從管理學角度分析武漢市新一輪調(diào)控背景下房價上漲的原因

李磊

房地產(chǎn)行業(yè)，隨著中國市場經(jīng)濟的建立而飛速發(fā)展，該行業(yè)的發(fā)展不僅是經(jīng)濟社會發(fā)展的重要增長點，也是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。隨著復興大武漢的口號越喊越響，以及建設中部戰(zhàn)略核心城市，武漢房地產(chǎn)市場的發(fā)展，見證了武漢的飛躍發(fā)展。但同時，不斷高漲的武漢房價，也成為武漢市居民以及想著武漢扎根的新武漢人的攔路虎。如何促進武漢市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，不僅對武漢市經(jīng)濟的健康發(fā)展，而且對改善詹民生活，保障民生具有重要作用。因此，通過研究武漢審房價上漲的原因，分析其新一輪調(diào)控背景下房地產(chǎn)政策的影響以及未來的發(fā)展走向。

房地產(chǎn)行業(yè) 武漢

健康發(fā)展 原因分析

武漢市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的背景及其行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

通過查看武漢市政府對武漢市20102020年城市發(fā)展規(guī)劃的綱要，武漢市的發(fā)展目標是要在2020年將其發(fā)展澎受成為推動華中地區(qū)崛起的重要發(fā)展支點以及帶頭城市、全國“兩型”社會蔥量的重要示范城市，澎量成為國際性大都市。預計到2020年時，武漢市的常住人口的規(guī)模有望達到1180萬人，其中城鎮(zhèn)人口將接近1000萬人次，達到991萬人，武漢市的城市化率約為84%，將新城區(qū)除開后，其主城區(qū)的常住人口控制在500萬人左右。而依照本市的統(tǒng)計部門發(fā)布的最新數(shù)據(jù)報告《湖北省2015年全國1%人口抽樣調(diào)查主要數(shù)據(jù)公報》顯示，武漢的常住人口已經(jīng)飆升到了1060.77萬人，其在整個湖北省的總?cè)丝跀?shù)中所占比重也從5年前的17.1%上漲到18.13%，已快達到1080萬市域常住人口的目標。面對如此大規(guī)模的外來人口的涌入，必定會帶來武漢市用地、住房、基礎設施緊張等一系列問題，而房價的飛漲便是很好的印證。雖然武漢市政府先后頒布了所謂的“漢六條”、“漢九條”，以及2016年下半年密集實施的調(diào)控政策，盡管這些措施在一定程序上對武漢市的過熱的樓價有一定的抑制，但面對武漢市當前一遍大好的發(fā)展前景，調(diào)控的成效如何仍有待進一步的觀察。

武漢市房地產(chǎn)價格變化的成因研究

（1）經(jīng)濟發(fā)展水平

一國的社會經(jīng)濟發(fā)展的狀況是影響一國房地產(chǎn)發(fā)展情況的重要成因。各國的歷史經(jīng)驗都表明，經(jīng)濟發(fā)展速度與房地產(chǎn)發(fā)展之間存在著正相關的關系。當經(jīng)濟處于快速發(fā)展的時期時，必然會帶來對房地產(chǎn)需求的增加，從而推動房價上漲，因而一個國家或地區(qū)快速發(fā)展的經(jīng)濟是房價上漲的有力推動因素。

1.國內(nèi)生產(chǎn)總值

從一定的視角來看，GDP的水平反映了一個國家或者是地區(qū)的實際經(jīng)濟狀況。當經(jīng)濟增速較快時，必定會有更多的人尋求發(fā)展機會涌向城市，帶來住房需求的增加，房價上漲；另一方面，房價的飛漲勢必會刺激著經(jīng)濟的進步。因此，兩者之間存在著一定的聯(lián)系。

2.人均可支配收入

居民的實際收人決定了居民的個人購房能力。居民收入的增加必然會提高州門對房屋的購買能力，增加人們的購買意愿，從而促進劉房屋的需求，推高房價。所以人均的可支配收人既是權(quán)衡居民對于房屋需求的重要參考依據(jù)，同時也是房地產(chǎn)價格的重要體現(xiàn)。從下面的表格和折線圖我們可以看到，武漢市居民的人均可支配收入一直呈現(xiàn)出不斷上升的局面，且一直位于武漢市商品房的銷售價格之上。因此，從這個方.面來觀察，武漢市商品房的價格以居民的收入增長作為支撐點，居民人均的可支配收人水平的不斷增加會促使其對房屋這一類不動產(chǎn)的需求增加，并最終拉動房價攀升。

（2）良好的發(fā)展環(huán)境刺激著房地產(chǎn)價格的上漲

在2016年9月份發(fā)布的《長江經(jīng)濟帶發(fā)展規(guī)劃綱要》中明確指出，要重點突出發(fā)揮上海、武漢、重慶這三座沿江中心城市的戰(zhàn)略地位。其中，武漢作為中部最大城市，憑借著其得天獨厚的地理位置和交通條件，吸引了大量的人流、物流的集聚。隨著國家宏觀政策向中部地區(qū)傾斜，必定會給這一地區(qū)的經(jīng)濟社會發(fā)展帶來前所未有的機遇和發(fā)展前景，而如此大規(guī)模的人口涌向武漢這樣的大城市，必定會帶來用地、住房的緊張等問題的出現(xiàn)，從而進一步刺激地價、房價的猛漲。

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