治理房市，重在治理投機(jī)

吳木鑾

入世五年后，當(dāng)我們回首入世元年時(shí)的各種評(píng)論，可能認(rèn)為原來變化并沒有預(yù)期的那么大。我們依然很少去外資銀行存款和取款，我們依然沒有把沃爾瑪、家樂福當(dāng)成家庭采購的首選。但正如海邊觀潮，浪花小步上移無法察覺，但是當(dāng)你意識(shí)到波浪的洶涌，你已被困于孤島上。

進(jìn)入新世紀(jì)以來，中國因素已成為國際政治學(xué)上不可忽視的變量。在全世界經(jīng)濟(jì)地理格局發(fā)生變化的今天，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資和投機(jī)行為不再局限于紐約、芝加哥和洛杉磯，北京、上海和孟買同樣是好地方。流動(dòng)性泛濫的時(shí)代，中國的古玩市場(chǎng)、股票市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣很難避免壓抑良久的投資甚至投機(jī)的沖擊。我國其實(shí)從1998年就開始推行住宅市場(chǎng)化，房價(jià)暴漲卻始于2005年，這值得思考。當(dāng)前，房價(jià)的討論汗牛充棟，但大多限于狹窄的視域，或者完全淪為房地產(chǎn)利益集團(tuán)的代言人。這不能不說，我國的開放還未深入，國際規(guī)則的認(rèn)知還未到位。

以福州的房價(jià)為例。這是一個(gè)在近代有著輝煌歷史的城市，但在當(dāng)代卻平庸無比。汽車五分鐘可以繞一圈的狹小區(qū)域——三坊七巷，這里出了林則徐、嚴(yán)復(fù)、沈葆禎、林覺民等近代史上舉足輕重的人物，但是近年福州的出名卻是在房價(jià)的高漲。統(tǒng)計(jì)表明，此地城鎮(zhèn)居民的平均收入僅1500元左右，歷年居民人均可支配收入增幅不到10%。2005年平均房價(jià)比2004年漲13.4％，2006年則比2005年漲了近30％。2006年11月份，福州的房價(jià)以當(dāng)月10.4%的漲幅居然坐上全國70個(gè)大中城市的第一把交椅。

許多專家認(rèn)為價(jià)格的供求規(guī)律失效，筆者并不贊同。住宅的需求分為自住和投資甚至投機(jī)。按照人口學(xué)意義上的需求分析，我國自上世紀(jì)70年代開始推行計(jì)劃生育，之前的出生高峰期基本上是在建國后到”文革“前，這批人的年齡大概在４０至６０歲之間，即使不考慮這批人中許多是城鎮(zhèn)下崗工人，從年齡上看也已過了購房的黃金階段。而現(xiàn)在購房的主力軍應(yīng)是計(jì)劃生育施行后出生的人口，從總量上說，2005年和2006年進(jìn)入購房年齡的人口并沒有突增。從中國的傳統(tǒng)觀點(diǎn)來看，父母一般在子女購房時(shí)會(huì)給予一定的資助，但是在社會(huì)保障還不是非常健全的今天，父母傾力為子女購房并不現(xiàn)實(shí)。而之前中央層面關(guān)注的被動(dòng)需求也已得到有效的遏制。類似嘉禾拆遷案的事例也許還在全國各地發(fā)生，但是大規(guī)模的拆遷在大中城市確實(shí)大為減少。因此，拆遷之后短期內(nèi)激增的購房人群增長因素并不比前幾年明顯。

再從供給來看，一些數(shù)據(jù)是驚人的。福州每年正常的房子需求是180萬平方米，可福州近四年每年新增的商品房面積都在500萬平方米以上。許多小區(qū)漆黑一片，可見空置之高。

