房地產(chǎn)金融發(fā)展現(xiàn)狀與風(fēng)險對策分析

錢艾迪 周鑫 王詩文

2016年，在經(jīng)歷新一輪房價上漲后，中國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策趨于嚴(yán)格。那么，中國的高房儈是否會形成房產(chǎn)泡沫以及城市人口結(jié)構(gòu)的合理性問題等潛在風(fēng)險成7必須研究和解決的重大問題。根據(jù)國內(nèi)外研究，Ahearne等學(xué)者分析發(fā)現(xiàn)，貨幣供給量擴大會帶來房屋資產(chǎn)價格上漲；周京奎建立了房地產(chǎn)投機泡沫檢驗?zāi)Ｐ?，度量我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投機度。因此，本文以武漢市為例，從武漢房地產(chǎn)市場的政策、入口等宏觀因素和開發(fā)商、貸款等微觀因素做出分析，闡述了武漢房地產(chǎn)市場的風(fēng)險及應(yīng)對措施，以期能夠為該地區(qū)和相似地域的房地產(chǎn)市場風(fēng)險控裁方面提出參考性意見。

房地產(chǎn)市場 武漢市金融風(fēng)險 風(fēng)險控制

緒論

（1）研究背景及意義

1.研究背景。自上世紀(jì)90年代以來，全國房地產(chǎn)固定投資快速增長，房地產(chǎn)投資占全國GDP的比例逐年上升。一線城市房價飆升，同時，二三線城市房價上升不明顯，造成了一二三線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展不平衡。

與一般二線城市房地產(chǎn)市場疲軟狀況相反，武漢市呈現(xiàn)出不一樣的狀態(tài)。2016年上半年武漢樓市高歌猛進，房地產(chǎn)市場由買方市場進入賣方市場；下半年相繼出臺限購限貸措施，房地產(chǎn)市場急速降溫。2017年房價緩步增長，就5月來說，5月武漢市房地產(chǎn)平均價格為15908元/m2，環(huán)比增長1.22%，同比增長42.59%。

2.研究意義。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的晴雨表，房地產(chǎn)市場的發(fā)展對于增強區(qū)域產(chǎn)業(yè)綜合競爭力具有重要意義。

如何消除隱藏在房地產(chǎn)背后的風(fēng)險，提高市場參與者的風(fēng)險防范意識，從而增強大眾對房地產(chǎn)金融的信心是本文的出發(fā)點。通過對房地產(chǎn)市場運行狀況的分析，在研究各方因素對房地產(chǎn)金融驅(qū)動作用的基礎(chǔ)上，提出有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，有助于更好更快地建設(shè)城市及發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的觀點。因此，有著研究的必要性與實在意義。

（2）研究理論

國內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)金融風(fēng)險形成的研究理論，大多從銀行、地方政府、投資者、購房者等經(jīng)濟主體角度探究我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的不斷累積。

現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場的理論研究偏向于強調(diào)政府的宏觀調(diào)控對穩(wěn)定市場的影響。其中，凌維慈以及陳利峰就國家在經(jīng)濟活動中的主導(dǎo)地位對房地產(chǎn)規(guī)制產(chǎn)生的影響作了重點分析；楊咸月和朱輝也寫了相關(guān)文章，就經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型與房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的影響作了闡述。還有諸如貨幣發(fā)行量、資本結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)、貨幣時間價值對房地產(chǎn)市場的研兗理論。

影響房地產(chǎn)市場變動的因素

（1）經(jīng)濟發(fā)展

1.國民經(jīng)濟發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟體系中處于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、支柱產(chǎn)業(yè)的地位。國民經(jīng)濟的總體狀況是房地產(chǎn)業(yè)得以存在和發(fā)展的宏觀基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模和速度也會制約或促進國民經(jīng)濟增長和產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)。

2.房地產(chǎn)市場供求。2000年至2016年，中國有3.3億人進城，新增需求約為184億平方米，。2000-2016年商品住宅實際每年成交均值為7億平方米，這也反映了居民住商品住宅的需求沒有得到滿足。

