工作坊模式的房地產(chǎn)本科專業(yè)實(shí)踐教學(xué)設(shè)計(jì)

曾德珩　馬智利　周滔

[摘 要]工作坊作為一種有效地將知識(shí)轉(zhuǎn)化為能力的實(shí)踐教學(xué)模式，對(duì)提升學(xué)生的實(shí)踐能力與未來(lái)職業(yè)勝任力有所助益。課題組首先在回顧相關(guān)實(shí)踐教學(xué)理論基礎(chǔ)上，依據(jù)“項(xiàng)目-任務(wù)-過(guò)關(guān)問(wèn)題”的工作坊教學(xué)流程，按照邏輯維與時(shí)間維兩個(gè)維度，提出本專業(yè)的三個(gè)工作坊設(shè)置；其次以開(kāi)發(fā)工作坊為例，提出九個(gè)項(xiàng)目設(shè)定及過(guò)關(guān)問(wèn)題的設(shè)置層次與考評(píng)方法；最后，對(duì)工作坊模式的運(yùn)行需要的支撐提出了建議。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理專業(yè)；工作坊；實(shí)踐教學(xué)

[中圖分類號(hào)] G647 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 2095-3437（2018）04-0109-03

為使畢業(yè)生的能力與快速變化的房地產(chǎn)行業(yè)相適應(yīng)，國(guó)內(nèi)開(kāi)設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理專業(yè)（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)專業(yè)）院校在實(shí)踐教學(xué)中，采用了CDIO、仿真實(shí)驗(yàn)室等多種新的實(shí)踐教學(xué)模式與方法[1][2][3]，以促進(jìn)學(xué)生能力的習(xí)得。工作坊實(shí)踐教學(xué)作為一種以學(xué)生學(xué)習(xí)為中心，基于問(wèn)題解決導(dǎo)向，強(qiáng)調(diào)校內(nèi)模擬仿真的綜合教學(xué)模式，已在與房地產(chǎn)專業(yè)同一學(xué)科大類的工程管理、工程造價(jià)中廣泛應(yīng)用[4][5]。有鑒于此，本文以重慶大學(xué)房地產(chǎn)專業(yè)優(yōu)質(zhì)課程建設(shè)為背景，構(gòu)建了以問(wèn)題為導(dǎo)向的工作坊實(shí)踐教學(xué)的邏輯維度與時(shí)間維度，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對(duì)其中的問(wèn)題設(shè)置、教學(xué)流程、過(guò)程監(jiān)控、效果分析進(jìn)行了演示，以期為房地產(chǎn)專業(yè)實(shí)踐教學(xué)的開(kāi)展提供借鑒，為學(xué)生從知識(shí)向能力轉(zhuǎn)化提供幫助。

一、房地產(chǎn)專業(yè)開(kāi)展工作坊實(shí)踐教學(xué)的理論基礎(chǔ)

