我國廉租房政策實(shí)施中的問題研究綜述

摘要：廉租房政策是滿足低收入家庭基本居住需求的保障，是建立健全我國住房保障機(jī)制，維護(hù)社會穩(wěn)定的必然要求，為我國和諧社會的建設(shè)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。近年來我國理論界和學(xué)術(shù)界關(guān)于廉租房政策實(shí)施中問題的研究探索很多，本文在歸納總結(jié)的基礎(chǔ)上，對我國廉租房政策實(shí)施中的問題做一綜述。

關(guān)鍵字：廉租房；廉租房政策；綜述

改革開放以來，隨著經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，住房政策不斷與時(shí)俱進(jìn)，將市場調(diào)節(jié)與政策實(shí)施相結(jié)合，推動(dòng)商品房的快速發(fā)展，提高城鎮(zhèn)居民的生活質(zhì)量，取得豐厚成果。然而隨著我國大部分城市和地區(qū)的房價(jià)逐年攀高，使得城鎮(zhèn)低收入群體無法通過自身的努力來滿足對住房的需求。我國政府根據(jù)國情需要提出了廉租住房政策，用來保障我國最低收入家庭對住房的需求，維護(hù)社會穩(wěn)定。廉租房政策實(shí)施中的問題越來越受到國內(nèi)學(xué)界重視并形成一批理論成果。

一、我國廉租房政策對象界定

關(guān)于廉租房政策保障對象的界定，有關(guān)部門指出是城鎮(zhèn)“最低收入家庭”，各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、社會現(xiàn)狀來制定標(biāo)準(zhǔn)。然而不同的地區(qū)有不同的標(biāo)準(zhǔn)，因此有關(guān)學(xué)者也從不同的角度對此問題進(jìn)行了論述。

河南農(nóng)業(yè)大學(xué)錢星星認(rèn)為有必要明確廉租房政策的保障范圍，科學(xué)界定保障對象。根據(jù)廉租房制度在住房保障制度中所要達(dá)到的目的，所發(fā)揮的作用和具體的實(shí)施情況來確定對象的界定。建議：1、對城鎮(zhèn)居民住房狀況進(jìn)行普查。2、建立高效的收入核查機(jī)制。3、重新審視經(jīng)濟(jì)適用房制度和廉租房制度的目的。山西財(cái)經(jīng)大學(xué)張雪萍指出根據(jù)目前的國家規(guī)定和各地的做法，廉租住房的保障對象主要是具有城市戶口的雙困戶家庭，這種比較狹窄的范圍界定，在廉租房體系培育的初期可以為社會的穩(wěn)定起到了重要的作用。隨著社會轉(zhuǎn)型，城市打工者、進(jìn)城民工、失地農(nóng)民等構(gòu)成一個(gè)不可忽略的新住房弱勢群體，這個(gè)群體的范圍不斷擴(kuò)大。如不妥善解決這個(gè)群體的住房問題，將給社會造成巨大的隱患，嚴(yán)重威脅安定團(tuán)結(jié)的大好局面。四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院韓立達(dá)、李耘倩指出政策實(shí)施過程中存在覆蓋面不完整，居民標(biāo)準(zhǔn)難定導(dǎo)致廉租對象混亂等問題。認(rèn)為廉租對象應(yīng)是所有住房弱勢群體，既包括低保戶、優(yōu)撫家庭中的住房困難戶，既買不起經(jīng)適房又非低保的“夾心層”和大量流動(dòng)人口，也應(yīng)包括剛畢業(yè)的高校大學(xué)生。租住標(biāo)準(zhǔn)界定及申請資格認(rèn)定這兩個(gè)環(huán)節(jié)也存在缺陷，這也是我國廉租房建設(shè)進(jìn)程緩慢的主要原因。其原因是我國個(gè)人信息系統(tǒng)不夠健全，尚未建立個(gè)人信用制度和個(gè)人收入申報(bào)機(jī)制。而個(gè)人收入的不透明對于確定廉租房保障對象而言無疑是一塊巨大的絆腳石。現(xiàn)階段我國廉租房政策實(shí)施過程中，補(bǔ)給方式主要以發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼為主，這一形式卻使一些非廉租對象通過不正當(dāng)手段謀取這一補(bǔ)貼獲取了，而真正的廉租對象無法獲取廉租房制度的應(yīng)有待遇，造成廉租對象混亂的現(xiàn)象。

