我在美國“救民于水火”：留置權

黃永明

佛羅里達有67個縣，馬里蘭有24個縣。每個縣欠稅的房產(chǎn)太多了，少則七八百，多則兩三萬

我來到美國的時間不長，是這里的一名新居民，但我感覺自己已經(jīng)在“救民于水火”。

剛剛過去的五月份，我替13個家庭或是公司墊付了他們拖欠的房產(chǎn)稅。他們的房產(chǎn)分布在佛羅里達州和馬里蘭州的三個縣，我的這些款項支付給那些縣政府之后，會幫助政府的正常運行。

每年的五六月份，是佛羅里達州和馬里蘭州一年一度的房產(chǎn)稅留置權拍賣的季節(jié)。說到房產(chǎn)稅留置權，大部分中國人可能很難理解。這很正常，因為這里面的兩個概念——“房產(chǎn)稅”和“留置權”——在中國都是不存在的。

首先來看房產(chǎn)稅。美國的房產(chǎn)稅由縣一級政府征收，每年收一次，現(xiàn)在2018年收的就是2017年的稅。這些錢對政府和居民都很重要，因為它們收上來之后，會被用于警察、消防、學校和修路等公共服務上。

但是，并不是每一個人都會按時繳納房產(chǎn)稅。有些人是因為沒錢而欠繳，但原因不止這一個，而是多種多樣的。比如，如果某人繼承了一套房產(chǎn)，而他不知道自己繼承了，那房產(chǎn)稅也就無從繳起，自然就會出現(xiàn)欠繳的情況。

也不是只有低收入者或者個人才會欠繳房產(chǎn)稅。麥當勞的門店、美國幾乎所有的大銀行、一些大型的石油公司會欠繳，年收入幾百萬的拳擊手、NBA明星、棒球明星也會欠繳。最匪夷所思的，是大型連鎖藥店Walgreens曾經(jīng)出現(xiàn)過店面不欠稅，但停車場欠稅的情況。

縣政府收不到錢，于是在這些欠稅的房產(chǎn)上加一個“留置權”。這是加在房產(chǎn)上的一種負擔。美國的房產(chǎn)上可能出現(xiàn)各種各樣的留置權，它們不是什么讓人喜歡的事物，因為一旦房產(chǎn)上存在留置權，屋主在債務還清前就不能賣出這套房子了。

加了留置權之后，政府會耐心等待一段時間。如果屋主仍然不繳納，這時才會是法律意義上的“有過失”。政府開始在欠稅金額的基礎上收取各種利息、罰金、手續(xù)費。

但罰款只是手段，不是目的。如果屋主仍然不繳納房產(chǎn)稅，那不管你把罰金抬到多高，都是沒有意義的——只要政府拿不到錢，那這就影響政府的正常運轉。

這個時候，像我這樣的投資者就入場了。我們會從縣政府手上把這些留置權買過來。交易的金額就是房屋欠稅的金額加上各種罰金和手續(xù)費。我們把這筆錢給到政府，政府就高興了，因為他們拿到錢了。

與此同時，政府向我們承諾，一旦屋主還款，就會把本金連帶利息償付我們。不同的州，甚至一個州不同的縣，利率都不太一樣。一般來說，年利率會在6%到36%之間。作為投資者，我們也是高興的。

而屋主呢，他們則獲得了一段贖回期。有的州的贖回期較短，只有六個月；也有一些很長，可以達到兩三年。在這一段時期之內，只要把欠款、罰金和利息交清，留置權就會被釋放，他們的房產(chǎn)就自由了。

我在2018年5月份買了13個留置權，這個數(shù)量，就像是那個海灘上救小魚的故事里，孩子能救助的小魚的數(shù)量。佛羅里達有67個縣，馬里蘭有24個縣。每個縣欠稅的房產(chǎn)太多了，少則七八百，多則兩三萬。這還僅僅是兩個州，如果把美國50個州的欠稅房產(chǎn)數(shù)量加在一起，數(shù)量驚人。

也許你會問，如果直到贖回期結束，屋主都沒有還債，會發(fā)生什么呢？這個時候，我作為留置權的持有者，就可以走法律程序，讓屋主喪失贖回權，而我獲得房產(chǎn)的所有權（佛羅里達的程序不太一樣）。

在所有類型的留置權當中，房產(chǎn)稅留置權的優(yōu)先級是排在第一位的，也就是說，它總是最優(yōu)先被償還的那個債務。這意味著，我作為房產(chǎn)稅留置權的投資者，我的投資是最受到保護的。

今年的拍賣季還沒有結束，我正在緊張準備參與下一場拍賣。我想要在華盛頓特區(qū)邊上投資一些房產(chǎn)稅留置權。那里很可能成為亞馬遜公司第二總部的所在地。真被猜中的話，不管是我手里的留置權（我買的留置權仍可轉讓），還是未來可能拿到的房地產(chǎn)，都會變得搶手。

我還時常會想，中國的房產(chǎn)稅醞釀許久，不知當中國有了房產(chǎn)稅之后，中國人會不會有這樣的投資機會。

（作者系美國得州注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人）