能力是從事一門(mén)或若干門(mén)職業(yè)所必備的本領(lǐng)，以實(shí)踐活動(dòng)為載體，以解決問(wèn)題為目的，是履行工作職責(zé)的基本技能與綜合素質(zhì)要求[6]。學(xué)生能力培養(yǎng)的關(guān)鍵即是將結(jié)構(gòu)化的知識(shí)轉(zhuǎn)化成解決真實(shí)問(wèn)題的能力。根據(jù)教學(xué)知識(shí)增長(zhǎng)模式研究發(fā)現(xiàn)，能力的增長(zhǎng)來(lái)自于一系列迭代深入問(wèn)題的解決[7]。學(xué)生通過(guò)對(duì)每一個(gè)問(wèn)題的分析、初步解答、評(píng)價(jià)與再解答，進(jìn)入更深層次的過(guò)關(guān)問(wèn)題，最后完成一次問(wèn)題的迭代；然后通過(guò)一次接一次問(wèn)題的迭代，逐漸逼近任務(wù)目標(biāo)，最終得到任務(wù)成果。因此，在實(shí)踐教學(xué)中創(chuàng)設(shè)一定的情境，將真實(shí)存在的一系列問(wèn)題轉(zhuǎn)化為認(rèn)知任務(wù)被認(rèn)為是可行的。目前，國(guó)內(nèi)外高校的工程管理類專業(yè)已開(kāi)展了大量相關(guān)的教學(xué)實(shí)踐與創(chuàng)新。在課程體系方面，基于卓越工程師計(jì)劃、職業(yè)勝任力標(biāo)準(zhǔn)、工程過(guò)程導(dǎo)向等多種理念的課程體系改革方式，其核心是在扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提升學(xué)生的動(dòng)手能力與解決問(wèn)題能力。在教學(xué)方法與手段方面，近年來(lái)突出的表現(xiàn)是信息化技術(shù)對(duì)原有課程內(nèi)容與教學(xué)過(guò)程的滲透與植入，在工程的設(shè)計(jì)、分析、仿真、VR教學(xué)等方面的實(shí)踐教學(xué)取得了長(zhǎng)足的進(jìn)展。同濟(jì)大學(xué)的大工程實(shí)踐驅(qū)動(dòng)的工程管理精英人才“四元耦合”創(chuàng)新培養(yǎng)模式[8]、東南大學(xué)的現(xiàn)代工程管理人才“一體兩翼”型專業(yè)核心能力培養(yǎng)的研究與實(shí)踐[9]、重慶大學(xué)的“基于‘知識(shí)體系融合理念的漸進(jìn)式一體化工程管理專業(yè)教學(xué)與實(shí)踐體系”[10]等是近年來(lái)較為典型的成果。

工作坊作為仿真實(shí)踐教學(xué)的一種形式，是基于“項(xiàng)目-任務(wù)-過(guò)關(guān)問(wèn)題” 的教學(xué)流程，根據(jù)完成任務(wù)的需要設(shè)定明確的目標(biāo)和問(wèn)題，學(xué)生通過(guò)解決問(wèn)題逐步完成教學(xué)任務(wù)的實(shí)踐教學(xué)模式。目前該形式在香港理工大學(xué)、拉夫堡大學(xué)、悉尼科 技大學(xué)、天津理工大學(xué)等國(guó)內(nèi)外高校各專業(yè)中廣泛應(yīng)用。長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)專業(yè)教學(xué)中涉及的建造、金融 、企業(yè)管理、市場(chǎng)營(yíng)銷等實(shí)務(wù)課程的教學(xué)大都以課堂講授為主，學(xué)生不能接觸到實(shí)際的工程實(shí)例與工作環(huán)境，給學(xué)生就業(yè)后的職業(yè)勝任力帶來(lái)障礙。面對(duì)土地獲取、市場(chǎng)調(diào)查、投資分析、產(chǎn)品研究、招投標(biāo)、施工、營(yíng)銷、物業(yè)管理的長(zhǎng)距離生產(chǎn)鏈，每一個(gè)環(huán)節(jié)都將存在著大量的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，解決這些問(wèn)題恰恰是學(xué)生“做中學(xué)”的關(guān)鍵。因此，通過(guò)情境嵌入、教學(xué)仿真的工作坊實(shí)踐教學(xué)模式，可以有效地實(shí)現(xiàn)過(guò)關(guān)問(wèn)題的能力要素和知識(shí)單元間的聯(lián)結(jié)，讓學(xué)生在發(fā)現(xiàn)、解決、總結(jié)過(guò)關(guān)問(wèn)題的過(guò)程中提升實(shí)踐技能。

二、房地產(chǎn)專業(yè)工作坊實(shí)踐教學(xué)的運(yùn)行模式構(gòu)建

工作坊實(shí)踐教學(xué)模式的設(shè)計(jì)需要遵循邏輯維與時(shí)間維兩個(gè)維度[11]。邏輯維是教學(xué)問(wèn)題的設(shè)計(jì)，時(shí)間維是教學(xué)模式的流程及評(píng)價(jià)環(huán)節(jié)。邏輯維要求教師結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)與企業(yè)的需要，編制工作坊所需要的案例，構(gòu)建接近于真實(shí)環(huán)境的問(wèn)題，使學(xué)生在仿真體驗(yàn)中，通過(guò)一層層問(wèn)題的解決，推動(dòng)其對(duì)相關(guān)知識(shí)單元的掌握。時(shí)間維是以教學(xué)組織為核心，通過(guò)課程調(diào)整等方式重新組織教學(xué)流程與評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，由學(xué)生自主建立學(xué)習(xí)小組，根據(jù)問(wèn)題解決設(shè)置教學(xué)節(jié)點(diǎn)，并引入多課程教師共同對(duì)學(xué)生工作情況進(jìn)行評(píng)價(jià)。