二、廉租房融資問題

張慶坷認(rèn)為廉租房制度所具有的福利性特征使廉租房開發(fā)與運(yùn)作過程存在嚴(yán)重資金緊缺情況，并指出幾點(diǎn)原因：籌資渠道過窄；房價(jià)上揚(yáng)引起廉租房建設(shè)的成本增大；地方政府的重視程度不夠等。提出拓寬廉租房政策融資方面的新途徑包括推行房地產(chǎn)證券化，發(fā)行廉租住房專項(xiàng)彩票等。韓立達(dá)、李耘倩認(rèn)為我國目前廉租房建設(shè)資金來源主要為財(cái)政撥款、住房公積金增殖收益、土地出讓收益10%、社會保障和社會捐贈等。應(yīng)該借鑒國外的經(jīng)驗(yàn)，拓寬廉租房的融資渠道，實(shí)行多元化的融資方式，建立包括政府的資金注入、市場融資、建立基金或債券等的廉租房融資體系。暨南大學(xué)譚勤舟對于我國廉租房的融資問題提出對策，主要有加大金融創(chuàng)新力度，發(fā)揮企業(yè)、市場投資等社會力量，引入私人投資機(jī)構(gòu)參與到廉租房的建設(shè)以及廉租房的后續(xù)管理等。王曉勇認(rèn)為要科學(xué)安排財(cái)政預(yù)算資金。解決居民住房問題是中央政府和地方政府不可推卸的共同責(zé)任。因此資金來源主要應(yīng)來自各級政府的財(cái)政投入，必須盡快出臺與廉租房建設(shè)資金來源相配套的實(shí)施細(xì)則，進(jìn)一步明確中央政府與地方政府財(cái)政投入的比例關(guān)系等 。

以上觀點(diǎn)都表明，我國的廉租房政策實(shí)施正處于初級階段，融資問題已越來越成為制約廉租房發(fā)展的瓶頸。同時(shí)針對融資問題提出了很多新方法，這些建議為廉租房政策的實(shí)施提供了一定的借鑒意義。

三、廉租房的配租方式問題

湖南師范大學(xué)劉藝容、李愛娟指出目前學(xué)術(shù)界關(guān)于廉租房的配租方式主要有兩種意見。一是主張?jiān)谕菩凶》扛母锿七M(jìn)住房福利貨幣化的進(jìn)程中，政府所承擔(dān)的福利住房保障應(yīng)以實(shí)物為主。二是認(rèn)為租金貨幣化補(bǔ)貼優(yōu)于實(shí)物補(bǔ)貼，而且認(rèn)為在租金補(bǔ)貼中實(shí)行分層次補(bǔ)貼可以提高資金的利用效率。陳予軍認(rèn)為根據(jù)我國現(xiàn)階段基本國情，主要應(yīng)以以實(shí)物配租方式為主。貨幣配租方式是在實(shí)物配租方式的基礎(chǔ)上產(chǎn)生出來的一種廉租房配租方式，而不能先于實(shí)物配租而存在。在我國現(xiàn)階段應(yīng)該嚴(yán)格要求地方政府建設(shè)一定數(shù)量的廉租房，并按照實(shí)物配租的方式進(jìn)行分配。姚玲珍 認(rèn)為租金貨幣補(bǔ)貼更有利于廉租房政策的實(shí)施，更能保障低收入家庭解決住房問題，她建議我國現(xiàn)階段應(yīng)該提高租金貨幣補(bǔ)貼的比例?？灯紝⑦x擇性支持和普及性支持進(jìn)行了比較，認(rèn)為在不同的政策標(biāo)準(zhǔn)下應(yīng)該采取不同的配租方式。在“選擇性支持”下應(yīng)采取現(xiàn)金補(bǔ)貼的方式，但不能完全否認(rèn)實(shí)物補(bǔ)貼。在“普及性支持”下，應(yīng)該以現(xiàn)金補(bǔ)貼為主，但如果補(bǔ)貼對象只是低收入住房困難家庭，就應(yīng)該采取現(xiàn)金補(bǔ)貼和實(shí)物補(bǔ)貼相結(jié)合的方式。趙路興認(rèn)為除了實(shí)物補(bǔ)貼和租金補(bǔ)貼外，還應(yīng)研究建立多種模式的保障方式，如以各種優(yōu)惠政策鼓勵(lì)企事業(yè)單位解決本單位員工的住房困難 。

通過以上學(xué)者關(guān)于廉租房政策配租方式的分析，可以看到實(shí)物配租方式以及租金貨幣補(bǔ)貼方式各有利弊，我國在廉租房政策實(shí)施的過程中應(yīng)該根據(jù)各個(gè)地方的具體情況，采取不同的廉租房配租方式，確保我國廉租房政策的有效實(shí)施。

