房地產(chǎn)企業(yè)土增稅納稅籌劃的研究

張曉燕

文章以房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃為分析對(duì)象，首先對(duì)相關(guān)概念進(jìn)行了介紹，接著分析了新時(shí)代如何做好土地籌劃工作，分別從人才培養(yǎng)、稅收政策使用、分散收入等多個(gè)方向進(jìn)行的介紹，以便可以更好的推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)向前發(fā)展。

為了對(duì)過(guò)高增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)進(jìn)行進(jìn)一步有效控制，國(guó)家出臺(tái)了各種各樣不同措施，土增稅就是一個(gè)。土增稅的重要作用在于進(jìn)一步壓低房?jī)r(jià)，可以幫助人民群眾購(gòu)買(mǎi)自己想要的住房，提升人民群眾的獲得感。因此對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，他們當(dāng)前的最重要事務(wù)就是充分利用國(guó)家的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)自己利潤(rùn)最大化。隨著土增稅出臺(tái)，土增稅在運(yùn)作過(guò)程中還有可能會(huì)出現(xiàn)各種各樣不同情況，很可能會(huì)嚴(yán)重制約土增稅作用發(fā)揮，同時(shí)也對(duì)土增稅本身價(jià)值會(huì)產(chǎn)生重要影響。

一、相關(guān)概念界定

（一）土地增值稅概述

土地增值稅主要是指以納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，國(guó)有土地地上建筑物以及附著物所取得的增值額作為征收對(duì)象。開(kāi)展土地增值稅的目的主要是國(guó)家通過(guò)稅收杠桿對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行引導(dǎo)，不斷規(guī)范房地產(chǎn)交易和次序，使得社會(huì)財(cái)富可以得到有效分配，同時(shí)也可以維護(hù)國(guó)家權(quán)益，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。通過(guò)開(kāi)展土地增值稅可以更好適應(yīng)當(dāng)前我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀環(huán)境，可以增強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控，可以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易進(jìn)行進(jìn)一步控制。與此同時(shí)，通過(guò)開(kāi)展土地增值稅可以有效抑制在當(dāng)前市場(chǎng)中存在炒地皮現(xiàn)象，可以保證整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展，不會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)而出現(xiàn)過(guò)于暴利行為。除此之外，通過(guò)參與土地增值收益的分配可以有效增加國(guó)家在財(cái)政上的收入，從而可以為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)積累更多資金。一般而言，土地增值稅的出臺(tái)可以給納稅人一定的優(yōu)惠，主要表現(xiàn)在以下幾方面。

1.納稅人普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額未超過(guò)項(xiàng)目金額的20%就不需要繳納任何土地增值稅。

2.如果因城市規(guī)劃或者是國(guó)家建設(shè)需要，國(guó)家可以依法征收房地產(chǎn)，在國(guó)家征收的過(guò)程中不需要繳納土地增值稅。

3.對(duì)于不是房地產(chǎn)企業(yè)的改組涉及到土地問(wèn)題之時(shí)并不需要繳納土地增值稅。

4.個(gè)人在對(duì)住房進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)并不需要繳納土地增值稅。

（二）土地增值稅籌劃概述

近些年來(lái)，伴隨著土地增值稅的不斷出現(xiàn)，同時(shí)加強(qiáng)了相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，推出土地增值稅的籌劃工作已經(jīng)應(yīng)運(yùn)而生。土地增值稅籌劃主要是指納稅人在繳納稅務(wù)之前，通過(guò)研究國(guó)家土地優(yōu)惠政策在不違反相關(guān)法律情況之下合理避稅或者有效減稅的一系列措施。通過(guò)這一定義，我們可以看出開(kāi)展土地增值稅稅收籌劃工作一定是在土地增值稅出臺(tái)之前，因此該項(xiàng)工作具有一定先導(dǎo)性，否則就難以實(shí)現(xiàn)土地增值稅籌劃的真正實(shí)際價(jià)值。除此之外，工作的開(kāi)展的最終目的是為了合理地減少稅收，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)或者是其他經(jīng)濟(jì)主體的利潤(rùn)最大化。

二、新時(shí)代開(kāi)展土增稅籌劃工作的思考

（一）加大專(zhuān)業(yè)人才的培養(yǎng)

籌劃工作的開(kāi)展必須落實(shí)到人，因此我們需要加大籌劃專(zhuān)業(yè)人才的培訓(xùn)，加大人才的培養(yǎng)，也只有這樣才能使各項(xiàng)籌劃工作落到實(shí)處，積極發(fā)揮作用。具體而言，企業(yè)應(yīng)當(dāng)加大對(duì)于籌劃人才的培養(yǎng)力度，通過(guò)各種不同的方式來(lái)鼓勵(lì)工作人員去完成自身的本職工作，不斷研究出稅法的新改革亮點(diǎn)，積極研究國(guó)家當(dāng)前出臺(tái)的各項(xiàng)文件措施，不斷夯實(shí)自身的稅收理論知識(shí)。

（二）把握各種稅收政策

國(guó)家的政策和方針是不斷變化的，以前許多合法的方案當(dāng)前已經(jīng)不再符合法律要求。例如一些房地產(chǎn)公司會(huì)通過(guò)設(shè)立項(xiàng)目公司的方式，將自身業(yè)務(wù)化為投資或者聯(lián)營(yíng)，最終實(shí)現(xiàn)規(guī)避土地增值稅目標(biāo)。這樣的做法被我國(guó)新出臺(tái)法律法規(guī)所明確否定。與此同時(shí)，還有一些政策對(duì)于企業(yè)發(fā)展會(huì)帶來(lái)極大的益處。例如，可以通過(guò)合作建房方式來(lái)進(jìn)一步達(dá)到節(jié)稅的目標(biāo)。根據(jù)我國(guó)國(guó)家政策規(guī)定，如果合作雙方都通過(guò)合作方式建房，一方出讓土地，另一方提供資金，如果建成之后按比例自行使用不需要繳納任何土地增值稅。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以利用各種各樣的政策針對(duì)政策來(lái)確定自身的發(fā)展方向，這樣可以更好的幫助自己做好籌劃工作。

（三）分散收入的納稅籌劃

我國(guó)當(dāng)前使用的稅收制度是累進(jìn)稅收制度。為了可以更好的降低房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)讓收入，從而可以達(dá)到最終的目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)有必要開(kāi)展分散收入的做法。但是必須注意的是，收入的分散必須以符合法律法規(guī)作為先決條件，如果違反了法律法規(guī)則沒(méi)有任何意義。

綜上所述，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，要想更好的在市場(chǎng)上獲得利潤(rùn)，我們需要進(jìn)一步與市場(chǎng)的變化和國(guó)家的政策變化進(jìn)行結(jié)合，這樣才能夠真正做到了然于心。因此房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展稅收籌劃的工作過(guò)程中，必須進(jìn)一步加強(qiáng)全局性的思考，在對(duì)土地增值稅進(jìn)行籌劃時(shí)需要加強(qiáng)人才培養(yǎng)，充分理解當(dāng)前土地增值稅的各項(xiàng)稅收政策，同時(shí)進(jìn)一步加大對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的把控，以便可以使自己可以合理避稅。（作者單位為南昌水利投資發(fā)展有限公司）