房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計現(xiàn)狀與思考

王明鳳

內(nèi)部審計作為企業(yè)管理中的一項(xiàng)重要控制活動，對加強(qiáng)內(nèi)部控制制度的執(zhí)行和管理效能的提高具有很大的促進(jìn)作用。通過內(nèi)部審計，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營管理方面存在的問題以及薄弱環(huán)節(jié)，從而促進(jìn)被審計單位改進(jìn)管理模式，提高經(jīng)營管理水平，對確保企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有重大意義。本文主要是對我國房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)和完善內(nèi)部審計工作的現(xiàn)狀進(jìn)行探討分析，并提出相應(yīng)的解決策略。

房地產(chǎn)企業(yè) 內(nèi)部審計 對策

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的第三產(chǎn)業(yè)，是從20世紀(jì)70年代末80年代初，在改革開放的背景下，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革和城鎮(zhèn)國有使用制度改革的啟動與深入推進(jìn)，迅速發(fā)展壯大起來的。由于房地產(chǎn)企業(yè)涉及的資金較多，生產(chǎn)周期長等特點(diǎn)導(dǎo)致我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計存在諸如：內(nèi)部審計制度的不健全以及內(nèi)審人員缺乏獨(dú)立性、業(yè)務(wù)水平低、內(nèi)審工作的方式相對落后等問題。發(fā)現(xiàn)經(jīng)營管理方面存在的問題以及薄弱環(huán)節(jié)，從而促進(jìn)被審計單位改進(jìn)管理模式，提高經(jīng)營管理水平，對確保企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有重大意義。

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)是令人工建造的環(huán)境不斷滿足社會需要的復(fù)雜商業(yè)活動，具有開發(fā)周期長、投入大、價值高等特點(diǎn)，由于其經(jīng)營活動的特殊情況和管理要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他施工企業(yè)相比，會計核算上有所不同，因此內(nèi)部審計方面也與企業(yè)會計有所不同。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計的重要性，可以概括為以下三點(diǎn)：一是，可不斷建立健全內(nèi)部控制制度；二是，可保障國有資產(chǎn)的安全完整，避免國有資產(chǎn)流失；三是，可不斷提升財政資金利用成效。

房地產(chǎn)內(nèi)部審計工作中存在的問題

（1）內(nèi)部審計制度不健全

企業(yè)在某種程度上認(rèn)為內(nèi)部審計可有可無，認(rèn)為在內(nèi)部控制中已分設(shè)了財務(wù)管理、稽核制度等，而這些都是為企業(yè)的經(jīng)營管理決策服務(wù)的。作為內(nèi)部審計部門，創(chuàng)造價值的作用不明顯，不予設(shè)置或可有可無；還有就是企業(yè)每年都要聘請專業(yè)的社會審計組織對企業(yè)進(jìn)行審計，為企業(yè)的財務(wù)報表以及有關(guān)會計資料等內(nèi)容作出公允性的鑒證，從一定意義上講，也就是對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營管理進(jìn)行了定期“體檢”，因此企業(yè)認(rèn)為不必再單獨(dú)建立企業(yè)內(nèi)部審計制度，或者即使建立也因機(jī)構(gòu)設(shè)置模式等問題未能形成內(nèi)部審計的氛圍。

（2）內(nèi)部業(yè)務(wù)交流方面欠缺

內(nèi)部審計圍繞著提高企業(yè)的經(jīng)營效益開展，說到經(jīng)營效益，在企業(yè)的內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)中，肯定離不開財務(wù)部，但企業(yè)內(nèi)設(shè)的財務(wù)部有時只是充當(dāng)了核算的角色，對房地產(chǎn)開發(fā)的流程關(guān)注度不高，或者說很模糊，這就會造成成本或費(fèi)用的劃分在業(yè)務(wù)處理中，錯誤時有發(fā)生。例如：在項(xiàng)目開發(fā)中，當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目的施工條件均已具備且已取得開工令時，施工人員的人工成本就應(yīng)列入開發(fā)成本，為開發(fā)而發(fā)生的借款費(fèi)用就應(yīng)資本化等等，看似不多的支出，雖在當(dāng)期抵減企業(yè)所得稅，但若在土地增值清算中，正巧觸到土地增值稅超額累計拐點(diǎn)時將得不償失。

