住建部約談12城，要求增加有效供給

2018年4月末，杭州成為一百個城市中庫存最少的城市，同比下降了48%。也就是說，如果不供應新房，2.8個月后，杭州將無房可賣。武漢、南京、長沙均撐不過4個月。

如果全口徑統(tǒng)計所有類型的供地，2017年，南京的供地量排在全國第6位，但是如果只計算住宅用地，南京下滑至第16位。

這輪調(diào)控政策使得真正的商品房住宅用地供應變得更少。近年推出的住宅用地中，還有一部分要劃給租賃、共有產(chǎn)權等各類新興用地。

南方周末記者 馮葉

南方周末實習生 郭恒

發(fā)自廣州

2018年五一前后，針對房價上漲過快的現(xiàn)象，住房和城鄉(xiāng)建設部分別約談了西安、成都、?？诘?2個城市，強調(diào)堅持調(diào)控力度不放松，同時要求各地有針對性地增加有效供給，抓緊調(diào)整土地和住房供應結(jié)構。

過去數(shù)月間，這些被約談的城市大多出現(xiàn)了“房荒”現(xiàn)象，尤其是出臺搖號政策的7個城市——南京、上海、長沙、成都、武漢、杭州、西安。

這些城市的庫存已經(jīng)告急。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《百城住宅庫存數(shù)據(jù)》顯示，2018年4月末，杭州成為一百個城市中，庫存最少的城市，同比下降了48%。也就是說，如果不供應新房，2.8個月后，杭州將無房可賣。武漢、南京、長沙均撐不過4個月。

“后悔離開北京了，杭州買個房這么難?！睅滋烨?，在杭州余杭區(qū)的一個購房群中，有人一句調(diào)侃，引發(fā)了此起彼伏的回聲。

2018年5月10日，余杭區(qū)一處名為匯高柏悅的樓盤搖號賣房，128套房源，吸引了4107組購房者，中簽率僅為3.12%。按照政府規(guī)劃，余杭區(qū)是位于杭州西部的科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)新區(qū)。

搶房現(xiàn)象同樣出現(xiàn)在西部的成都市。一位網(wǎng)友坐在車上，用顫抖的手機錄下了成都郫都區(qū)排隊買房的盛況，直到1分鐘視頻結(jié)束，烏壓壓的人群仍沒有看到盡頭。

成都另一處剛剛獲準銷售的樓盤中鐵青秀未遮山，情況相似，目前登記搖號人數(shù)已超過8萬人，而房源僅有一千余套。

“我準備找中介合作。”在武漢江夏區(qū)一處準備搖號的樓盤，一位穿著襯衣、背著雙肩包的男士邊排隊邊對南方周末記者說，他的車壞了，不得不坐了幾個小時公交來到這里，排隊太浪費時間，他希望通過主動加價解決買房難的問題。

花式捂盤

全國房地產(chǎn)庫存已回到2012年以來的歷史低位。一百個城市的庫存去化周期連續(xù)33個月同比下跌，僅剩10.3個月，即庫存規(guī)模回落到了6年前的水平。而庫存去化周期合理區(qū)間為12—16個月。

房荒主要集中在二線城市。易居數(shù)據(jù)顯示，截至2018年4月底，二線城市庫存同比跌幅最大，高達9.6%。一線和三四線則分別下跌5.4%和6.1%。

之所以如此，多位受訪者向南方周末記者表示，一個原因是二線城市的房價上漲最快，政府紛紛出臺“限價令”，導致地產(chǎn)商有意拖延開發(fā)進度，以等待政策松動。

“限價令”是地方政府為了貫徹“房住不炒”的調(diào)控精神，于2016年3月開始實施的政策。即地方政府會根據(jù)區(qū)域的不同，給一手房限制一個最高價格，超過限價的地產(chǎn)商，就拿不到預售證。

限價之后，許多地產(chǎn)商不得不“割肉”入市。一家地產(chǎn)公司品牌負責人告訴南方周末記者，據(jù)他觀察，在上海和杭州，近期入市的項目，特別是中高價值板塊的樓盤，損價或者說低于預期售價入市的情況比較普遍，區(qū)間一般在10%-20%。