邏輯維構(gòu)建的關(guān)鍵是問(wèn)題的設(shè)置。工作坊實(shí)踐教學(xué)中一般按照問(wèn)題的難易程度分為引導(dǎo)性問(wèn)題、分析性問(wèn)題和開(kāi)放性問(wèn)題。引導(dǎo)性問(wèn)題旨在引導(dǎo)學(xué)生回顧理論課中學(xué)習(xí)的相關(guān)知識(shí)，以達(dá)到對(duì)相應(yīng)知識(shí)點(diǎn)的理解和掌握。分析性問(wèn)題旨在培養(yǎng)學(xué)生的分析與概括能力，要求學(xué)生在回答完相應(yīng)問(wèn)題后能夠?qū)⒃搯?wèn)題涉及的知識(shí)運(yùn)用于實(shí)踐當(dāng)中。開(kāi)放性問(wèn)題旨在培養(yǎng)學(xué)生的創(chuàng)造性思維，可以就該領(lǐng)域的相關(guān)問(wèn)題給出建議。值得注意的是，學(xué)生不僅需要知道解決問(wèn)題的知識(shí)點(diǎn)，更重要的是能夠與案例信息結(jié)合起來(lái)，模擬未來(lái)工作中可能出現(xiàn)的場(chǎng)景，利用邏輯推演過(guò)程，這樣才能找到解決問(wèn)題的答案。

時(shí)間維的構(gòu)建主要有四個(gè)階段，分別是問(wèn)題設(shè)置、問(wèn)題解決、成果匯報(bào)、完成總結(jié)。不同的環(huán)節(jié)教師與學(xué)生分別承擔(dān)不同的角色。問(wèn)題設(shè)置階段，教師負(fù)責(zé)情景創(chuàng)設(shè)、任務(wù)設(shè)計(jì)、提供案例與呈現(xiàn)問(wèn)題，學(xué)生負(fù)責(zé)知識(shí)準(zhǔn)備、收集信息、接受任務(wù)。問(wèn)題解決階段，教師負(fù)責(zé)組織教學(xué)活動(dòng)、適當(dāng)講解、提供任務(wù)實(shí)施的輔導(dǎo)及問(wèn)題答疑，學(xué)生負(fù)責(zé)自主模擬、自主學(xué)習(xí)及初步完成任務(wù)。成果匯報(bào)階段，教師負(fù)責(zé)教師點(diǎn)評(píng)，組織組間討論，進(jìn)行組間互評(píng)，學(xué)生負(fù)責(zé)項(xiàng)目匯報(bào)、組間討論與組間互評(píng)。完成總結(jié)階段，教師完成評(píng)價(jià)與答疑，學(xué)生需要完善薄弱環(huán)節(jié)，進(jìn)一步修正項(xiàng)目成果。工作坊模式下，師生互動(dòng)是綜合性實(shí)踐教學(xué)的難點(diǎn)，因此基于每一階段的成果交流是推進(jìn)下一階段工作的基礎(chǔ)。

重慶大學(xué)房地產(chǎn)專業(yè)結(jié)合重慶市高等學(xué)校特色專業(yè)建設(shè)與重慶大學(xué)校級(jí)優(yōu)質(zhì)專業(yè)課程“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理”教改項(xiàng)目的要求，結(jié)合學(xué)院師資與企業(yè)資源，組建了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)評(píng)估三個(gè)工作坊。圖1為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作坊的運(yùn)行機(jī)制。工作坊的運(yùn)行，首先是真實(shí)案例的獲取。在工作坊案例庫(kù)中，每一年度需由協(xié)議企業(yè)提供擬開(kāi)發(fā)或正在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目2～3個(gè)。其次，將企業(yè)案例分解為具有一定難度的項(xiàng)目與任務(wù)，結(jié)合企業(yè)背景資料，設(shè)計(jì)不同層次的過(guò)關(guān)問(wèn)題，以促使學(xué)生在過(guò)程中通過(guò)解決問(wèn)題實(shí)現(xiàn)知識(shí)向能力的轉(zhuǎn)化。最后，效果評(píng)價(jià)可從教師與學(xué)生兩方面，分別從教學(xué)過(guò)程與問(wèn)題解決進(jìn)行考評(píng)。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作坊的實(shí)踐