（3）內(nèi)部審計人員缺乏必要的獨(dú)立性

獨(dú)立性是內(nèi)部審計工作的必要條件，只有內(nèi)部審計人員具備應(yīng)有的獨(dú)立性，才能正確地實(shí)施審計。如果內(nèi)審人員即是“運(yùn)動員又是裁判員”，那么是不能客觀地評價自己的，因此內(nèi)審人員必須置身于所進(jìn)行的審計業(yè)務(wù)之外，才能獨(dú)立地履行審計職責(zé)。在實(shí)際工作中，由于企業(yè)定編人員少或者企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對內(nèi)審工作的不夠重視，導(dǎo)致企業(yè)的內(nèi)審部門沒有單獨(dú)設(shè)立，或者只是指定內(nèi)審員，且內(nèi)審員大都為財務(wù)或是經(jīng)管業(yè)務(wù)部門的骨干，存在兼職現(xiàn)象，對提高內(nèi)部審計工作的質(zhì)量帶來了隱患。

（4）內(nèi)部審計人員的專業(yè)水平不高

企業(yè)內(nèi)部審計人員多是財會出身，甚至有些還未受到過系統(tǒng)的專業(yè)培訓(xùn)和實(shí)際業(yè)務(wù)鍛煉；加之我國內(nèi)審工作在工作準(zhǔn)則和職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)方面還存在一些法律上的空白，許多企業(yè)的內(nèi)審機(jī)構(gòu)和相關(guān)人員均缺乏應(yīng)有職業(yè)規(guī)范的約束與指導(dǎo)。大大降低了企業(yè)內(nèi)部審計在實(shí)際工作運(yùn)用中的科學(xué)性、規(guī)范性和嚴(yán)謹(jǐn)性，增加了企業(yè)內(nèi)部審計工作中的法律、法規(guī)風(fēng)險。作為以施工建筑為主業(yè)的集團(tuán)公司中的一些內(nèi)審人員在進(jìn)行集團(tuán)二級單位（房地產(chǎn)開發(fā)公司）內(nèi)審時，由于對房地產(chǎn)行業(yè)的不了解，在審計過程中不能夠深入挖掘出通過內(nèi)審應(yīng)帶來的促動作用。

（5）銷售折讓的策略未有清晰的匯編

在內(nèi)審工作中，發(fā)現(xiàn)區(qū)位與戶型相同的開發(fā)產(chǎn)品銷售價格大相徑庭，通過銷控表與合同得不到開發(fā)產(chǎn)品的價格差異原因，審查人員只有通過詢問業(yè)務(wù)當(dāng)事人，才能獲取價格差異的原因。如果銷售策略信息欠缺或者不完善，有理由列為銷售存在瑕疵，甚至是舞弊。在一定程度上，不僅加大了銷售收入的審核工作量，而且在保證國有資產(chǎn)的安全完整性方面也存在隱患。

（6）對借款費(fèi)用的處理上有劃分不清的現(xiàn)象

有些該費(fèi)用化的卻資本化，還有就是同時開發(fā)的項(xiàng)目中未對某個項(xiàng)目承擔(dān)的資本化金額進(jìn)行細(xì)分。對只存在單個開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)公司，雖然在當(dāng)期抵減企業(yè)所得稅，但若在土地增值清算中，正巧觸到土地增值稅超額累計拐點(diǎn)時將得不償失。

