盤存量 優(yōu)增量 提質(zhì)量
——湖州市吳興區(qū)“五破五未”推進土地集約節(jié)約利用

□ 湖州市國土資源局吳興區(qū)分局 徐 峰

近年來，湖州市吳興區(qū)堅持“有限空間、無限發(fā)展”理念，通過政策引導(dǎo)、司法處置、收儲重組、項目招引、績效倒逼等方式，有效破解了土地批而未供、供而未用、用而未盡、建而未投、投而未達“五未”難題，盤活了存量、優(yōu)化了增量、提升了質(zhì)量，實現(xiàn)了以土地利用方式轉(zhuǎn)變促進經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。截至目前，全區(qū)批而未供基數(shù)從7009畝下降到3162畝；完成供而未用閑置土地處置19宗、總面積837畝；完成用而未盡、建而未投、投而未達標土地整改提升10宗、總面積563畝。

一、以政策嚴控、精細管理為重點，破“批而未供”難題

“批而未供”土地，指農(nóng)用地轉(zhuǎn)用征收批準以后未完成供地的土地，主要是因項目取消、征地拆遷未完成、規(guī)劃調(diào)整等因素造成。湖州市吳興區(qū)采取“管控當前、消化歷史”兩手抓。

一方面，管控當前。出臺《加快供給側(cè)改革促進國土資源節(jié)約集約高效利用的實施意見》，嚴格落實“1、3、6”用地政策。明確新上用地項目取得用地指標后，1個月內(nèi)報批農(nóng)轉(zhuǎn)用審批，3個月內(nèi)完成供地，6個月內(nèi)必須開工建設(shè)，強化項目招商精準度，對前期項目方案不落實、征地拆遷未完成的，一律不安排用地指標。建立相應(yīng)獎懲措施，對出現(xiàn)農(nóng)轉(zhuǎn)征收后6個月內(nèi)不供地、供地后1年內(nèi)不開工的，暫停對該鄉(xiāng)鎮(zhèn)新增建設(shè)用地計劃指標的分配，同比例扣減該鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)整復(fù)墾和盤活存量獎勵指標。2016年，“1、3、6”政策執(zhí)行以來，當年度供地率從2016年末的58.5%上升到2017年末的80.3%，新安排指標項目供地率達到90%以上，開工率達到100%。

另一方面，消化歷史。對清理出來的2006-2016年期間的批而未供土地，逐一上圖建庫，逐宗分析成因，落實責(zé)任清單，逐地塊明確責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)，實行包案負責(zé)，堅持一地一策、一案一人。通過加快供應(yīng)一批、完善手續(xù)一批、盤活指標一批、核銷備案一批等手段，分類推進歷史“批而未供”土地處置。累計消化處置3847畝。

二、以協(xié)商收回、公益訴訟為重點，破“供而未用”難題

“供而未用”土地，指土地供應(yīng)后達到兩年未開發(fā)建設(shè)的閑置土地，主要是因投資主體資金鏈斷裂、投資產(chǎn)品市場行情不好等因素造成。針對此類土地，采取以政府協(xié)商收回為主，部門強制措施為輔的辦法推進處置。

一方面歷史清零，及時處置 “供而未用”閑置土地。通過“消除障礙動工、幫扶解困開發(fā)、異地置換盤活、采取措施收回、落實收費處置、因地制宜處理”等方式推進處置，對個別不主動配合的企業(yè)，通過聯(lián)合公檢法行政公益訴訟機制，建立健全企業(yè)黑名單和失信名單制度，倒逼企業(yè)加快開工或配合政府收回土地使用權(quán)。如，浙江嘉鴻電子科技有限公司，總用地97畝，因資金問題大部分土地長期閑置。經(jīng)多次協(xié)商，2017年5月，政府有償收回該宗地土地使用權(quán)，重新規(guī)劃該地塊用途。目前，該地塊已建設(shè)湖州楓葉國際學(xué)校項目，并于2017年9月交付使用。該宗存量建設(shè)用地的盤活，不僅為新上的楓葉國際學(xué)校項目節(jié)省了97畝的新增建設(shè)用地指標，而且取得了30畝存量建設(shè)用地掛鉤指標。專項行動以來，對歷史上形成的19宗老大難閑置土地，有12宗收回了土地使用權(quán)新安排了項目，剩余7宗消除了開工障礙或繳納了違約金，重新進行了開工建設(shè)。

