新形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的成因分析及對(duì)策研究

張恒

【摘要】改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，人民的生活水平不斷提高，房地產(chǎn)的發(fā)展越來(lái)越受到重視，房地產(chǎn)的發(fā)展也促進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的提高。但是，隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了過(guò)熱的現(xiàn)象，房地產(chǎn)泡沫隨時(shí)有破裂的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)涉及各個(gè)方面，其發(fā)展?fàn)顩r對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)又很大的影響，因此必須高度重視新形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展動(dòng)向，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)泡沫現(xiàn)象進(jìn)行合理的分析，采取一些有效的防范措施避免泡沫破滅的。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)泡沫；新形勢(shì)；對(duì)策研究

1房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因

1.1我國(guó)土地資源的相對(duì)稀缺是推高房?jī)r(jià)的根本原因

我國(guó)雖然有著廣袤的國(guó)土面積，同時(shí)也擁有龐大的人口數(shù)量，我國(guó)努力滿足經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的同時(shí)，還需保住18億畝耕地面積這個(gè)紅線以滿足十幾億人口的基本農(nóng)產(chǎn)品需求。這就使得我國(guó)的土地資源較世界其他國(guó)家來(lái)說(shuō)更為稀缺。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格以土地價(jià)格為基礎(chǔ)，國(guó)土地資源的稀缺性決定了我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格相較于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差不多的國(guó)家和地區(qū)相對(duì)更高。我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲乃至泡沫化問(wèn)題的存在正是我國(guó)人地矛盾尖銳化的反映，從根本上來(lái)說(shuō)由我國(guó)人多地少的基本國(guó)情決定的。只不過(guò)，這種基本國(guó)情經(jīng)由房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)酵被人為放大并最終反映到房地產(chǎn)價(jià)格上，于是便出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫化的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。

1.2過(guò)度投機(jī)是泡沫產(chǎn)生的直接原因

投機(jī)是一種通過(guò)預(yù)期來(lái)賺取利益的行為，在投資者投資行為中，預(yù)期的價(jià)格變動(dòng)與實(shí)際的價(jià)格變動(dòng)間的比值就反映了其投資行為的投機(jī)度。合理的利用投機(jī)度這一概念，并據(jù)此對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資行為進(jìn)行測(cè)度，對(duì)了解、防范和控制房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生具有重要意義。房地產(chǎn)具有建設(shè)周期長(zhǎng)、自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)以及土地供給有限等特點(diǎn)，這決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)短期供給彈性較小。由此可以認(rèn)為，供給條件的改變不是價(jià)格預(yù)期形成的主要決定因素，而過(guò)度投機(jī)導(dǎo)致的地價(jià)飛漲則是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的最直接原因。

同股票市場(chǎng)一樣，房產(chǎn)市場(chǎng)也存在著大量的買者和賣者，房產(chǎn)價(jià)格也是持續(xù)上下振蕩，這就意味著在每一個(gè)時(shí)刻，對(duì)應(yīng)著每一個(gè)價(jià)格，都同時(shí)存在著交易雙方，而每一方買入和出售房產(chǎn)的時(shí)間存在間隔，這就使得房地產(chǎn)價(jià)格投機(jī)成為可能。房產(chǎn)投機(jī)者利用低價(jià)買進(jìn)高價(jià)賣出獲得資產(chǎn)收益。投機(jī)者正是由于預(yù)期房產(chǎn)市場(chǎng)短期供給缺乏彈性才會(huì)采取這種投機(jī)方式。正是因?yàn)榇罅客顿Y者都采取這種投機(jī)方式，就會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)上買者多賣者少，從而打破供求均衡，當(dāng)出現(xiàn)供不應(yīng)求時(shí)，追求利潤(rùn)最大化的投資者為獲得更高的資本收益就會(huì)爭(zhēng)相抬高出售價(jià)格，最終形成房地產(chǎn)價(jià)格投機(jī)。

