，因此，我國(guó)政府提出了營(yíng)改增的改革方案，在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行實(shí)施。營(yíng)改增政策在很大程度上防止了企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的重復(fù)征稅問題，特別是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，因這個(gè)行業(yè)流通環(huán)節(jié)多、產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)重復(fù)征稅現(xiàn)象非常嚴(yán)重，實(shí)行營(yíng)改增之后，企業(yè)稅負(fù)減小很多，這在一定程度上能緩解商品房?jī)r(jià)格的升高，降低房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的準(zhǔn)入規(guī)則，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的自由競(jìng)爭(zhēng)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”后會(huì)計(jì)核算發(fā)生的變化

（一）會(huì)計(jì)科目設(shè)置發(fā)生了變化

房地產(chǎn)企業(yè)推行“營(yíng)改增”之前，貸方記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”，只設(shè)一個(gè)二級(jí)科目“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”，會(huì)計(jì)核算比較簡(jiǎn)單?！盃I(yíng)改增”后，即房地產(chǎn)企業(yè)繳納增值稅時(shí)，還需對(duì)購(gòu)入材料的分配、驗(yàn)工計(jì)價(jià)等環(huán)節(jié)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，并明細(xì)化、具體化核算稅金。此外，增值稅的核算比營(yíng)業(yè)稅復(fù)雜，設(shè)置了多個(gè)二級(jí)科目和三級(jí)科目，如：“進(jìn)項(xiàng)稅額”、“銷項(xiàng)稅額”、“已交稅金”、“出口退稅”、“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”等科目。

（二）會(huì)計(jì)核算原則發(fā)生了變化

過去房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行的營(yíng)業(yè)稅屬于價(jià)內(nèi)稅，而現(xiàn)行的增值稅則屬于價(jià)外稅。增值稅不再像營(yíng)業(yè)稅那樣影響一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的損益，而是在資產(chǎn)負(fù)債表中具體體現(xiàn)出來。增值稅的稅金實(shí)質(zhì)上最終由購(gòu)買方承擔(dān)，真正實(shí)行了價(jià)稅分離，這樣就有效避免了重復(fù)征稅。

（三）會(huì)計(jì)賬務(wù)處理發(fā)生了變化

房地產(chǎn)企業(yè)稅改前應(yīng)交稅金由直接根據(jù)計(jì)稅依據(jù)計(jì)算，稅改后則按“購(gòu)進(jìn)扣稅法”的間接計(jì)算。稅改后房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)賬戶設(shè)置、賬務(wù)處理遠(yuǎn)比稅改前復(fù)雜。為了降低納稅成本和納稅籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員應(yīng)該認(rèn)真解讀“營(yíng)改增”的有關(guān)法律文件，按照會(huì)計(jì)基本原理，正確處理稅務(wù)會(huì)計(jì)，提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算水平。

四、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅的影響

（一）積極影響

第一，激發(fā)地產(chǎn)購(gòu)買需求。實(shí)施營(yíng)改增后，企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)含有的增值稅納入抵扣范圍，企業(yè)新建的辦公房、廠房、道路綠化等，都可以作為進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行抵扣，從而加快行業(yè)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資的改造，激發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的購(gòu)買需求，有利于去庫(kù)存化。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，通過向下家轉(zhuǎn)移稅負(fù)，能減輕自身的稅負(fù)壓力。

第二，避免重復(fù)征稅。營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)期間，可以避免重復(fù)征稅。因?yàn)樵鲋刀愒谡魇者^程中，依據(jù)是不同環(huán)節(jié)的增值額；營(yíng)業(yè)稅的增收依據(jù)則是銷售額。地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)期間，會(huì)涉及土地、建材等成本，其中材料成本已經(jīng)繳納了稅收，銷售期間再次繳納這部分稅負(fù)，就會(huì)造成重復(fù)征稅。營(yíng)改增的實(shí)施，有效解決了這一問題，只要按照各個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)繳稅即可。另外，抵扣能在材料成本、建安成本的增值稅發(fā)票中體現(xiàn)，因此避免了重復(fù)征稅現(xiàn)象。

第三，有利于財(cái)務(wù)部門明確分工。營(yíng)改增的實(shí)施，有利于明確房產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門、業(yè)務(wù)部門之間的職責(zé)分工。征收營(yíng)業(yè)稅時(shí)，發(fā)票單據(jù)由財(cái)務(wù)部門進(jìn)行報(bào)銷，不需要對(duì)單據(jù)進(jìn)行審核歸類，不僅工作量大，而且存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。征收增值稅時(shí)，取得進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票的支出才能抵扣，這就要求財(cái)務(wù)人員對(duì)普通發(fā)票、增值稅專用發(fā)票進(jìn)行審核歸類，提高票據(jù)的及時(shí)性、合規(guī)性，提高財(cái)務(wù)票據(jù)的管理水平。