▲ 湖州楓葉國際學(xué)校

另一方面加強監(jiān)管，預(yù)防新的“供而未用”閑置土地發(fā)生。健全完善格式化土地出讓合同，強化投資強度、畝均稅收、容積率等開發(fā)建設(shè)指標，進一步完善項目的開工建設(shè)投產(chǎn)履約管理，在建立建設(shè)履約保證金制度（不高于總地價的5%）的基礎(chǔ)上，完善批后監(jiān)管和違約責(zé)任追究機制，實施土地出讓合同全過程監(jiān)管，從源頭上防范新的低效閑置土地產(chǎn)生。按照“凈地出讓”的要求，近三年來杜絕了因政府原因造成無法進場開工的情形。

三、以分割轉(zhuǎn)讓、增加投入為重點，破“用而未盡”難題

“用而未盡”指單個項目在土地使用權(quán)出讓合同建設(shè)期滿，實際開發(fā)建設(shè)的總建筑面積占項目總用地面積（即容積率）未達到土地使用權(quán)出讓合同約定，土地開發(fā)建設(shè)面積比例超過1/3但不足7/10；或未開發(fā)建設(shè)用地面積達到20畝（含）以上。針對此類土地，采用分割轉(zhuǎn)讓盤活、增加投資盤活等方式，用活存量資產(chǎn)，促進“地盡其用”。如，萬馬海振電子有限公司，總用地228畝，由于電子市場行情不佳，企業(yè)自身資金緊張等多方面原因，地塊內(nèi)僅建設(shè)了一間廠房，其他土地均未開發(fā)。經(jīng)過政企協(xié)商和規(guī)劃論證，最終在該地塊上建造萬馬（湖州）智造產(chǎn)業(yè)園，打造萬馬湖州地區(qū)首個集生產(chǎn)制造、研發(fā)設(shè)計、企業(yè)總部、產(chǎn)品展示和商務(wù)配套功能于一體的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)新微城，廠房以1000-3000平方雙層戶型為主，允許分割、有獨立產(chǎn)權(quán)，建成后預(yù)計將吸引近100家企業(yè)入駐。

四、以招商引資、騰籠換鳥為重點，破“建而未投”難題

“建而未投”指單個項目在土地使用權(quán)出讓合同建設(shè)期滿，固定資產(chǎn)投資強度未達到土地使用權(quán)出讓合同的約定，且固定資產(chǎn)投資強度超過25%但不足60%；或者廠房屬于閑置狀態(tài)，未按合同約定時間投入生產(chǎn)。針對此類土地，通過引入匹配項目、收購兼并、資產(chǎn)重組等方式實現(xiàn)國土資源“騰籠換鳥”。如，浙江美晶科技有限公司，總用地45畝，企業(yè)因財力和行業(yè)市場原因，未能按照約定時間完成整個計劃項目建設(shè)，也未能有效利用建成的部分建筑，造成建成的廠房未能投用。對此，該區(qū)以現(xiàn)有的標準廠房和部分用地作為資源進行項目招引，積極牽線搭橋，經(jīng)過和企業(yè)多次對接，該地塊及建筑物以回收重供方式出讓給新引入的浙江威途機械有限公司，實施液壓設(shè)備生產(chǎn)項目，總投資2.08億元，目前該項目廠房改建已經(jīng)啟動，正穩(wěn)步推進建設(shè)。截至目前，已盤活“建而未投”土地6宗，再利用土地162畝。

五、以政策倒逼、規(guī)范引導(dǎo)為重點，破“投而未達”難題

“投而未達”指單個項目在土地出讓合同建設(shè)期滿，實現(xiàn)竣工投產(chǎn)，項目的投資強度、容積率等控制性指標符合要求，但項目畝均產(chǎn)出、畝均稅收等經(jīng)濟指標未達到土地使用權(quán)出讓合同或產(chǎn)業(yè)投資協(xié)議約定標準。針對此類土地，該區(qū)以“畝產(chǎn)論英雄”改革為引領(lǐng)，全面開展企業(yè)效益評價，特別是突出單位用地稅收產(chǎn)出的核算評價，根據(jù)綜合分值將企業(yè)分為A、B、C、D四類，對效益較差的D類企業(yè)實施差別化土地使用稅稅率、差別化電價、差別化水價，倒逼其提檔升級或及時退出。在逐步淘汰“散、亂、污、險”等落后產(chǎn)能的同時，合理引導(dǎo)小微企業(yè)集聚發(fā)展，集中建設(shè)一批標準化小微園區(qū)，借鑒“標準地”改革經(jīng)驗，實施“標準房”制度，把“小升規(guī)”作為準入的前置條件，明確入駐企業(yè)的能耗、畝均稅收、退出等8項標準以及配套資金、人才等16條扶持政策。如，作為該區(qū)轉(zhuǎn)型升級的重點產(chǎn)業(yè)——織里童裝產(chǎn)業(yè)，通過低小散整治及標準廠房規(guī)范化建設(shè)，累計騰出土地資源2600畝，畝均稅收從原來的0-0.3萬元提高至10-15萬元。