1.3房地產(chǎn)金融體制的不完善性

房地產(chǎn)業(yè)需要金融。一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要大量的資金投入，另一方面，住房信貸在支持住房消費(fèi)方面也發(fā)揮著重要作用。一個(gè)完善的房產(chǎn)金融制度應(yīng)該具有開(kāi)放性的住房信貸市場(chǎng)、較高的抵押貸款證券化程度，多樣化的融資工具，適度的政府干預(yù)等一系列有利于房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的融資制度。在一個(gè)完善的金融支持體制下，由于信貸資金是自由流動(dòng)的，并且信貸資金的收益和風(fēng)險(xiǎn)是對(duì)等的，市場(chǎng)決定的信貸資金價(jià)格就會(huì)自動(dòng)調(diào)節(jié)信貸資金流向房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模和速度，控制房產(chǎn)金融的適度發(fā)展，而在一個(gè)不完善的金融體制下，行政指派的、壟斷住房信貸業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，非市場(chǎng)化而是政府或機(jī)構(gòu)決定的利率水平和貸款比例都會(huì)為房地產(chǎn)泡沫的膨脹推波助瀾。

2有效防范房地產(chǎn)泡沫的對(duì)策研究

2.1規(guī)范房地產(chǎn)金融信貸、加大金融監(jiān)管力度

必須加強(qiáng)銀行等金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信貸管理，控制其對(duì)房地產(chǎn)的信貸比例，對(duì)開(kāi)發(fā)貸款從嚴(yán)審批。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信貸管理，發(fā)放貸款時(shí)，應(yīng)根據(jù)保守、確實(shí)、安全的原則來(lái)評(píng)估，并嚴(yán)格審查避免呆帳、壞帳損失與信貸膨脹。

政府應(yīng)加強(qiáng)利用貨幣金融政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。當(dāng)房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱時(shí)，政府可以通過(guò)提高利率，緊縮信貸額、提高購(gòu)房首付款比率等貨幣政策來(lái)調(diào)整房地產(chǎn)投資總額與投資結(jié)構(gòu)，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。今年為了控制上海、杭州等地房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱狀況，我國(guó)政府提高了部分城市的購(gòu)房首付和貸款利率，這樣可以很好的抑止了個(gè)別城市房產(chǎn)泡沫的膨脹。

2.2發(fā)揮政府指導(dǎo)調(diào)節(jié)作用

政府可以利用自己的指導(dǎo)調(diào)節(jié)作用緩沖泡沫破滅帶來(lái)的沖擊，使經(jīng)濟(jì)得到最大的緩解。政府在發(fā)布房地產(chǎn)政策時(shí)，應(yīng)該協(xié)調(diào)政府的貨幣政策、財(cái)政政策和一般行政政策，做到循序漸進(jìn)。政策一般都會(huì)出現(xiàn)時(shí)滯性問(wèn)題，所以應(yīng)做好持久迎戰(zhàn)的心理準(zhǔn)備，不要過(guò)度的希望政策可以很快帶來(lái)平衡穩(wěn)定的狀況。當(dāng)發(fā)生房地產(chǎn)危機(jī)時(shí)，政府應(yīng)盡量使政策傾斜，使金融資金傾斜到民生真正需要的房地產(chǎn)項(xiàng)目中。政府應(yīng)協(xié)調(diào)金融稅收政策，適時(shí)提高投入到別墅、高檔公寓、高檔娛樂(lè)設(shè)施、商業(yè)寫(xiě)字樓及個(gè)人非白住房的貸款利率，使房地產(chǎn)真正向中低收入者傾斜，減少社會(huì)不安定因素的產(chǎn)生。

2.3優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，房產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行分類管理和規(guī)劃

將房地產(chǎn)市場(chǎng)按照廉價(jià)租房、經(jīng)濟(jì)適用房、高檔住房分類管理和調(diào)控。首先保證廉價(jià)租房的供給。其次.以經(jīng)濟(jì)適用房為供給主體的經(jīng)濟(jì)適用房要面向中產(chǎn)階級(jí)而不僅僅是中低收入人群。地方各級(jí)政府必須改變長(zhǎng)期實(shí)行的土地高價(jià)拍賣的供給模式，確保“小型戶”、經(jīng)濟(jì)房、政策性住房的土地供給。最后，在定額用地計(jì)劃和杜絕金融貸款的情況下完全放開(kāi)豪宅、大戶型、別墅、外銷住房的房產(chǎn)價(jià)格，確保有足夠購(gòu)買力的人在占用社會(huì)資金的情況下買到適合自己需要的房產(chǎn)和服務(wù)。

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