北京房市：價(jià)跌租漲背后

鄭智維

作為北漂一族，李林之前以每月3200元的價(jià)格在北京朝陽(yáng)區(qū)租住了一套一居室。今年3月續(xù)租時(shí)，房東要求每月漲800元。

一氣之下，李林決定換房。不過(guò)，他發(fā)現(xiàn)，不僅是朝陽(yáng)區(qū)，北京市其他區(qū)縣部分小區(qū)的租金也都有所上漲。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前3個(gè)月，北京租賃市場(chǎng)的租金水平同比上漲8%。

但有個(gè)現(xiàn)象讓李林感到難以理解，北京市的房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始下跌，但租金卻還在不斷地上漲。

“隨著調(diào)控政策的落實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始理性回歸，房地產(chǎn)企業(yè)不再狂熱，而租金在房產(chǎn)收益中所占比重越來(lái)越大?！苯邮堋睹裆芸凡稍L時(shí)，蘇寧金融研究院特約研究員江瀚說(shuō)。

調(diào)控風(fēng)暴

2017年3月17日，北京市為了遏制二手房市場(chǎng)出現(xiàn)的過(guò)熱局面，出臺(tái)了力度空前的限購(gòu)限貸政策，此后又連續(xù)補(bǔ)充出臺(tái)多項(xiàng)調(diào)控政策。

如今，房地產(chǎn)調(diào)控的“3·17新政”，在北京實(shí)施超過(guò)一年。

伴隨著一系列政策組合拳，北京二手房市場(chǎng)開(kāi)始降溫，市場(chǎng)逐步回歸理性。隨著調(diào)控深化，北京二手房?jī)r(jià)格普降15%～20%，房產(chǎn)價(jià)值重新進(jìn)入合理區(qū)間。

不僅二手房，新建住宅價(jià)格也出現(xiàn)下跌。《民生周刊》從易居研究院智庫(kù)中心獲取的一份數(shù)據(jù)顯示：3月，北京新建住宅均價(jià)為每平方米41068元，與之對(duì)比，2017年4月，均價(jià)為43254元。

從交易量來(lái)看，之前的市場(chǎng)過(guò)熱問(wèn)題得到遏制。近日，北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，北京商品房銷(xiāo)售面積為78.9萬(wàn)平方米，同比下降66%，其中住宅銷(xiāo)售面積為54.2萬(wàn)平方米，下降59.6%。

“交易量、交易價(jià)格下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)在降溫，這說(shuō)明在政策調(diào)控下，一些投資、投機(jī)性需求得到有效遏制?！苯邮堋睹裆芸凡稍L時(shí)，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)評(píng)價(jià)說(shuō)。

未來(lái)樓市將會(huì)怎么走？

“國(guó)家的調(diào)控政策下，價(jià)格不會(huì)大幅度上漲；同時(shí)，由于剛需的存在，房地產(chǎn)下行的可能性也不會(huì)太大，橫向波動(dòng)是大趨勢(shì)?！苯治稣f(shuō)。

購(gòu)租并舉

目前，國(guó)家正在“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。隨著租住同權(quán)政策的落實(shí)，住房租賃市場(chǎng)正在進(jìn)入爆發(fā)期。

一季度，北京市居民租賃房房租總水平比去年同期上漲3.1%。此外，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉志峰透露，2017年，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)租金規(guī)模已達(dá)到1.3萬(wàn)億元。

在江瀚看來(lái)，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策起到主要作用。“以北京為例，從房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求來(lái)看，之前確實(shí)存在房?jī)r(jià)過(guò)高和房租過(guò)低的價(jià)格偏差。目前，房?jī)r(jià)降低，租金上漲，這意味著北京樓市正在回歸市場(chǎng)的正常狀態(tài)。”

去年，黨的十九大報(bào)告明確提出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

實(shí)際上，早在2016年6月3日，國(guó)務(wù)院辦公廳就印發(fā)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，意見(jiàn)提出，深化住房制度改革，實(shí)行購(gòu)租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

除了“房住不炒”的政策導(dǎo)向，金融機(jī)構(gòu)也面臨著去杠桿的壓力，信貸收緊將會(huì)影響房地產(chǎn)銷(xiāo)售額增長(zhǎng)速度。

嚴(yán)躍進(jìn)分析說(shuō)，未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)呈現(xiàn)回歸理性的趨勢(shì)，房地產(chǎn)炒房現(xiàn)象會(huì)降低，逐步回歸居住屬性，租金在房地產(chǎn)收益中的地位將提升，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的大趨勢(shì)。

租售比提升

所謂租售比，簡(jiǎn)言之即是房屋租金與售價(jià)的比例，具體指的是每平方米建筑面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值。

2010年，國(guó)土資源部公布的《中國(guó)城市地價(jià)狀況2009》中，首次提到了與租售比相似的“租價(jià)比”概念。計(jì)算方式是，一套房子的租價(jià)比=出租價(jià)格（一年）/房?jī)r(jià)（不含裝修與稅費(fèi)）。

和美日等一些國(guó)家的大都市相比，我國(guó)一線城市的租售比明顯處于較低水平。

此前有數(shù)據(jù)顯示，北京整體租售比曾達(dá)到1：806，這意味著，一套房子需出租滿(mǎn)67年才能賺回買(mǎi)房的總價(jià)。

“長(zhǎng)期以來(lái)，北上廣深等一線城市租售比持續(xù)偏低。像北京這種大都市，租售比在1：200～1：300是比較正常的。但實(shí)際上，已經(jīng)低于1：600，這是不太正常的現(xiàn)象?！苯f(shuō)。

造成這種現(xiàn)象的原因何在？

有分析人士認(rèn)為，落戶(hù)、入學(xué)資格等隱形福利附著在住房上，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不正常上升。不過(guò)，隨著，購(gòu)租同權(quán)政策的落實(shí)，這一因素將不復(fù)存在。

在江瀚看來(lái)，和租房群體收入相比，房租負(fù)擔(dān)水平較重，甚至房租占收入的50%以上。這就導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)的租金壓力過(guò)重，房租價(jià)格難以上漲。

不過(guò)，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，租售比并不是購(gòu)房者考慮的一個(gè)特別重要的因素，更要考慮自身的承受能力。

“如果將房地產(chǎn)市場(chǎng)類(lèi)比股市，將租金收入類(lèi)比于股市的分紅，將房地產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格類(lèi)比為股票價(jià)格，不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)和股市都存在著投機(jī)現(xiàn)象?！苯f(shuō)。