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作坊依據(jù)教學(xué)大綱與企業(yè)需求，以4～6人為一個(gè)小組，將開(kāi)發(fā)工作坊劃分為：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司組建、項(xiàng)目拓展、土地獲取、市場(chǎng)調(diào)查、產(chǎn)品定位、項(xiàng)目管理、成本測(cè)算、經(jīng)濟(jì)與效益評(píng)價(jià)、市場(chǎng)營(yíng)銷共9個(gè)項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目根據(jù)項(xiàng)目難度的不同、能力層級(jí)的不同劃分為若干任務(wù)，每個(gè)任務(wù)中設(shè)置若干過(guò)關(guān)問(wèn)題，要求學(xué)生通過(guò)解決過(guò)關(guān)問(wèn)題，完成任務(wù)最終獲得相應(yīng)的能力。

（一）工作坊問(wèn)題設(shè)計(jì)

下面以“土地獲取”項(xiàng)目為例，描述工作坊模式實(shí)施過(guò)程中問(wèn)題的設(shè)計(jì)及教學(xué)運(yùn)作過(guò)程?！巴恋孬@取”項(xiàng)目可分解為三個(gè)任務(wù)：地塊信息收集與分析、地塊價(jià)格評(píng)估、現(xiàn)場(chǎng)投標(biāo)與競(jìng)價(jià)策略。工作坊選擇重慶市沙坪壩區(qū)融某房地產(chǎn)公司某濱江項(xiàng)目作為案例。具體任務(wù)與問(wèn)題設(shè)置見(jiàn)表1。

為使學(xué)生以開(kāi)發(fā)商投資部人員的身份進(jìn)入模擬的土地投標(biāo)或拍賣情景，教師需要在工作坊開(kāi)始前一周，提前告知學(xué)生需要完成土地投標(biāo)書(shū)的編制，并將地塊基本信息、項(xiàng)目背景、可能的潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等資料發(fā)放給學(xué)生。在一周內(nèi)，教師可利用課后時(shí)間與工作坊學(xué)生溝通交流。對(duì)于學(xué)生可能存在的問(wèn)題，可推薦學(xué)生參考學(xué)習(xí)重慶市國(guó)土房管局、重慶市國(guó)土資源利用中心等發(fā)布的相關(guān)政策規(guī)定及土地估價(jià)資料進(jìn)行學(xué)習(xí)。

（二）工作坊問(wèn)題解決

在任務(wù)的問(wèn)題設(shè)置中，為使學(xué)生通過(guò)工作坊實(shí)踐獲得一定的分析與解決問(wèn)題的能力，可以適當(dāng)提高分析性問(wèn)題的比例，并根據(jù)本次投標(biāo)地塊的特點(diǎn)，對(duì)現(xiàn)實(shí)中的難點(diǎn)與易發(fā)生錯(cuò)誤的地方設(shè)置分析性問(wèn)題。例如在“地塊現(xiàn)場(chǎng)勘查”任務(wù)中，為使學(xué)生真正理解地塊紅線、容積率以及未來(lái)城市交通規(guī)劃對(duì)于未來(lái)產(chǎn)品的影響，教師可在案例描述中提及相關(guān)信息，并設(shè)計(jì)問(wèn)題“高容積率是否一定不能做低密度產(chǎn)品？”“同一容積率條件下，如何實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品貨值最大化？”等。為解決這一問(wèn)題，學(xué)生需要復(fù)習(xí)“房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)”與“城市規(guī)劃”課程相關(guān)知識(shí)，并對(duì)地塊可開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品與程度做出初步預(yù)測(cè)，最終為下一任務(wù)的完成奠定基礎(chǔ)。