許多地方把房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)歸結(jié)于當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)的增加，土地價(jià)格的上揚(yáng)，但這個(gè)結(jié)論是靠不住的。如果僅僅是自住房的“需”和實(shí)際的“供”來衡量，那么充分競爭后房地產(chǎn)商是會(huì)自行消化所有費(fèi)用的，而不是目前各種論調(diào)所稱的，中央有關(guān)政策是“火上澆油”。也就是說，成本的上升在充分競爭的環(huán)境中只會(huì)淘汰部分弱小的經(jīng)營者，而不會(huì)加重消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)。有實(shí)力的開發(fā)商將集規(guī)模效應(yīng)賺取合理的回報(bào)。就像美國的開發(fā)商，一套房子也就是賺個(gè)幾百美元，但是一次開發(fā)近千套，利潤也是相當(dāng)可觀。

真正的“火上澆油”甚至是“原火”就是500萬平方米減去180萬平方米的320萬平方米，這是流動(dòng)性泛濫時(shí)代的投機(jī)具體化。2004年8月，有一位專家就發(fā)表了一篇《投機(jī)經(jīng)濟(jì)的開始》的文章。從溫州炒房團(tuán)入手分析我國商品房由消費(fèi)品演變成投機(jī)品。

雖然近期股市有所盤整，但是，股市與房市的負(fù)相關(guān)卻有可能構(gòu)成2007年房市最重要的負(fù)激勵(lì)效應(yīng)。從2001年開始，股市大體處在低迷的狀態(tài)。股市中的很多資金涌入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，上海甚至出現(xiàn)過股市的大戶們紛紛將資金撤出投入房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況。而當(dāng)前卻出現(xiàn)了一些客戶把銀行的房屋按揭款挪用至股市的案例。也許有人認(rèn)為，投資者分為風(fēng)險(xiǎn)愛好型和風(fēng)險(xiǎn)厭惡型，風(fēng)險(xiǎn)愛好型的投資者會(huì)選擇股票投資渠道，而風(fēng)險(xiǎn)厭惡型的投資者往往會(huì)選擇收益不高、但很穩(wěn)定的房地產(chǎn)。因此，負(fù)相關(guān)關(guān)系并一定會(huì)成為現(xiàn)實(shí)。但是，要注意到320萬平方米與180萬平方米的差額近兩倍，這完全不是風(fēng)險(xiǎn)厭惡型的投資者在持有。筆者認(rèn)為，現(xiàn)在房市的投資者與股市一樣，大多是風(fēng)險(xiǎn)厭惡型的，也是收益敏感型的。因此，資金的互流會(huì)在短期內(nèi)完成。

許多人認(rèn)為房價(jià)不會(huì)下降的原因還在于金融體系與房地產(chǎn)行業(yè)的高度相關(guān)。在2006年12月，央行發(fā)布了《金融穩(wěn)定報(bào)告》。在這份長達(dá)169頁的長篇報(bào)告中，央行首次以專欄形式對(duì)房價(jià)下跌可能引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)做出預(yù)警。該報(bào)告指出，在房價(jià)攀升和房地產(chǎn)信貸規(guī)模較大的情況下，需關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)帶來的潛在風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格走向尚不明朗，如果房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅下跌，那么銀行自身持有的房產(chǎn)抵押價(jià)值將會(huì)降低，沖抵銀行資本，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)的信貸投放，而這將推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格更大幅度的下跌。

從之前的呼吁取消樓花貸款，到現(xiàn)在的穩(wěn)定報(bào)告，央行的思路是比較一致的。但在當(dāng)前利益紛繁復(fù)雜的今天，金融業(yè)的聲音并不見得會(huì)被更高管理層采納和施行。近期有二手房交易的客戶都會(huì)發(fā)現(xiàn)，銀行設(shè)定的抵押值往往要高出市價(jià)的三成，甚至五成?？梢娿y行系統(tǒng)已經(jīng)悄然進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范，也就是他們已經(jīng)給自己預(yù)留了降價(jià)的空間。