3.利率的變化。利率高低會影響投資的成本和利潤，利息高低影響到消費者的貸款信心、還款壓力和支付能力。利率還體現(xiàn)了資金的比較價值，只有當(dāng)房地產(chǎn)投資的收益率高于利率時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才會借貸資金進行投資。

4.投資渠道狀況。當(dāng)前大量金融資產(chǎn)缺少長期安全、有效的投資渠道，投資渠道較為單一。數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，我國通貨膨脹率為3.7%。因此，通脹下如何投資成了人們關(guān)心的問題，當(dāng)儲蓄利息比不上CPI漲幅時，人們自然而然的就想到進行購房來實現(xiàn)升值保值、抵抗通貨膨脹的目的了。

（2）政策變化

1.稅收政策。稅收是國家調(diào)控房地產(chǎn)價格的有效杠桿之一。稅負可以通過增加房屋買賣成本起到提高房地產(chǎn)業(yè)的準(zhǔn)人成本和抑制投機行為的作用，但稅負在一定程度上是可以轉(zhuǎn)嫁的，普通消費者就可能為開發(fā)商和投機者的暴利行為買單。

2.限購政策。近年來，限購令的出臺通過戶籍限制在短期內(nèi)主要抑制了當(dāng)期決定購房的居民以及投機性購買者。但從長期來看，中國經(jīng)濟依然可能持續(xù)若干年的高增長、城市化的推進，因而限購令對長期內(nèi)房價上漲影響甚微。

（3）人口結(jié)構(gòu)

1.人口數(shù)量。人口結(jié)構(gòu)對房價產(chǎn)生影響在于：購買住宅的行為本質(zhì)上是居住消費，人是消費主體，因而有居住需求的人口數(shù)量決定了住宅的有效需求量。各年度人口出生率不同，導(dǎo)致相應(yīng)的住宅需求不同。

2.年齡結(jié)構(gòu)

（1）附性購房需求。根據(jù)購房的人口結(jié)構(gòu)，20至44歲的人口是買房的主力，大部分人在25至30歲的時候就會面臨首次置業(yè)買房的需求，二胎政策帶來的增量人口，將會給房地產(chǎn)市場帶來持續(xù)的增量需求。

（2）改善性購房需求。住宅改善性需求，是指居民在經(jīng)濟收入水平提高后，為增加居住面積或者獲得更近的通勤距離而派生的住房需求，從2000年到2015年，中年人口數(shù)量在急劇增加，進而改善性住房需求也隨之增加。

（3）人口分布。人口結(jié)構(gòu)分布不均衡會導(dǎo)致房價增長差異，中西部地區(qū)人口向東部地區(qū)流動，三四線城市人口向一二線城市流動，這就導(dǎo)致大部分一二線城市房地產(chǎn)需求旺盛，而三四線城市卻面臨著去庫存的壓力。

武漢市房價高漲的因素分析

（1）寬松的房地產(chǎn)政策

寬松的房地產(chǎn)政策提升了購房者的購買力，更多的人加入了買房大軍。面對2016年高漲的房價，武漢市人民政府辦公廳發(fā)布住房限購限貸措施的通知，重啟了限購政策，核心內(nèi)容為武漢主城區(qū)及開發(fā)區(qū)限購限貸，首套房商業(yè)貸款首付比例提至25%，二套房首付比例提至50%，10月3日起正式施行。在11月和12月進一步收緊限購政策。億房研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月第5周（10月26日-11月1日）武漢全市新建商品住宅成交5947套，環(huán)比增加36.1%，房價成交均價為10147/平方米，下跌2.3%。

顯而易見的是，嚴(yán)厲的限購政策能夠有效的穩(wěn)定房價。從另一方面也可以看出，寬松的房地產(chǎn)政策是影響房地產(chǎn)市場的高漲的最重要因素。

