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    北京高端租賃市場(chǎng)需求有多大?

    2018-05-23 03:46:36胡巍
    中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊 2018年20期
    關(guān)鍵詞:翡翠萬(wàn)科書院

    胡巍

    “月租金最低1.5萬(wàn)、10年租金180萬(wàn)元起”,北京萬(wàn)科企業(yè)有限公司(下稱“萬(wàn)科”)旗下項(xiàng)目翡翠書院的租賃產(chǎn)品一經(jīng)推出便受到廣泛關(guān)注,不少人都有疑問:“會(huì)有人租這么貴的房子嗎?”

    近日,萬(wàn)科提供給《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者的文字材料稱:“2018年5月中旬,北京首個(gè)全自持租賃項(xiàng)目——萬(wàn)科翡翠書院正式啟動(dòng)租賃運(yùn)營(yíng)試水。數(shù)據(jù)顯示,翡翠書院首推兩幢樓共計(jì)48套實(shí)現(xiàn)意向滿租,后續(xù)又加推一幢,總計(jì)72套房源。截至5月13日,最終達(dá)成首次試水超過80%的綜合出租率。”

    萬(wàn)科翡翠書院項(xiàng)目中心內(nèi)180平方米戶型的樣板間。圖中家具、可移動(dòng)裝飾品等用于演示,實(shí)際承租時(shí)無此類物品,裝修、固定裝飾物、廚衛(wèi)設(shè)施等為房屋內(nèi)既有物品。

    萬(wàn)科在材料中進(jìn)一步補(bǔ)充:“這意味著,曾經(jīng)被輿論質(zhì)疑‘無解的北京全自持地塊初步獲得了市場(chǎng)和客戶的認(rèn)可。超過80%的綜合出租率顯示,北京市全自持地塊的出臺(tái),以及萬(wàn)科對(duì)全自持租賃產(chǎn)品的創(chuàng)新探索,填補(bǔ)了這個(gè)長(zhǎng)期空白的市場(chǎng)。一部分家庭一直難解的居住改善問題,有了買房之外的新解法?!?/p>

    “萬(wàn)科翡翠書院首推房源出租率超八成”的消息一經(jīng)媒體報(bào)道,再次引發(fā)公眾對(duì)該項(xiàng)目的關(guān)注。

    萬(wàn)科翡翠書院首期出租試水

    按照萬(wàn)科方面告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者的數(shù)字,5月12日、13日這個(gè)周末,翡翠書院共出租房屋60套。其中,180平方米戶型租出55套,租期均為10年,月租金2.5萬(wàn)到3.5萬(wàn)元;90平方米戶型租出5套,租期為3年或5年,月租金1.5萬(wàn)到1.8萬(wàn)元。

    萬(wàn)科方面介紹稱,5月12日是翡翠書院正式出租的第一天,萬(wàn)科對(duì)此前客戶與租賃顧問已經(jīng)達(dá)成的意向進(jìn)行了預(yù)估,做出首推48套房源的決定,但由于確認(rèn)的簽約數(shù)量超出預(yù)期,故而加推24套。

    不過,也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)“出租率超八成”提出了疑問。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者,“在4月的各種新聞中,翡翠書院非常受市場(chǎng)關(guān)注,入市房源100套”,以此房源數(shù)計(jì)算,“實(shí)際首期出租率僅為六成?!?/p>

    對(duì)此,萬(wàn)科方面解釋稱,在周末推出的房源數(shù)量上,從首推48套房源到加推至72套,是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程,每一個(gè)數(shù)字應(yīng)該放在一個(gè)特定的時(shí)間期限內(nèi)去看,100套房源將在兩個(gè)月左右全部放出。

    高端租賃的市場(chǎng)需求有多大

    “約35平方米精致閣樓空間,古典斜頂天窗與坡屋頂?shù)那擅钤O(shè)計(jì),浩瀚星空伴你入眠……餐客一體方廳連接U型中廚,主臥套房搭載衣帽間與獨(dú)立衛(wèi)浴,舒適而靈動(dòng)的空間布置,生活從容而優(yōu)雅。”萬(wàn)科關(guān)于翡翠書院項(xiàng)目的介紹資料中有如此描述。

    記者實(shí)地參觀項(xiàng)目樣板間時(shí)也確實(shí)感受到了其時(shí)尚和舒適。如衛(wèi)浴室的設(shè)施配備、裝修風(fēng)格與五星級(jí)酒店頗為相似;門廳一個(gè)壁柜內(nèi)放置了手電筒,以便取物時(shí)照明;建筑設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)的保溫效果,不僅能為租戶省下部分能耗開支,也迎合了一些人對(duì)環(huán)保生活的追求……

    此類高端租賃產(chǎn)品的市場(chǎng)需求如何?

    萬(wàn)科在提供給記者的材料中介紹:“萬(wàn)科與騰訊在2017年聯(lián)合舉行的‘居住夢(mèng)想主題調(diào)研顯示,在這一區(qū)域(編者注:指翡翠書院項(xiàng)目所在地區(qū)域,位于北京西北五環(huán)外),有超過八成的受訪對(duì)象對(duì)目前的居住情況表示不滿足。對(duì)他們而言,最重要的居住夢(mèng)想就是離工作地點(diǎn)近、生活教育養(yǎng)老配套全。其中,超過一半互聯(lián)網(wǎng)人士表示愿意嘗試高品質(zhì)社區(qū)。同時(shí),經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)查和客戶交流,相當(dāng)比例的互聯(lián)網(wǎng)精英對(duì)租房?jī)r(jià)格承受力較高?!?p>