提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計工作管理水平的幾點(diǎn)建議

（1）建立健全企業(yè)內(nèi)部審計制度

完善制度建設(shè)，強(qiáng)化內(nèi)部控制的力度，以《企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范--基本規(guī)范》和《企業(yè)內(nèi)部控制配套指引》等文件為基本依據(jù)，結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，全面梳理原有的管理制度，把內(nèi)部控制的建立與企業(yè)的實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營管理緊密聯(lián)系起來，建立適合的內(nèi)部控制管理體系，通過劃分職責(zé)權(quán)限、責(zé)任到部門、落實(shí)到個人，進(jìn)一步明確相關(guān)部門及人員的職責(zé)和權(quán)限，倡導(dǎo)全員參與，推行全面管理，建立上下聯(lián)通、層層負(fù)責(zé)、相互連接、相互制約的內(nèi)部控制和管理體系。

（2）加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)交流，加強(qiáng)部門之間的溝通與支持

無論是生活還是工作場景，“溝通”都是最基本的行為。而相互支持，也是企業(yè)經(jīng)營得以發(fā)展的助推劑。企業(yè)應(yīng)建立上傳下達(dá)的有效機(jī)制，注意信息溝通的有效性和及時性，通過建立組織機(jī)構(gòu)、強(qiáng)化崗位責(zé)任制來實(shí)現(xiàn)。在制定嚴(yán)格詳細(xì)的聯(lián)通制度的同時，要注重企業(yè)的內(nèi)部溝通與協(xié)作，強(qiáng)化部門員工之間和部門之間的溝通協(xié)調(diào)意識。通過建立制度規(guī)定，在特殊情況下可以靈活對待，或直接向上級負(fù)責(zé)人直至企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人匯報，以應(yīng)對突發(fā)事件，提高企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)信息的交流，杜絕因正常協(xié)調(diào)帶來的溝通障礙和時間、成本等問題。

例如：2008年9月15日上午，有158年歷史的美國第四大投資銀行-雷曼兄弟銀行宣布破產(chǎn)。可就在10分鐘以后，德國的國家發(fā)展銀行向雷曼只弟銀行匯了3億歐元，由于10分鐘之前，雷曼兄弟銀行已經(jīng)宣布破產(chǎn)，這3億歐元等于“打水漂”。眾所周知，能進(jìn)德國發(fā)展銀行的人都是金融業(yè)的尖端人士，為什么都在這一關(guān)鍵時候犯了迷糊，正是因?yàn)槿笔Я诵畔⒌摹皽贤ā迸c特殊情況下“及時的匯報”，德國國家發(fā)展銀行成了“史上最愚蠢的銀行”。這十分鐘的悲哀就是最好的詮釋！

（3）保證內(nèi)部審計機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性和客觀性

作為主要領(lǐng)導(dǎo)人負(fù)責(zé)的內(nèi)部審計部門，其工作范圍基本由單位領(lǐng)導(dǎo)所決定。因此爭取企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對內(nèi)審工作的支持，合理安排人員，以確保內(nèi)審機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性，對有效開展內(nèi)部審計工作至關(guān)重要。單位應(yīng)制訂正式的章程，從源頭上賦予內(nèi)部審計部門相應(yīng)的權(quán)力，保障內(nèi)部審計工作的權(quán)威性。通過章程明確內(nèi)部審計部門在企業(yè)組織機(jī)構(gòu)中的地位、職責(zé)范圍，以及在審計過程中檢查相關(guān)記錄、核查實(shí)物資產(chǎn)、談詢相關(guān)人員的權(quán)限等。保證內(nèi)部審計部門的獨(dú)立性，不僅需要內(nèi)審人員在執(zhí)行審計工作中外在的獨(dú)立性，而且還需要內(nèi)審人員在道德上是正直的。實(shí)際工作中，考慮到其組織地位和高層領(lǐng)導(dǎo)權(quán)威的影響，內(nèi)部審計部門的獨(dú)立性往往會受到高級管理人員認(rèn)知和態(tài)度的制約。因此，企業(yè)內(nèi)部審計的獨(dú)立性，需要高級管理人員和內(nèi)部審計人員雙方的共同努力。

