投資太平洋上的第二種人生

人口紅利帶動(dòng)房地產(chǎn)市場增長

自中國提出“建設(shè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)共同體”和“一帶一路”倡議以來，中菲關(guān)系日趨緊密。這也間接推動(dòng)了中國投資者在菲律賓的投資熱情。在2016年第四季度，中國投資者的投資數(shù)額比2015年同期增長了43.8%。而隨著菲律賓政府對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的大力投入和穩(wěn)步增長的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，中國投資者也將受益于其經(jīng)濟(jì)增長大潮。

在菲律賓首都馬尼拉，許多頗具風(fēng)格的高樓大廈如雨后春筍般拔地而起，這反映出菲律賓財(cái)富的積累。與此同時(shí)，地產(chǎn)業(yè)管理人士和咨詢業(yè)人士表示，亞洲各國投資者為追求高收益，紛紛將資金從中國香港和新加坡轉(zhuǎn)移，正大手筆購買菲律賓的公寓。

匯豐銀行預(yù)測到2050年，菲律賓將成為世界第十六大、東南亞第一大經(jīng)濟(jì)體。當(dāng)中國和西方國家面臨人口老齡化問題時(shí)，人口過億的菲律賓卻擁有75%的勞動(dòng)人口，年輕勞動(dòng)人口所占的比例非常高，是經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的核心力量。

談到菲律賓的經(jīng)濟(jì)，不得不說全球最大的呼叫（BPO）中心。依托菲律賓大量會(huì)講英文的年輕人口，短短十年，菲律賓超越印度，成為世界最大的BPO商務(wù)中心，刺激經(jīng)濟(jì)增長，拉動(dòng)了住房和寫字樓的需求。房地產(chǎn)研究網(wǎng)站Global Property Guide的數(shù)據(jù)顯示，菲律賓在亞洲租金收益率較高地區(qū)榜單上遙遙領(lǐng)先，平均收益高達(dá)8.98%，且不乏有些12%高收益公寓盤。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為菲律賓發(fā)展最快的行業(yè)之一，得益于菲律賓經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長，對(duì)住的宅需求不斷增長，目前菲律賓的房產(chǎn)增值穩(wěn)定，每年可以增10%左右，吸引了英、美、加、新加坡等大國爭相投資。

馬尼拉即將成為世界級(jí)超級(jí)大都市

目前，全菲20%～50%的人口聚集在首都馬尼拉地區(qū)。作為排名全球前30名的大都市，預(yù)計(jì)到2050年，人口將達(dá)三千萬，成為名副其實(shí)的世界級(jí)超級(jí)大都市。城市的基礎(chǔ)建設(shè)卻還沒有跟上。對(duì)于菲律賓人來說，目前的房價(jià)，尤其是高級(jí)公寓的房價(jià)，還是比較高的，大部分人還是需要租房。而供需關(guān)系也持續(xù)緊張。到2019年，馬尼拉的供應(yīng)量只有大約二十萬套，預(yù)計(jì)的需求量則是66萬套。再加上大量海外資本的投入，馬尼拉是一個(gè)真正對(duì)房主有利的市場，無論租金回報(bào)還是房價(jià)漲幅都非?？捎^。搶占菲律賓房產(chǎn)投資先機(jī)，置業(yè)未來的超級(jí)大都市馬尼拉正在成為一種新的潮流。

退休永居政策，讓投資不僅僅獲得金錢收益

在菲律賓新總統(tǒng)杜特爾特上任后，馬尼拉等地治安狀況顯著改善，近期犯罪率直線下降了50%。全球服務(wù)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移推動(dòng)菲律賓成為東南亞經(jīng)濟(jì)的新星，懂中文的年輕人在這里的工資薪水相當(dāng)不錯(cuò)。加之中菲關(guān)系的轉(zhuǎn)好，以及華裔在菲律賓社會(huì)的地位，越來越多的華人前往菲律賓不僅僅是觀光旅游，而開始更多地考察投資、經(jīng)商、求學(xué)，甚至是定居。

菲律賓的綠卡可能是目前世界上最容易申請(qǐng)、申請(qǐng)費(fèi)用最低的外國人永久居住簽證。為了吸引外國人投資菲律賓，菲律賓政府出臺(tái)了非常優(yōu)惠的“退休移民”政策。年滿35歲的外國人只要往菲律賓政府指定的銀行存款5萬美元（注意不是投資），就可以自由往來菲律賓。