90后于杰在杭州做私募，原本并不怎么關注房子，他的工作主要是發(fā)掘股票上的套利機會，然后發(fā)行產(chǎn)品。但2016年9月杭州發(fā)布“限價令”后，他發(fā)現(xiàn)杭州樓市出現(xiàn)了一二手房價倒掛現(xiàn)象。

此后，他一有時間便去杭州各區(qū)踩盤，并將值得購買的樓盤統(tǒng)計了一張表格。樓盤能否進入這張表格，唯一取決于是否低于預期售價。

于杰將政府區(qū)域限價與地產(chǎn)商的保本價相減，計算出一個損價排行榜。入選的近30個樓盤，損失最多的地產(chǎn)商要虧掉四成以上。

面臨虧損，也有許多地產(chǎn)商拒絕入市。一家閩系房企高管就曾向南方周末記者坦言：“我們寧可不賣也不開盤?！逼渌诘拈}系房企拿過2015年上海的一宗地王，現(xiàn)在已經(jīng)開發(fā)到可以賣的程度。

在長沙，有媒體統(tǒng)計出了五大“捂盤天王”，有已蓋好的央字頭樓盤，最近一次開盤要追溯到2016年。在成都，則有地產(chǎn)商稱，自家樓盤的預售證丟了，而彼時正值周邊一塊高價地拍賣前夕。

于杰也發(fā)現(xiàn)，杭州最值得購買的30個項目雖然是挖出來了，但實際開盤的也就三四個。他經(jīng)常去其中一個樓盤走訪，開發(fā)商簡單直白地告訴他，“不想開”。

從杭州近幾年的供地情況來看，杭州并不缺乏住宅用地。Wind數(shù)據(jù)顯示，杭州從2015年開始，住宅用地每年都在增加，這在一二線熱點城市中比較少見。杭州供地量在全國百城中的表現(xiàn)也比較平穩(wěn)，一直在10名左右波動。

杭州的土拍也并沒有因為限價而減少熱情。2018年3月底，央企保利剛剛以101億元拿下杭州史上第二高總價地塊——奧體地王，僅次于2016年信達拿到的123億元地王。盡管樓板價已經(jīng)超過3.2萬元/平方米，逼近周邊一手樓盤3.5萬元/平方米的限價。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2017年，房企共買入25508萬平方米的土地，同比增長15.8%，新開工面積也增長了10.5%。但全國住宅的竣工面積卻沒有水漲船高，反而減少了7%，銷售面積的增速也從22.4%下滑至5.3%。

2018年5月14日，針對“捂盤惜售”的問題，長沙市住建委對八十余家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構進行集中約談。長沙市住建委黨委委員、副主任胡漢清在會上表示，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)試圖通過捂盤，推遲上市時間，用時間換取漲價，“這種想法完全是錯誤的，我們應該看到政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心”。

投資客套利

上述地產(chǎn)公司品牌負責人認為，杭州庫存告急的另一個原因就是銷售快。主要是因為城市更新（棚戶區(qū)改造）及貨幣安置政策釋放的巨量購買力，以及杭州基建發(fā)展、骨架擴張帶來的吸引力，當然也有少量炒房客的助力，造成部分恐慌式購房。

吸引于杰進入杭州樓市的，正是明顯的一二手房價倒掛。比如奧體地王，樓板價約為3.2萬元/平方米，周邊一手樓盤限價約為3.5萬元/平方米，但二手樓盤均價可以去到4.5萬元/平方米。

在于杰的表格中，地產(chǎn)商雖然虧損嚴重，但相應的，如果搶到一套房子，年化回報率最高甚至接近40%。

長期私募思維的訓練之下，于杰的大腦很自然地輸出指令——限價后的杭州樓市已與期貨無異。二手房是現(xiàn)貨，一手房是期貨，一旦出現(xiàn)不合理價差，買入低的，賣出高的。

2017年，于杰將家里的三套房悉數(shù)賣出，然后置換成全新的一手房。

“有套利機會不做，放著也蠻可惜?！庇诮芟蚰戏街苣┯浾咛寡裕静⒉魂P注樓市，家里已有足夠多的房產(chǎn)，但一二手房價倒掛的情況，讓許多和他一樣的投資客進入樓市。