（二）不利影響

第一，增加了實(shí)際稅負(fù)。一方面，營(yíng)改增前，計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，原營(yíng)業(yè)稅作為價(jià)內(nèi)稅會(huì)在所得稅中扣除；營(yíng)改增之后，增值稅屬于價(jià)外稅，不能在企業(yè)所得稅中扣除。另一方面，營(yíng)改增后房產(chǎn)企業(yè)的增值稅率為11%，雖然可以利用進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣，但是要想獲得足夠的增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣，就要和納稅人合作，這就對(duì)合作公司的選擇產(chǎn)生限制。另外，房產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本中，一部分支出是無(wú)法取得增值稅專用發(fā)票的，例如勞務(wù)費(fèi)。不能獲得足夠的進(jìn)項(xiàng)抵扣，再加上稅率升高，因此房產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)有所增加。

第二，影響財(cái)務(wù)報(bào)表。一方面，實(shí)施營(yíng)改增之前，不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)置價(jià)款，會(huì)全部計(jì)算在固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值中；營(yíng)改增之后，這部分價(jià)款要價(jià)稅分離，其中增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，因此固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值降低了。如此一來，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率提高，不利于正常的融資活動(dòng)。另一方面，在利潤(rùn)表中價(jià)外稅是增值稅的特點(diǎn)之一，在營(yíng)業(yè)收入中要刨除增值稅，從而降低企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入。如此一來，企業(yè)經(jīng)營(yíng)期間產(chǎn)生的人工、材料成本，無(wú)法獲得增值稅發(fā)票，增加了稅負(fù)成本。

五、應(yīng)對(duì)營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響的策略

（一）強(qiáng)化稅務(wù)人才的培養(yǎng)

在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算與納稅登記的時(shí)候需要專業(yè)的稅務(wù)工作人員進(jìn)行操作，所以企業(yè)如果想適應(yīng)營(yíng)改增政策帶來的影響，就需要對(duì)企業(yè)的專業(yè)稅務(wù)人員進(jìn)行不斷的提高，增強(qiáng)他們的專業(yè)知識(shí)與總額數(shù)值。實(shí)現(xiàn)企業(yè)賬務(wù)的優(yōu)化管理。企業(yè)需要做到的以下幾點(diǎn)：第一，重視本單位中財(cái)務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門之間的協(xié)調(diào)發(fā)展，兩者之間相互關(guān)聯(lián)，共同承擔(dān)這稅務(wù)的責(zé)任，還需要企業(yè)加大對(duì)員工的再教育、培訓(xùn)的力度，不斷的規(guī)范企業(yè)的規(guī)章制度。第二，企業(yè)要根據(jù)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的種類對(duì)二級(jí)會(huì)計(jì)科目進(jìn)行細(xì)化與區(qū)分，這樣可以使企業(yè)的賬目更加的清晰，有利于增值稅的詳細(xì)區(qū)分于記錄。

（二）提高票據(jù)管理水平并強(qiáng)化稅務(wù)籌劃

在對(duì)企業(yè)進(jìn)行增值稅征收的時(shí)候，要根據(jù)企業(yè)的增值稅額進(jìn)行計(jì)算得到應(yīng)繳納的稅收。因此，需要對(duì)重復(fù)征稅的想象進(jìn)行有效的避免。部分增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅額與增值稅的銷項(xiàng)稅額是可以進(jìn)行抵扣的。根據(jù)這一情況，作為房地產(chǎn)企業(yè)，需要對(duì)企業(yè)的票據(jù)進(jìn)行有效的管理?？偟亩f就是，企業(yè)在進(jìn)行管理的過程中，如果價(jià)格一樣的話，需要經(jīng)量減少與非一般納稅人的合作，選擇與外包企業(yè)合作。同時(shí)，在收到增值稅發(fā)票的時(shí)候還要對(duì)時(shí)間進(jìn)行有效的控制，在釘釘合作協(xié)議的時(shí)候，還要注意申報(bào)出現(xiàn)延期的具體情況，這樣就可以減少企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)與安全隱患，提高企業(yè)的會(huì)計(jì)核算水平、納稅管理與企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）梳理業(yè)務(wù)流程 緩解資金壓力

對(duì)于房地產(chǎn)公司來說，他們應(yīng)該減輕自己的稅務(wù)壓力，減少“業(yè)務(wù)變更”對(duì)企業(yè)的影響，優(yōu)化和改善業(yè)務(wù)流程，以減輕公司的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。例如，企業(yè)可以從項(xiàng)目來源入手，對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)容有了認(rèn)識(shí)和掌握，探索抵消項(xiàng)目的存在，除了項(xiàng)目扣除的實(shí)施外，還可以增加扣除項(xiàng)目的比例。此外，公司還可以采取增加財(cái)務(wù)管理的方式，優(yōu)化資金管理方式，減少企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

六、結(jié)束語(yǔ)

營(yíng)改增政策的實(shí)施是我國(guó)最為重大的改革，在房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生很多影響，既有有利的影響也有不良的影響，需要房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)真分析營(yíng)改增政策，清楚該政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅或者會(huì)計(jì)核算方面的影響，然后提出應(yīng)對(duì)的措施，做好房地產(chǎn)企業(yè)的票據(jù)管理和稅務(wù)籌劃工作，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃與財(cái)務(wù)管理都有很重要的意義。

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