這一政策隨后進(jìn)一步放寬到2萬美元，只是存2萬美元與5萬美元享受的待遇略有不同。存5萬美元可以用于在馬尼拉購買公寓等投資，存2萬美元?jiǎng)t不可以。

馬尼拉近年來房地產(chǎn)市場火爆，房價(jià)上漲迅速，房租的收益不菲（年出租回報(bào)達(dá)7%～12%之高）。存入5萬美元獲得菲律賓退休移民綠卡，實(shí)際上還成了一個(gè)賺錢的買賣。

受西班牙殖民的影響，菲律賓80%的人信仰天主教。再加上這里充滿陽光的天氣，人們總是樂觀又積極的。自新總統(tǒng)上任后的種種措施以及新的基礎(chǔ)建設(shè)，讓菲律賓的居住條件變得越來越好，尤其是馬尼拉發(fā)達(dá)的商業(yè)區(qū)。

我們所稱的馬尼拉通常是指馬尼拉大都會(huì)（Metro Manila），也被叫作“大馬尼拉”。它由Manila（市中市）、Makati（馬卡蒂）、Que-zon（奎松）、Pasig（帕西格）等16個(gè)城市及一個(gè)自治市組成。這樣的叫法大多數(shù)人會(huì)覺得有點(diǎn)奇怪，其實(shí)有點(diǎn)類似于北京市下屬區(qū)縣的概念。

隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，許多海外企業(yè)及工作者紛紛涌入馬尼拉，中央商務(wù)區(qū)（CentralBusiness District，簡稱CBD）的發(fā)展也隨之蒸蒸日上。整潔寬敞的街道，環(huán)繞四周的高級(jí)寫字樓，敞亮舒適的超大型商場，高級(jí)餐廳和五星酒店也比比皆是，完全不遜于國內(nèi)的—線城市。

馬卡蒂M(fèi)akati

菲律賓第一座國際機(jī)場曾經(jīng)就建在馬卡蒂，現(xiàn)在最繁華的兩條主干道Ayala大街和Paseo deRoxas大街所在的位置就是曾經(jīng)的機(jī)場跑道。

自1960年開始，馬卡蒂就是馬尼拉首屈一指的中心商業(yè)區(qū)，這里有著眾多鱗次櫛比的高樓大廈和干凈的街道。菲律賓證券交易所總部、本地主要銀行、大量跨國公司的分支機(jī)構(gòu)，以及包括中國使館在內(nèi)的多個(gè)國家的大使館都設(shè)在馬卡蒂。

馬卡蒂各方面條件都比較成熟、便利，因此既是馬尼拉極其重要的商業(yè)中心，也是重要的娛樂中心。AyalaCenter連著好幾個(gè)大商場，包括Greenbelt和Glorietta兩大最具標(biāo)志意義的大型購物中心，綠林環(huán)繞，各大國際知名品牌云集，是菲律賓最好的購物去處。

環(huán)境當(dāng)然也影響了房產(chǎn)項(xiàng)目的屬性，除了高大上的辦公大廈。越來越多注重生活質(zhì)量和多樣性的住宅也在興建，深受市場熱愛。比如擁有最多娛樂購物中心的阿亞拉地產(chǎn)公司ALI（Avala LandInc，）在2017年完成七個(gè)商場項(xiàng)目的同時(shí)，也打造了Callisto這樣注重居住體驗(yàn)和生活方式的項(xiàng)目。獨(dú)特設(shè)計(jì)的泳池、圖書館、公共大廳和兒童房給了居民更多生活交流的空間，同時(shí)“Everyday moves atfull speed”的管理理念也讓住戶的各種需求得到最快的解決。與大型娛樂購物中心的結(jié)合重新定義了輕松的現(xiàn)代城市生活方式。

奧迪加斯OrtigasOrtigas位于馬尼拉都會(huì)區(qū)Pasig（帕西格）邊界，與菲律賓人口第一大城市Quezon（奎松市）和亞洲開發(fā)銀行總部所在的曼達(dá)盧永市（Mandaluyong）相鄰，可以說在大馬尼拉的心臟位置。