于杰置換房產(chǎn)的時機位于搖號前。他說，當時杭州剛限價，是樓市價格最低的時候，壓根沒有茶水費、天價車位等，唯一的要求就是全款買房。但全款對于剛需來說，很難實現(xiàn)。

后來，杭州樓市炒到了一個號子費50萬元的地步，正是在這種情況下，政府才推出了搖號政策，以示公平。

于杰仍在踩盤，他需要對樓市保持高度敏感。不過，在目前這種“房荒”的狀態(tài)下，他依然用做股票的方法分析杭州樓市，“換手率4.7%，這么活躍的一個市場，趨勢必然上行”。

針對部分城市投機炒作有所抬頭等情況，住建部近日印發(fā)通知，要求大力整頓規(guī)范市場秩序，要嚴肅查處捂盤惜售、炒買炒賣、規(guī)避調(diào)控政策、制造市場恐慌等違法違規(guī)行為。

稀缺的住宅用地

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進是《百城住宅庫存數(shù)據(jù)》的執(zhí)筆人，他告訴南方周末記者，庫存比較低的內(nèi)在原因，在于很多城市供地太慢。

Wind數(shù)據(jù)顯示，像南京、長沙、?？诘葞齑娓婕钡某鞘?，從2014年開始連年削減住宅用地供應。例如長沙，2017年供地190.44萬平方米，百城之中排在第47位，這個土地供應量不足2013年的三成。

國家自然資源部的歷年統(tǒng)計公報顯示，全國的住宅供地供應，從2014年開始減少，從2014年到2016年，每年分別減少28.1%、20.9%以及11.7%，直到2017年才增加了13.2%。

住宅用地之所以削減，一位南京樓市資深人士告訴南方周末記者，主要是地方政府出于穩(wěn)住房價的考慮，不愿意出讓核心地段的住宅土地，因為這些土地價格比較高。

所以，在南京一個常見的現(xiàn)象是，出讓的土地很多，但是以商業(yè)、辦公用地為主，邊緣住宅板塊為輔，幾乎沒有什么核心住宅用地。Wind數(shù)據(jù)顯示，如果全口徑統(tǒng)計所有類型的供地，2017年，南京的供地量排在全國第6位，但是如果只計算住宅用地，南京下滑至第16位。

上述人士表示，目前南京還有很多適合剛需購買的房子，遠郊、小戶型，兩百多萬一套。但等這批“低價地”賣完，南京2萬以下的樓盤幾乎絕跡。

他認為，南京最大的問題就是新房供應不足，土地供應也是欠債的，這也是房荒的根本原因。因為需求太過旺盛，目前只能通過各種限制來遏制房價上漲的態(tài)勢，雖然政府調(diào)控比較成功，“如果再擴大一些土地供應，我覺得就更好”。

與住宅用地短缺相對應的是，大量非住宅用地的供應，已帶來過多庫存。早在2017年6月，安徽省住房城鄉(xiāng)建設廳、省財政廳、人民銀行合肥中心支行等7部門就聯(lián)合發(fā)布《關于推進非住宅商品房去庫存的若干意見》，希望通過去庫存與供地聯(lián)動，鼓勵企業(yè)將非住宅商品房轉(zhuǎn)為自持物業(yè)，鼓勵個人購買商住公寓等。

實際上，這輪調(diào)控政策使得真正的商品房住宅用地供應變得更少。近年推出的住宅用地中，還有一部分要劃給租賃、共有產(chǎn)權等各類新興用地。

據(jù)嚴躍進估算，租賃用地的政策會持續(xù)推進，未來至少有25%的土地會按照住宅用地的方式進行供應。同時，租賃等各類用地至少可以占到住宅用地30%的水平。當然，類似改革或在全國十幾個大城市優(yōu)先進行。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向南方周末記者提供的數(shù)據(jù)顯示，北京從2017年推出共有產(chǎn)權房到現(xiàn)在，供應的共有產(chǎn)權住宅規(guī)劃建筑面積已經(jīng)達到360萬平方米以上，按照80平米一套計算，大約4.5萬套。同期來看，共有產(chǎn)權房與商品房的土地供應量幾乎持平，比例約為4∶5。

（應受訪者要求，于杰為化名）