四、廉租房政策實(shí)施過程中的退出機(jī)制

方貴躍指出我國現(xiàn)階段廉租房政策退出機(jī)制存在著廉租戶家庭收入動(dòng)態(tài)鑒別難度大、約束體系不健全、騰退難度大、對騙租行為懲罰力度小等問題。針對這些問題，他提出了解決這些問題的對策，主要包括：收入鑒別制度及時(shí)、準(zhǔn)確和高效；獎(jiǎng)懲兼?zhèn)涞耐顺龇绞?。湖北大學(xué)商學(xué)院彭晶、段洋指出目前我國廉租房存在著只進(jìn)不出的現(xiàn)象。廉租房流轉(zhuǎn)困難，退出機(jī)制不夠完善，嚴(yán)重影響了廉租房政策的實(shí)施效果。針對這些問題，彭晶、段洋提出了完善廉租房政策退出機(jī)制的新思路：利用法律的強(qiáng)制性來規(guī)范廉租房退出制度；允許某些廉租房“終身制”；加強(qiáng)監(jiān)督，建立專門的監(jiān)督機(jī)構(gòu)。劉茜、潘令輝指出廉租房退出制度的完善與否直接決定了廉租房保障性功能發(fā)揮效果，完善我國廉租房退出機(jī)制既能保證廉租房市場的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，維護(hù)城市低收入人群的利益，又能維護(hù)社會穩(wěn)定，促進(jìn)社會和諧。同時(shí)，他指出廉租房退出機(jī)制存在“一刀切”的現(xiàn)象。

廉租房政策的退出機(jī)制是廉租房政策的重要內(nèi)容，影響著廉租房政策的實(shí)施效果，上述學(xué)者對廉租房退出機(jī)制進(jìn)行了詳細(xì)的論述，指出我國廉租房退出機(jī)制存在的問題，并針對問題提出了相應(yīng)的建議，對各地制定相應(yīng)的廉租房退出機(jī)制具有借鑒意義。

五、我國廉租房政策實(shí)施中政府角色定位問題

在廉租房政策實(shí)施過程中，各級政府所承擔(dān)的責(zé)任與義務(wù)是決定著政策實(shí)施的效果，因此對廉租房政策實(shí)施過程中政府角色定位的研究顯得尤為必要。

魏彤珊、王婧對廉租房政策實(shí)施過程中的政府角色定位提出幾點(diǎn)意見，包括“確立政府在廉租房建設(shè)中的主導(dǎo)地位，明確政府的“社會人”角色；確保廉租房制度的建設(shè)有穩(wěn)定的資金來源；確保廉租房建設(shè)的土地供給；廉租房的建設(shè)要與城市長遠(yuǎn)發(fā)展、城市整體規(guī)劃相結(jié)合；建立有很強(qiáng)操作性的廉租房管理制度；用法律構(gòu)建起一個(gè)嚴(yán)格的制度，確保民生問題不縮水、不閑置?！鄙綎|經(jīng)濟(jì)學(xué)院曲順蘭、高雪琪指出政府在廉租房政策實(shí)施過程中的職能定位即政策的制定者、土地和資金供給的保障者、建設(shè)和管理過程的保障者。政府應(yīng)該制定完善的住房法律政策；建立完善的土地和資金保障體系；擴(kuò)大覆蓋面增加房源供給；加強(qiáng)監(jiān)督，確保廉租房政策實(shí)施的民主化和科學(xué)化。馬君昭認(rèn)為政府角色是廉租房建設(shè)的責(zé)任主體。首先，廉租房的特性決定政府是建設(shè)的責(zé)任主體；其次，政府職能是擔(dān)當(dāng)責(zé)任主體的客觀要求；最后，“市場失靈”是政府作為責(zé)任主體的必然選擇。四個(gè)方面闡述政府在廉租房建設(shè)中角色定位：一是政府要作為廉租房政策以及相關(guān)法律法規(guī)的供給者；二是政府應(yīng)該是廉租住房的供給者而不是直接建設(shè)者；三是政府要做好行政協(xié)調(diào)者的角色；四是政府要當(dāng)好裁判員對廉租房建設(shè)的情況進(jìn)行檢測，履行監(jiān)管職能。

綜合以上文獻(xiàn)材料的分析，可以看出政府在廉租房政策實(shí)施過程中扮演著重要的角色，只有給政府角色定好位，才能真正發(fā)揮政府在廉租房政策實(shí)施過程中的職能，使廉租房政策的實(shí)施真正做到居者有其屋，受惠于人民。

綜上，我國廉租房政策實(shí)施的研究相較于國外而言存在著起步比較晚，目前關(guān)于廉租房政策實(shí)施問題的研究還比較少，沒有形成系統(tǒng)的研究框架，很多學(xué)者只看到問題一部分，就事論事，在對政策實(shí)施的宏觀問題上也只是針對某一問題展開單方面的研究，缺乏多視角下的系統(tǒng)分析。即便是在廉租房政策的對象界定、融資問題、配租方式，退出機(jī)制以及政府職能定位上學(xué)術(shù)界都沒有形成統(tǒng)一的意見，缺乏共識。針對我國廉租房政策實(shí)施問題的研究現(xiàn)狀，我們應(yīng)該進(jìn)一步對其進(jìn)行深入的探討，從整體上把握研究方向，拓寬研究內(nèi)容，并可以針對不同地區(qū)的廉租房政策進(jìn)行地區(qū)性的研究，使廉租房政策在實(shí)施過程中更具可操作性，更能造福于民。

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（作者單位：大連海事大學(xué)）