Ortigas借助得天獨(dú)厚的地理位置和相對(duì)于Makati的價(jià)格優(yōu)勢，已發(fā)展為僅次于MakatiCBD的商務(wù)區(qū)域，成為跨國企業(yè)競相投資的熱土。亞洲開發(fā)銀行（ADB）總部，全球排名第三、菲律賓國內(nèi)最大的商場MegaMall等均坐落在此區(qū)域。綜合來看，Ortigas由于獨(dú)特的地理優(yōu)勢，始終會(huì)是馬尼拉商務(wù)區(qū)中不可或缺的角色。

而這個(gè)地區(qū)最受矚目的地產(chǎn)項(xiàng)目無疑是羅賓遜地產(chǎn)開發(fā)公司（Robinsons LandCorporation）的TheResidences at TheWestin Manila SonataPlace，這是威斯汀品牌在東南亞的首個(gè)住宅合作項(xiàng)目。住戶可以享受威斯汀天夢之床（Westin HeavenlyBed）等威斯汀招牌設(shè)施，讓住戶在睡個(gè)好覺之后醒來能重新充滿電。盡情享用美味和營養(yǎng)豐富的Super FoodsRXTM主菜，可根據(jù)要求提供。以Heavenly沐浴體驗(yàn)平靜住戶的感官。使用Run WESTINTM禮賓服務(wù)將住戶的鍛煉提升到新的水平。

波尼法西奧環(huán)球城BGC

Bonifacio Global City，簡稱BGC，位于Taguig（達(dá)義市）。BGC區(qū)域面積小于Makati，但作為2000年后新發(fā)展起來的中心商業(yè)區(qū)，該區(qū)有完整的規(guī)劃，交通和綠化都屬一流，是馬尼拉目前最新的現(xiàn)代化中央商務(wù)區(qū)，也是菲律賓近年來進(jìn)步的代表。

目前已基本建成并投入使用的標(biāo)志性建筑有：High Street商業(yè)步行街、Uptown商業(yè)區(qū)、ASCOT五星酒級(jí)店、香格里拉六星酒店等。未來規(guī)劃地鐵兩站、Skyway高架接駁高架及高速系統(tǒng)。“C-5高速公路建設(shè)”和“市港合一計(jì)劃”也在向前推進(jìn)。從這樣規(guī)模龐大的基建和配套，足以看出BGC迅猛的發(fā)展勢頭。達(dá)義市的城市競爭力也隨BGC的發(fā)展不斷提升，世界銀行還將其評(píng)為菲律賓商業(yè)環(huán)境最佳城市?，F(xiàn)在，BGC已成為高品質(zhì)商務(wù)、商業(yè)和生活的時(shí)尚區(qū)域，也已成為馬尼拉最現(xiàn)代化、房地產(chǎn)價(jià)格最高的區(qū)域。

BGC區(qū)域設(shè)計(jì)起點(diǎn)高，各類管線全部埋入地下，重污染的吉普尼（Ieepney）都被禁止入內(nèi)。商業(yè)設(shè)施齊全，商業(yè)步行街貫穿該區(qū)，除了菲律賓最好的醫(yī)院St.Luke's醫(yī)療中心，多所國際學(xué)校和幼兒園也坐落于此。隨著近年來BGC的不斷發(fā)展，IP摩根全球服務(wù)中心（有雇員15000人）、SM集團(tuán)（菲律賓最大企業(yè)）總部、Google菲律賓總部、中國華為公司和諸多全球500強(qiáng)企業(yè)都紛紛進(jìn)駐于此。而這些企業(yè)的高管們也跟他們總部的大佬一樣喜歡住在“ParkAvenue”，這是一個(gè)BGC最中心地段的高檔公寓，由菲律賓地產(chǎn)巨頭費(fèi)德羅房地產(chǎn)開發(fā)公司（Federal Land Inc.）開發(fā)。從設(shè)計(jì)到理念都延續(xù)了紐約中央公園的生活方式。因其品質(zhì)和稀缺性，它的升值空間也比一般的項(xiàng)目更可觀。費(fèi)德羅房地產(chǎn)開發(fā)公司還有許多地標(biāo)性建筑，如正在開發(fā)的VeritownFortTownship項(xiàng)目也是BGC目前最大的五星級(jí)酒店、商場、寫字樓、餐飲和中高檔公寓的綜合項(xiàng)目。