    萬(wàn)科翡翠書院項(xiàng)目中心內(nèi)景

    萬(wàn)科還在這份材料中表示,從目前客戶反映來看,翡翠書院的設(shè)置基本滿足周邊科技精英家庭對(duì)于改善居住品質(zhì)與居住功能的要求,由三居改善為四居,由一家三口居住改善為三代同堂或“二胎時(shí)代”的四口之家居住功能訴求。萬(wàn)科在接受記者采訪時(shí)認(rèn)為,翡翠書院的出現(xiàn),及時(shí)填補(bǔ)了市場(chǎng)空白。

    諸葛找房數(shù)據(jù)研究院分析師鄧迪認(rèn)為,“西二旗商圈聚集了聯(lián)想、百度、新浪等大批互聯(lián)網(wǎng)和軟件企業(yè),周邊有超過10萬(wàn)人口聚集,大量人口對(duì)租房市場(chǎng)的需求有結(jié)構(gòu)性差異,西二旗板塊及周邊以老小區(qū)為主,對(duì)高精尖行業(yè)人群的高端租房需求解決程度低,翡翠書院也是針對(duì)這部分市場(chǎng)缺口?!?h3>“拿地時(shí)就做好了微利準(zhǔn)備”

    據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計(jì),北京首批企業(yè)全自持地塊共有4宗,涉及萬(wàn)科的有兩宗,拿地價(jià)格均達(dá)到或超過50億元,樓面價(jià)均超過每平方米3.6萬(wàn)元,其中翡翠書院所在地塊為萬(wàn)科單獨(dú)持有。

    今年4月,就有業(yè)內(nèi)人士在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)認(rèn)為,該項(xiàng)目定價(jià)較高,其中重要因素在于拿地成本較高,其定價(jià)方式應(yīng)為成本定價(jià)。

    萬(wàn)科方面在接受采訪時(shí)否認(rèn)了“成本定價(jià)”方式,并明確表示翡翠書院堅(jiān)持“市場(chǎng)定價(jià)”原則,他們提供給記者的材料中寫著:“前期調(diào)研中,我們基本確定了周邊客群形態(tài)為高端產(chǎn)業(yè)的家庭改善型用戶,該客群對(duì)于品質(zhì)的要求遠(yuǎn)高于價(jià)格的考慮。在此基礎(chǔ)上,我們又充分考察了周邊租賃市場(chǎng)的實(shí)際水平,參考同級(jí)別住宅產(chǎn)品的租賃價(jià)格,并結(jié)合了我們提供的高品質(zhì)社區(qū)標(biāo)準(zhǔn),最終設(shè)定租金方案?!?p>

    萬(wàn)科方面告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者,作為一家開發(fā)商當(dāng)然要守住成本,針對(duì)翡翠書院所在地塊,“在拿地時(shí)我們就做好了微利的準(zhǔn)備”?!拔覀冋J(rèn)為,拿地的大方向是對(duì)的,因?yàn)楫?dāng)時(shí)國(guó)家政策鼓勵(lì)租賃住房?;谶@種正確的大方向判斷,我們拿下了這塊地。”“在房地產(chǎn)領(lǐng)域,政策對(duì)于整個(gè)企業(yè)的走向是致命的?!?/p>

    萬(wàn)科方面還提到:“只要大方向是正確的,企業(yè)做好分內(nèi)的事情就可以了。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言,很多事情不是由企業(yè)決定的。比如盈利,從房屋買賣角度說,拿地成本、稅費(fèi)、售價(jià)都是企業(yè)不可控的,整個(gè)過程中除了企業(yè)分內(nèi)的事情,最重要的變量都是企業(yè)不可控的?!?/p>

    張大偉分析認(rèn)為:“從項(xiàng)目看,10年180萬(wàn)元的租賃案例對(duì)于市場(chǎng)屬于個(gè)案,也是企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的探索。100%持有出租房項(xiàng)目,在北京歷史上只有4宗,從土地角度看,成本過高使得拿地企業(yè)不存在盈利的可能性。但對(duì)于企業(yè)探索租賃市場(chǎng)來說有一定意義,租賃有沒有高端需求,這個(gè)項(xiàng)目將由市場(chǎng)給出答案?!?/p>

    張大偉還向記者演示了一個(gè)計(jì)算過程,得出“這類房源可能直接拉高北京平均租金2.3%”的推論。他說:“一個(gè)項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)租金的影響其實(shí)有兩部分,一部分是直接影響,本身的高租金帶來數(shù)據(jù)平均值的上漲;另外一部分是心理影響,隔壁小區(qū)看你的租金達(dá)到兩萬(wàn)元,自己才6000元,勢(shì)必會(huì)提高租金。”

    諸葛找房數(shù)據(jù)研究院分析師鄧迪認(rèn)為:“政府鼓勵(lì)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的初衷是要解決廣大中低收入者的居住問題,這也是市場(chǎng)上的主流客戶群體,如果目標(biāo)用戶只是‘高精尖行業(yè)人群,只能是小眾市場(chǎng),政府相關(guān)部門在下一步出臺(tái)規(guī)范住房租賃市場(chǎng)的政策時(shí)可能就會(huì)考慮到這個(gè)問題。”

    鄧迪還說:“目前北京整體租售比已經(jīng)達(dá)到1:845,遠(yuǎn)超過國(guó)際公認(rèn)的1:200~300的合理范圍,租售比偏低的主要原因是北京的房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)價(jià)格過高。房屋租售比這個(gè)概念是國(guó)際上用來衡量經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家某地區(qū)樓市運(yùn)行是否良好的指標(biāo)之一,中國(guó)正處于城市化進(jìn)程高速發(fā)展的階段,距離發(fā)達(dá)國(guó)家還有距離,所以不能單純拿租售比作為考量樓市的唯一標(biāo)準(zhǔn)?!?/p>

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