老舊住宅加裝電梯工程實(shí)例分析

郭 成 軍

(陜西省西咸新區(qū)信息產(chǎn)業(yè)園投資發(fā)展有限公司，陜西 咸陽 712000)

0 引言

隨著我國人口的老齡化現(xiàn)象不斷加劇，老年人的生活和居住環(huán)境成為社會(huì)廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)，建于二十世紀(jì)七八十年代老舊住宅大多未安裝電梯，這給老年人住戶的出行帶來很多不便，老舊住宅加裝電梯成為解決這一社會(huì)問題的有效途徑。以西安市為例，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2015年年底，全市60歲以上老年人口已達(dá)135.2萬人，占總?cè)丝诘?5.53%。西安市城六區(qū)內(nèi)有大量不具備改造條件的老舊住宅樓近3萬棟，其中2/3沒有安裝電梯，居住人群以退休老年人為主，上、下樓梯十分不方便，給生活帶來很大困擾，遇到疾病等突發(fā)情況，救護(hù)也十分困難，為解決這一問題，部分單位為舊住宅樓加裝了電梯，方便了住戶出行，得到住戶和社會(huì)的一致好評(píng)。

1 加裝電梯政策

1.1 國家政策

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳與財(cái)政部辦公廳聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步發(fā)揮住宅專項(xiàng)維修資金在老舊小區(qū)和電梯更新改造中支持作用的通知》。這是中央部門首次發(fā)文明確專項(xiàng)維修資金可用于舊樓加裝電梯，對(duì)解決電梯加裝費(fèi)用問題有望起到一定的幫助作用。

1.2 地方政策

舊樓加裝電梯工作受到各地廣泛關(guān)注，北京、廣州、南京、成都、寧波、福州等地方政府也陸續(xù)出臺(tái)了相關(guān)指導(dǎo)意見或辦法。北京市為推動(dòng)老舊小區(qū)加裝電梯工作，以試點(diǎn)作為突破口，對(duì)符合條件的項(xiàng)目予以市財(cái)政補(bǔ)貼，可獲得電梯購置及安裝費(fèi)用的40%，單部電梯最高補(bǔ)貼不超24萬元。廣州市頒布了《廣州市既有住宅增設(shè)電梯辦法》，對(duì)資金來源、出資比例、業(yè)主間協(xié)商、手續(xù)審批等均有詳細(xì)措施辦法，積極推動(dòng)電梯加裝項(xiàng)目的實(shí)施。南京市出臺(tái)了《南京市既有住宅增設(shè)電梯實(shí)施辦法》，并由南京市房產(chǎn)局牽頭編寫《加裝電梯指南》。成都市出臺(tái)了《成都市既有建筑增設(shè)電梯管理辦法》，簡化辦事流程，采用并聯(lián)審批、集中審批等方式加快手續(xù)辦理，所需資金由業(yè)主協(xié)商分?jǐn)偙壤?，?duì)已建立專項(xiàng)維修資金的項(xiàng)目，可依法申請(qǐng)使用專項(xiàng)維修資金。寧波市出臺(tái)了《寧波市既有多層住宅增設(shè)電梯管理辦法》，其中規(guī)定加裝電梯項(xiàng)目需經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意并簽訂協(xié)議，業(yè)主可申請(qǐng)公積金用于支付電梯加裝分?jǐn)偟馁M(fèi)用。福建省支持電梯制造企業(yè)直接與業(yè)主簽訂電梯管理和使用合同，電梯加裝費(fèi)用由電梯制造企業(yè)承擔(dān)，業(yè)主每月支付電梯乘梯費(fèi)，電梯企業(yè)通過收取乘梯費(fèi)收回加裝電梯成本和日常管理費(fèi)用，該做法已在福建福州一個(gè)老舊小區(qū)得到推廣應(yīng)用。

1.3 西安市政策

西安市政府辦公廳印發(fā)了《西安市老舊住宅小區(qū)更新完善工程實(shí)施方案》，將為老舊小區(qū)加裝電梯列入更新改造范圍之中，對(duì)符合條件的每部電梯政府可申請(qǐng)補(bǔ)助15萬元，其他的費(fèi)用住戶可以均攤或與單位協(xié)商解決。手續(xù)方面需辦理規(guī)劃、消防、質(zhì)檢的審批。需要增設(shè)電梯的小區(qū)必須征得所有業(yè)主同意，并一戶不同意則不能裝。

2 加裝電梯技術(shù)路線

項(xiàng)目可行性分析→編制設(shè)計(jì)方案→業(yè)主溝通并通過方案→辦理規(guī)劃、消防審批手續(xù)→完成設(shè)計(jì)圖紙及編制預(yù)算→確定資金來源及業(yè)主費(fèi)用分?jǐn)偂娞菥朗┕ふ袠?biāo)→電梯設(shè)備采購及安裝招標(biāo)→電梯加裝施工→規(guī)劃、消防驗(yàn)收→技術(shù)監(jiān)督局驗(yàn)收電梯→驗(yàn)收合格投入使用。

3 案例分析

3.1 項(xiàng)目概況

西安市某單位家屬院位于碑林區(qū)老舊城區(qū)，房屋大多建于二十世紀(jì)五六十年代，為多層磚混住宅，住戶以退休老年人居多，沒有配置電梯，生活十分不便，近年來，隨著單位經(jīng)濟(jì)效益不斷轉(zhuǎn)好，對(duì)老院區(qū)內(nèi)符合改造條件的舊住宅樓整體改造，拆舊建新，改善職工的居住環(huán)境，對(duì)剩余不具備改造條件一棟7層老住宅樓進(jìn)行加裝電梯改造。該住宅為7層框架結(jié)構(gòu)，建筑面積5 463 m2，建筑高度21.9 m，首層為商業(yè)，2層～7層為住宅，東西朝向，共有3個(gè)單元入口布置在東向，西向緊鄰市政道路，西側(cè)有雨水和污水管線，天然氣沿西側(cè)建筑外墻布設(shè)進(jìn)入戶內(nèi)，東側(cè)為院內(nèi)道路，路下布設(shè)有給水和暖氣管線。