（2）土地價格的上漲

關(guān)于地價與房價的關(guān)系，數(shù)年前就已經(jīng)受到關(guān)注。有業(yè)內(nèi)人士測算，地價上漲1%，導(dǎo)致房屋價格上升0.21%。

地價上漲，房價也要繼續(xù)上漲。2016年以來，武漢各片區(qū)共刷新8大地王，包括江漢區(qū)、漢陽區(qū)、青山區(qū)、洪山區(qū)、東西湖區(qū)、黃陂區(qū)、江夏區(qū)及東湖高新區(qū)，武漢地價破2萬，平。在房地產(chǎn)市場，房價與地價高度關(guān)聯(lián)。根據(jù)價值投資的理論依據(jù)，在供求關(guān)系的影響下，價格圍繞價值上下波動。房價就是土地價值的體現(xiàn)。高地價是影響高房價的重要因素。

（3）短期內(nèi)供需不平衡

2017年2月27日，武漢市統(tǒng)計局和國家統(tǒng)計局武漢調(diào)查隊聯(lián)合發(fā)布2016年國民經(jīng)濟個社會發(fā)展公報。公報顯示，2016年武漢市凈流人人口達到242.78萬人。有這么多人在武漢市工作就業(yè)，首要的就是解決住房問題。

短期內(nèi)的房地產(chǎn)市場供需不平衡勢必會造成區(qū)域性房價高漲。從供需比來看。2016年上半年總供應(yīng)量863萬平方米，總需求量995萬平方米，供需比為0.87，新房市場依然處于相對的供不應(yīng)求狀態(tài)。由此來看，造成2016年上半年房價高漲的因素之一是由于短期的供不應(yīng)求，房地產(chǎn)處于賣方市場。

以武漢市為例的風(fēng)險分析

（1）武漢市房價走勢

雖然政府一直在用各種方式來調(diào)控房價，但現(xiàn)在武漢市的房價依然不斷上漲。從過去十年的狀況來看，武漢市的房價已經(jīng)從2007年均價約5000元/平的價格漲到了如今均價16000元/平左右，房價翻了三倍之多。

（2）市場制度及監(jiān)管漏洞

近年來，個人消費貸款增長速度之快不容忽視，多數(shù)個人消費貸款流向樓市。最近幾年“炒房”現(xiàn)象一度比較嚴(yán)重，國家層面主要通過提高銀行貸款利率、設(shè)置住房貸款門檻以及提高首付比例等方式調(diào)控房地產(chǎn)市場。然而，許多人利用個人消費貸款來付首付的行為帶來一些問題，一是不利于穩(wěn)定樓市；二是個人消費貸款畢竟不是住房貸款，貸款期限有限制且多數(shù)為一次性還款，因而可能會導(dǎo)致貸款人無錢償還貸款，進而m現(xiàn)影響貸款者信用的問題；第三，從銀行層面來說，對銀行資產(chǎn)而言也是巨大的隱患。

（3）銀行信貸風(fēng)險

我國房地產(chǎn)價格快速上漲，造成信貸大幅增加，而信貸增加又繼續(xù)推動房價上漲，兩者相輔相成。然而一旦市場預(yù)測發(fā)生變化，或因為受到外界因素的影響導(dǎo)致突然下降，就會伴隨著信貸風(fēng)險的產(chǎn)生。

表內(nèi)信貸的增長導(dǎo)致信貸風(fēng)險向房地產(chǎn)業(yè)集中，在實體經(jīng)濟下行的背景下，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展吸引了信貸資金的不斷流人，其中部分區(qū)域性中小銀行的房地產(chǎn)貸款在其全部貸款中的比重大、貸款集中度過高的潛在風(fēng)險不容忽視。在這種情況下，一旦房地產(chǎn)行業(yè)進入下行周期，房地產(chǎn)信貸所引發(fā)的風(fēng)險會非常大。

