理性看待三、四線城市的房價上漲

郝文嘉

摘要：近一年來，國家房地產宏觀調控政策不斷收緊，一線城市和部分二線城市出臺限購、限售政策。在溢出效應的作用下，一些自住性需求和投資性需求涌向三、四線城市，不少三、四城市因此迎來了市場爆發(fā)式增長的“春天”。如何看待這些城市的房地產上漲？筆者用數(shù)據(jù)進行解剖分析。

關鍵詞房價；三四線城市；上漲

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2018）03-0035-36 收稿日期：2018-03-05

近一年來，國家房地產宏觀調控政策不斷收緊，一線城市和部分二線城市出臺限購、限售政策。在溢出效應的作用下，一些自住性需求和投資性需求涌向三、四線城市，不少三、四城市因此迎來了市場爆發(fā)式增長的“春天”。如何看待這些城市的房地產上漲？筆者用數(shù)據(jù)進行解剖分析。

我們此次研究的基點是百城住宅投資收益指數(shù)（以下簡稱Reivi100指數(shù)），Reivi100指數(shù)是中金標準數(shù)據(jù)自主研發(fā)的用于判斷城市或具案房地產投資價值的指數(shù)，可對房地產市場的投資行為進行定量化研究。中金標準數(shù)據(jù)監(jiān)測的全國285個地級以上城市的數(shù)據(jù)顯示，近一年來，我國房地產市場分化現(xiàn)象嚴重，一、二線城市的房價呈下行態(tài)勢，三、四線城市的房價則呈快速增長的趨勢。本文我們重點關注三、四城市。

一般來說，三、四線城市均會圍繞一、二線城市發(fā)展，我國目前已經形成“京津冀”“長三角”“珠三角”“一帶一路”等城市群。

1珠江角和京津冀榜單城市住宅年化收益率高于長三角

表1為2018年1月全國住宅年化收益率排名Top50的城市。從數(shù)量上看，按照傳統(tǒng)的城市群劃分規(guī)則，長三角進入榜單的三、四線城市數(shù)量最多。以下為各城市群進行榜單的情況：長三角地區(qū)有6個城市進入前50名，這些城市是鹽城、嘉興、鎮(zhèn)江、杭州、常州和揚州。京津冀有滄州、保定2個城市進入前Top50，珠三角江門和肇慶2個城市進入前Top50。

從漲幅來看，按進入前Top50城市群三、四線城市的平均漲幅計算，珠三角與京津冀平均漲幅大體相同，長三角平均漲幅最低。之所以如此，是因為珠三角的江門和肇慶房價之前相對較低，其房價的上漲是由于價值洼地受傳導的影響所致。而京津冀滄州和保定的房價上漲主要受雄安新區(qū)利好因素的影響。長三角漲幅較低，反映了長三角地區(qū)相對成熟的市場消費理念。一方面杭州等地的房價上漲是由于城市經濟快速發(fā)展以及外來人口的涌入；另一方面，其他城市即使受溢出效應影響上漲，市場的狂熱程度相對較低。

2理性看待三、四線城市房價上漲

雖然進入Top50城市92%為傳統(tǒng)劃分上的三、四線城市，似乎三、四線城市的住宅投資前景非常樂觀。但在市場分化嚴重、國家房地產信貸政策持續(xù)收緊的情況下，投資三、四線城市的房價目前應當非常謹慎，原因主要有三點。

2.1房價漲幅已經開始下降

從表1看，雖然三亞近一年的年化收益率仍達到驚人的75.95%，但從歷史漲幅看，該漲幅已經從前年廊坊等地100%左右的漲幅回落。

2.2國家信貸政策持續(xù)收緊

房地產是大宗消費品，在當前房價高啟的情況下，嚴重依賴信貸。2018年一季度的信貸情況顯示，社會公眾認為的傳統(tǒng)上房地產年初信貸井噴的情況并沒有出現(xiàn)，相反，房地產信貸政策還在持續(xù)收緊。各大銀行還在不斷提高貸款利率，中信銀行甚至停止發(fā)放房地產貸款，這都顯示，房地產市場價格上漲的資金支持能力在不斷下降或者嚴重萎縮。

2.3三、四線城市的人口問題

從我國人口流向上看，三、四線城市屬于典型的人口流出型城市，在我國人口增長下降，城市流出屬性明確的情況下，即使當前住宅價格上漲，三、四線城市未來也缺乏足夠的使用以及購買需求，其住房大幅增長的態(tài)勢很難持續(xù)。