（4）鼓勵內(nèi)審人員自學(xué)與企業(yè)培訓(xùn)教育相結(jié)合

專業(yè)人員業(yè)務(wù)水平的提高，不僅需要自我加壓學(xué)習(xí)、參加企業(yè)定期業(yè)務(wù)培訓(xùn)，更要注重其職業(yè)道德及法制觀念的培養(yǎng)。對于具備一定專業(yè)知識的內(nèi)審人員，要及時更新審計理論知識、提升其對新興事物的理解和接受能力，以適應(yīng)新形勢下內(nèi)部審計發(fā)展的需要。在提高業(yè)務(wù)水平的同時還應(yīng)加強(qiáng)對內(nèi)審人員責(zé)任意識和自律意識的培養(yǎng)，加強(qiáng)對其職業(yè)道德規(guī)范以及行為規(guī)范的培養(yǎng)

（5）建立銷售臺賬時增加銷售產(chǎn)品的折讓策略信息，并作好相關(guān)資料的歸檔

銷售臺帳直接反映公司的經(jīng)營狀況，為確定公司發(fā)展方向及營銷策略提供理論依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為加快開發(fā)產(chǎn)品的銷售力度，除了把好質(zhì)量關(guān)、作好宣傳外，還要通過制定有針對性的銷售策略加快去化，以達(dá)到資金快速回籠。促銷策略的出臺在制定方面要保證嚴(yán)謹(jǐn)性與適用性，在具體的銷售過程中，要嚴(yán)格遵循企業(yè)內(nèi)部的銷售流程。具體操作：銷售策略信息進(jìn)行匯編，統(tǒng)一編號，在銷售臺賬中注明銷售策略編號，做到每戶銷售有據(jù)可查，清晰明了。通過完善銷售折讓策略信息對加強(qiáng)國有資產(chǎn)管理，避免國有資產(chǎn)流失具有重要作用。

（6）嚴(yán)格按照借款費(fèi)用起始期與終止期進(jìn)行賬務(wù)處理

借款費(fèi)用必須同時滿足以下三個條件時，才能允許開始資本化，計入相關(guān)資產(chǎn)的成本。一是資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生。資產(chǎn)支出包括為購建或生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而以支付現(xiàn)金、轉(zhuǎn)移非現(xiàn)金資產(chǎn)和承擔(dān)帶息債務(wù)形式所發(fā)生的支出；二是借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生；三是為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)所必要的購建行為已經(jīng)開始。如果在開發(fā)建造過程中發(fā)生非正常的中斷、且中斷時間連續(xù)超過3個月的，應(yīng)當(dāng)暫停借款費(fèi)用的資本化，直至購建行為重新開始。但是在實(shí)際操作中，企業(yè)會因當(dāng)年經(jīng)營情況而人為的劃分借款費(fèi)用資本化的起始時間與結(jié)束時間。

（7）加強(qiáng)內(nèi)部審計方法的創(chuàng)新

審計與財務(wù)系統(tǒng)軟件實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)監(jiān)控，這樣不僅利于財務(wù)數(shù)據(jù)的整合，而且大大降低人工成本，且能保證數(shù)據(jù)的快捷性。以此類推，審計與合同管理系統(tǒng)、人力資源系統(tǒng)等與生產(chǎn)經(jīng)營管理有關(guān)的辦公系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)監(jiān)控，對內(nèi)部審計的全覆蓋起到事半功倍的效果。

結(jié)束語

綜合所述，隨著我國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入的不斷加大以及房地產(chǎn)企業(yè)的逐步發(fā)展，企業(yè)內(nèi)部審計工作的質(zhì)量不斷受到人們的關(guān)注，并將是今后企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理的重點(diǎn)與改革方向。但我們也能清楚地看出，房地產(chǎn)企業(yè)審計過程中仍然存在著諸多問題，這對于審計工作的效率和質(zhì)量都會產(chǎn)生很大的影響，想要徹底解決這些問題，需要通過加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部審計管理和外部審計監(jiān)管相結(jié)合的方式才可以達(dá)到。

[1]于芳.淺析房地產(chǎn)企業(yè)審計存在的問題及應(yīng)對措施[J].會計師，2017（05）：45-46.

[2]何竹榮.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計存在問題及對策研究[J].經(jīng)貿(mào)實(shí)踐，2016（14）：223.