（4）房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險

武漢市房價持續(xù)增長，房地產(chǎn)泡沫顯而易見，房地產(chǎn)泡沫就是由于房地產(chǎn)投機所引起的房屋價格的非理性上漲。房地產(chǎn)泡沫不及時控制，將危害社會穩(wěn)定，帶來一系列民生問題。隨著房地產(chǎn)價格的上漲，泡沫在膨脹，這很容易就讓人聯(lián)想到日本上世紀(jì)90年代初房地產(chǎn)泡沫破滅之后進入了經(jīng)濟大蕭條。從政府近年來出臺的一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場的宏觀政策來看，武漢市房地產(chǎn)市場不會像日本那樣破滅，但是日本房地產(chǎn)市場從興起、發(fā)展、泡沫到危機的整個過程對武漢市房地產(chǎn)未來的發(fā)展走勢是有一定的借鑒意義的。

穩(wěn)定武漢市房地產(chǎn)市場發(fā)展的建議

（1）合理調(diào)整供地需求

加強土地征收監(jiān)管，完善土地m讓程序。相關(guān)部門和屬地政府按照職責(zé)明確規(guī)劃建設(shè)條件和產(chǎn)業(yè)要求。在嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策的前提下，可實行差異化供地政策，根據(jù)市場需求、企業(yè)土地儲備、開發(fā)類型調(diào)整供地數(shù)量和結(jié)構(gòu)。

（2）優(yōu)化區(qū)域功能布局

從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)人手，采取“集聚化”和“均衡化”兩種手段，部分核心區(qū)域促進商業(yè)功能集聚發(fā)展，引進商業(yè)地產(chǎn)項目投資，繼續(xù)打造商業(yè)中心。非核心區(qū)域合理增加商業(yè)用地供應(yīng)，推動商業(yè)地產(chǎn)項目引進，完善商業(yè)配套。

各區(qū)要立足區(qū)域城市功能定位，統(tǒng)籌考慮項目開發(fā)與優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局、促進人口就業(yè)等方面相互作用影響關(guān)系。項目行政審批環(huán)節(jié)應(yīng)繼續(xù)簡政放權(quán)，以優(yōu)化區(qū)域發(fā)展“軟環(huán)境”，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

（3）分層施策釋放剛需

針對高校畢業(yè)生、高端人才提供購房優(yōu)惠和信貸支持，鼓勵釋放居民改善性購房需求。同時大力發(fā)展房屋租賃市場，倡導(dǎo)“租售同權(quán)”，對潛在的商品房購買客戶群進行分流，促進房屋租賃市場發(fā)展壯大，最大限度緩解市場供需矛盾。

（4）對癥下藥分類調(diào)控

根據(jù)不同項目開發(fā)定位，進行分類施策，給予不同層面價格指導(dǎo)；合理調(diào)整商品房配套建設(shè)比重，解決商業(yè)項目過剩問題；重點針對中小戶型住房，適度放寬開發(fā)貸審批條件，允許房產(chǎn)中介進行一定的結(jié)構(gòu)性的定價調(diào)整。

（5）投資者理性購房

樹立謹(jǐn)慎的購房意識，加強信息的真?zhèn)伪嬲J(rèn)：一是要購買建設(shè)手續(xù)齊全的商品房項目；二是查驗房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或代理銷售機構(gòu)是否具備銷售房屋的主體資格；三是審慎簽訂商品房買賣合同并及時到房管局進行合同備案；四是不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋；五是開發(fā)商的商業(yè)違規(guī)銷售行為，購房人不要跟風(fēng)參與。

加強防范預(yù)期收益的偏差。仔細認(rèn)真的市場調(diào)查，考慮各種因素。對經(jīng)濟市場多方關(guān)注，針對自己所投資的商業(yè)房產(chǎn)的未來發(fā)展形成非?？陀^的認(rèn)識，能統(tǒng)籌全局，掌控趨勢。大體上有幾種途徑：風(fēng)險規(guī)避、損失控制與風(fēng)險轉(zhuǎn)移。

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