3.2 加裝電梯方案比選

1)方案一：東立面加電梯方案。

方案一為東立面加裝電梯方案，如圖1所示，在住宅樓東立面三個(gè)單元入口的一側(cè)增加電梯，共計(jì)3部，外置于原住宅樓的外側(cè)，電梯可采用800 kg的貫穿門電梯，可乘坐10人，井道尺寸2 000 mm×2 000 mm，轎廂寬950 mm×深1 200 mm，電梯門凈寬800。首層設(shè)一個(gè)入口，2層～7層每層有2個(gè)出入口，從南北兩個(gè)方向分別出入電梯，通過每戶臥室陽臺(tái)進(jìn)入各戶，陽臺(tái)處加裝防盜門。

2)方案二：西立面加電梯方案。

方案二為西立面加裝電梯方案，如圖2所示，在住宅樓西立面每個(gè)單元正對(duì)樓梯間凹入處增加電梯，共計(jì)3部，電梯井道凸出西立面外墻約420 mm，采用630 kg的貫穿門電梯，可乘坐6人，井道1 700 mm×1 700 mm，轎廂寬950 mm×深1 200 mm，電梯門凈寬700。從緊鄰樓梯間的商業(yè)區(qū)隔出一個(gè)區(qū)域作為進(jìn)入電梯的通道，首層設(shè)置一個(gè)電梯入口，2層～7層每層有2個(gè)出入口，從南北兩個(gè)方向分別出入電梯，通過每戶客廳的陽臺(tái)進(jìn)入各戶，陽臺(tái)處加裝防盜門。

3)方案對(duì)比分析。

方案一中住戶乘電梯通過懸挑平臺(tái)過渡后進(jìn)入各戶，不影響住戶原建筑面積，增加的電梯可容納人員較多，但是電梯的井道位置遮擋了住戶東向臥室的局部采光面積，而且住戶乘坐電梯必須穿過各戶的臥室才能進(jìn)入客廳，對(duì)臥室的使用有一定的影響。增設(shè)的電梯對(duì)原建筑立面效果影響較大，井道的位置占用住宅樓東面道路2 m左右的寬度，減少了道路通行的凈寬度。

方案二中住戶乘電梯通過廚房陽臺(tái)進(jìn)入客廳，較為便利，對(duì)住宅戶內(nèi)房間原使用功能影響小，對(duì)戶內(nèi)的采光影響也小，電梯容納人數(shù)較少，電梯的門廳需占用住戶的陽臺(tái)局部面積，1層通道占用商業(yè)用房面積，施工時(shí)天然氣管線要提前進(jìn)行改線。

通過對(duì)兩個(gè)方案對(duì)比分析，方案二不影響戶內(nèi)采光和各房間的原使用功能，電梯使用方便，對(duì)原建筑外立面效果影響小，投資較少，便于實(shí)施，最終采用該方案。

3.3 費(fèi)用分?jǐn)?/h3>

加裝電梯方案通過業(yè)主一致認(rèn)可，并同意實(shí)施后，進(jìn)行了詳細(xì)的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)和手續(xù)報(bào)批等工作，最終確定了項(xiàng)目的投資預(yù)算。本著“受益多、投入多”的原則，對(duì)電梯設(shè)備的采購及安裝費(fèi)用進(jìn)行了分?jǐn)?，樓層?層～7層分別分?jǐn)偟馁M(fèi)用為0.5萬元、0.8萬元、2萬元、2.5萬元、3萬元、3.5萬元。該分?jǐn)偡桨附?jīng)單位和全體住戶同意后，項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)施階段。

3.4 施工過程管理

該老舊住宅加裝電梯項(xiàng)目經(jīng)過土建改造、管網(wǎng)改造、空調(diào)移位、鋼結(jié)構(gòu)井道、室內(nèi)裝飾、電梯安裝、監(jiān)控安裝等工序后，歷時(shí)4個(gè)月，克服了臨街施工安全管理難度大、對(duì)天然氣管線保護(hù)難度大、對(duì)住戶正常生活干擾大等幾大施工難點(diǎn)，順利完工，最終通過驗(yàn)收。

3.5 項(xiàng)目效果

該住宅完成加裝電梯后，從根本上解決了老年人上、下樓梯的困難，給老年住戶的生活帶來了便利，改善了居住的環(huán)境，提升住戶的生活品質(zhì)，得到所有住戶的一致好評(píng)，項(xiàng)目完成效果如圖3所示。陜西廣播電視臺(tái)《都市快報(bào)》欄目對(duì)該住宅加裝電梯事件進(jìn)行采訪報(bào)道，中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)、中國日?qǐng)?bào)中文網(wǎng)、搜狐網(wǎng)、新浪網(wǎng)、騰訊網(wǎng)等新聞媒體也相繼報(bào)道，引起強(qiáng)烈的社會(huì)反響，加裝電梯的做法得到社會(huì)各界的高度認(rèn)可。

4 結(jié)語

老舊住宅加裝電梯不僅是居民緊迫需求的“民生工程”，也是全面建成小康社會(huì)的現(xiàn)實(shí)要求。本文以西安市某家屬區(qū)加裝電梯為例，全面介紹了加裝電梯項(xiàng)目實(shí)施的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，為同類項(xiàng)目的實(shí)施提供參考。

參考文獻(xiàn)：

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