2006年11月，我國居民消費(fèi)價(jià)格（CPI）創(chuàng)下當(dāng)年最高——1.9%，而12月CPI漲幅則為2.8%。2007年2月，北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心發(fā)布的預(yù)測(cè)文章，保守估計(jì)2007年第一季度中國CPI增長2.6%。要注意，這個(gè)CPI并沒有像發(fā)達(dá)國家那樣把燃油價(jià)格和房價(jià)包括進(jìn)來，因此，通貨膨脹已抬頭。在這種情境下，即使名義房價(jià)維持平穩(wěn)，但是實(shí)際房價(jià)已在下調(diào)。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠的觀點(diǎn)認(rèn)為，“我也覺得現(xiàn)在漸漸效果出現(xiàn)了，從我到各個(gè)地方的觀察來看，去年的宏觀調(diào)控還是有效果的?！倍鴱膹V州、上海房價(jià)的下調(diào)可以看出，除了投機(jī)，當(dāng)前市場(chǎng)并無太多的激勵(lì)因素支撐房價(jià)的上揚(yáng)。

依筆者來看，宏觀調(diào)控最無效的部分就是無法改變地方政府的行為，沒有引入相應(yīng)的金融工具。2006年11月，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控部際聯(lián)席會(huì)議印發(fā)《關(guān)于各地區(qū)貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策情況的通報(bào)》,該通報(bào)指出,全國部分地區(qū)住房保障制度建設(shè)滯后,截至2006年9月底,全國還有65%的地級(jí)以上城市、91.1%的縣級(jí)城市未公布住房建設(shè)規(guī)劃;部分地區(qū)住房保障制度建設(shè)滯后。截至2006年9月底,尚有5個(gè)省(區(qū)、市)沒有建立廉租住房制度目標(biāo)責(zé)任制,19個(gè)地級(jí)以上城市沒有建立廉租住房制度。

一部分低收入階層無法參與到市場(chǎng)化的房屋交易中，這是基本的事實(shí)。因此，如果無法解決這撥人的住房問題，房價(jià)再往下調(diào)，社會(huì)還是會(huì)有無房的恐慌情緒。這將帶給房屋市場(chǎng)健康發(fā)展極為不利的負(fù)面效應(yīng)。而從有關(guān)專家的觀點(diǎn)來看，學(xué)習(xí)新加坡式的發(fā)行廉租房信托并允許其公開上市交易應(yīng)該是很好的解決方案。采用廉租房信托的方式分散購買二手房作為廉租房，政府主導(dǎo)，金融機(jī)構(gòu)市場(chǎng)運(yùn)作使社會(huì)資源得到最大化利用。政府負(fù)責(zé)制定廉租房的標(biāo)準(zhǔn)、審批入住資格，并提供租金和稅收方面的補(bǔ)貼，金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)發(fā)行信托產(chǎn)品和管理信托資金，并負(fù)責(zé)聘請(qǐng)專業(yè)的機(jī)構(gòu)對(duì)所購物業(yè)進(jìn)行管理。廉租房信托基金的主要收益來源是政府的補(bǔ)貼。他們做一下粗略的測(cè)算，假設(shè)全國每年通過發(fā)行廉租房信托籌集1000億資金，按照去年上半年約2500元的平均房價(jià)，就可以購買約4000萬平米普通住房。按平均每戶60-70平米，可以解決約60萬戶低收入者的居住問題，大約占年新增住房需求的10%。按照信托5%左右的年資金回報(bào)要求且其中90%由政府補(bǔ)貼，每年政府的支出大約為45億元， 還不到2005年各級(jí)政府總共5500億賣地收入的1%，完全是可以負(fù)擔(dān)的。而部分地方政府以廉租住房資金缺口大為由拒絕建立是沒有充分依據(jù)的。只能說明這些官員的行政水平與現(xiàn)代化、國際化尚有差距。

正是這個(gè)差距，才導(dǎo)致了當(dāng)前房地產(chǎn)問題撲朔迷離。值得注意的是，無論在摩根士丹利和標(biāo)準(zhǔn)普爾公司的全球產(chǎn)業(yè)分類中，還是在英國《金融時(shí)報(bào)》的全球分類系統(tǒng)中，房地產(chǎn)業(yè)都屬于金融業(yè)的范疇。金融可以說是制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最重要的因素。但是，我國卻由建設(shè)部和地方政府主管這場(chǎng)調(diào)控，因此，從技術(shù)上來說，是不到位。當(dāng)前需要將房市、股市還有匯率、利率等問題一起考慮。