此外，在“土地獲取”項(xiàng)目中， “地塊價(jià)格評(píng)估” 任務(wù)較為復(fù)雜，對(duì)于如何進(jìn)行土地評(píng)估學(xué)生尚處于學(xué)習(xí)階段，難免會(huì)讓學(xué)生感到很困難。為幫助學(xué)生盡快的進(jìn)入角色，可設(shè)計(jì)引導(dǎo)性問(wèn)題，諸如“開(kāi)發(fā)法與市場(chǎng)比較法的區(qū)別何在？”“從房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史看，為什么歷年的地王項(xiàng)目，有些可以賺錢(qián)，有些卻讓公司破產(chǎn)？”等，引導(dǎo)學(xué)生發(fā)現(xiàn)和使用合適的評(píng)估方法對(duì)地塊報(bào)價(jià)進(jìn)行評(píng)估。

在“土地獲取”任務(wù)最后，教師可根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)與案例企業(yè)的實(shí)際情況，設(shè)置開(kāi)放性問(wèn)題。例如，融某公司為何在土地市場(chǎng)上采取較為激進(jìn)的土地收購(gòu)策略？在大房地產(chǎn)公司利用資金實(shí)力把持公開(kāi)土地市場(chǎng)時(shí)，小房地產(chǎn)公司可以采取何種方法獲得土地？這樣，在拓展學(xué)生知識(shí)面的同時(shí)，又培養(yǎng)了學(xué)生對(duì)市場(chǎng)與行業(yè)的感知能力，特別是對(duì)于房地產(chǎn)投資階段的預(yù)判能力。

（三）教學(xué)評(píng)價(jià)

最后的教學(xué)考評(píng)，以過(guò)程性得分與結(jié)果性得分綜合評(píng)價(jià)。其中，過(guò)程性得分由小組討論、階段匯報(bào)、會(huì)議紀(jì)要、考勤等綜合構(gòu)成，可占總分的60%～70%。結(jié)果性得分由成果文件、成果匯報(bào)、個(gè)人表現(xiàn)等構(gòu)成，可占總分的30%～40%。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，“土地獲取”并非完全以價(jià)格高低來(lái)判斷其合理性，只要形式符合規(guī)范，有合理的開(kāi)發(fā)邏輯，符合地塊實(shí)際情況，即是可接受的。

（四）結(jié)論與建議

房地產(chǎn)專業(yè)工作坊實(shí)踐教學(xué)的目的是實(shí)現(xiàn)知識(shí)到能力的轉(zhuǎn)化，其成功關(guān)鍵是問(wèn)題的設(shè)計(jì)。首先，問(wèn)題必須來(lái)源于企業(yè)的真實(shí)案例，只有真實(shí)案例才能展現(xiàn)行業(yè)的變化與需求。因此，將工作坊作為承接企業(yè)項(xiàng)目或企業(yè)培訓(xùn)的載體是可行的途徑之一，同時(shí)聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)人員到場(chǎng)講解將更為有效。其次，問(wèn)題設(shè)計(jì)需要貫穿整個(gè)工作坊實(shí)踐的整個(gè)過(guò)程，即在一個(gè)項(xiàng)目中作為載體從頭到尾的使用，這才能使學(xué)生能夠完整理解與掌握開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。另外，工作坊實(shí)踐教學(xué)需要教師角色的轉(zhuǎn)變，教師由課堂知識(shí)傳授的主導(dǎo)者變?yōu)橐龑?dǎo)學(xué)生自主學(xué)習(xí)的引領(lǐng)者。教師需要完成案例編寫(xiě)、問(wèn)題設(shè)定、教學(xué)引導(dǎo)等工作，這需要教師本身具有較高的實(shí)踐能力。最后，工作坊模式的成功離不開(kāi)所在學(xué)校的認(rèn)可與支持。特別是在課程學(xué)時(shí)安排與課后考核方式方面，教務(wù)系統(tǒng)需要給予參與教師與學(xué)生更大的自由度及一定的資金支持。

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[責(zé)任編輯：鐘 嵐]