房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的優(yōu)化

陳金娟

隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也迅速成長起來。財(cái)務(wù)管理水平的高低對房地產(chǎn)企業(yè)利潤實(shí)現(xiàn)和健康發(fā)展影響巨大，合理規(guī)范的財(cái)務(wù)管理有利于企業(yè)加強(qiáng)對資金的合理利用，降低企業(yè)成本。當(dāng)前，財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)中存在一些問題，本文將圍繞房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀，探討優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的策略，以便促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的更好發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)未建立切實(shí)可行的財(cái)務(wù)管理制度

一個(gè)企業(yè)的發(fā)展和強(qiáng)大離不開一套切實(shí)可行的管理制度，我國大部分的行業(yè)都存在一個(gè)通病，企業(yè)沒有建立完善可行的管理制度對企業(yè)的管理行為進(jìn)行規(guī)范，導(dǎo)致許多企業(yè)在經(jīng)營過程中，執(zhí)行者往往是根據(jù)自身的主觀意識(shí)操作業(yè)務(wù)，阻礙了企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)也同樣存在這樣的問題，主要有三點(diǎn)原因。第一，財(cái)務(wù)管理制度的建立需要經(jīng)驗(yàn)豐富、懂業(yè)務(wù)的高素質(zhì)財(cái)務(wù)人員，這樣的人員一般薪酬較高，很多企業(yè)為了節(jié)約人力成本的投入，未引進(jìn)這樣的人員，導(dǎo)致企業(yè)不能根據(jù)自身的實(shí)際情況建立一套嚴(yán)謹(jǐn)可行的財(cái)務(wù)管理制度；第二，財(cái)務(wù)管理制度和企業(yè)的基本制度及其他制度的匹配度不高，導(dǎo)致實(shí)際落地執(zhí)行困難；第三，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對財(cái)務(wù)管理制度的執(zhí)行不支持，導(dǎo)致制度執(zhí)行困難。為控制企業(yè)經(jīng)營過程中的風(fēng)險(xiǎn)，完善的財(cái)務(wù)管理制度會(huì)對企業(yè)經(jīng)營的很多行為進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)定，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)往往認(rèn)為這些規(guī)定限制了業(yè)務(wù)的快速推進(jìn)，財(cái)務(wù)管理制度執(zhí)行起來有阻力。

（二）對資金的管控力度較弱

房地產(chǎn)是資金密集型企業(yè)，現(xiàn)金流是房地產(chǎn)企業(yè)的命脈，在特殊時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)往往會(huì)犧牲利潤來保現(xiàn)金流，可見資金對房地產(chǎn)企業(yè)的重要性。目前，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在以下兩個(gè)主要問題。首先，企業(yè)融資渠道單一，融資成本高，融資額度小，不能支持企業(yè)做大做強(qiáng)；其次，財(cái)務(wù)不能參與到企業(yè)的經(jīng)營管理過程中去，對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度和銷售回款督促不夠，造成房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，資金占用時(shí)間較長，資金周轉(zhuǎn)率較低、不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

（三）對成本的管控力度較弱

在房地產(chǎn)企業(yè)中，成本不僅與項(xiàng)目方案的設(shè)計(jì)實(shí)施有關(guān)系，還與土地的使用權(quán)獲取方式有著重要的聯(lián)系，我國房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中主要存在兩個(gè)問題。第一，房地產(chǎn)企業(yè)在土地購買過程中，購買價(jià)格與實(shí)際成本之間的價(jià)格不一致，具有較大的差異，如采用股權(quán)收購獲取的土地，一般情況下，支付的股權(quán)收購款要大于土地招拍掛價(jià)款，高出的這部分價(jià)款因?yàn)闆]有合法的票據(jù)，導(dǎo)致在企業(yè)的企業(yè)所得稅和土地增值稅前不能扣除，從而增加了企業(yè)的稅收成本；第二，房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)方案存在缺陷，施工過程中變更簽證增加，成本大幅增加。

（四）財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)較弱

房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)周期長，對資金的需求量很大，不管是資金的流動(dòng)還是資金的借貸都需要財(cái)務(wù)人員扎實(shí)的專業(yè)功底、豐富的財(cái)務(wù)經(jīng)驗(yàn)和較高的綜合能力，對財(cái)務(wù)人員的要求較高。而房地產(chǎn)現(xiàn)階段的情況是，財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)較弱，只會(huì)進(jìn)行簡單的會(huì)計(jì)核算，了解淺層次的財(cái)稅法規(guī)，對資金的管理經(jīng)驗(yàn)不足，對企業(yè)的實(shí)際業(yè)務(wù)不了解，對國家的政策不熟悉，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面出現(xiàn)了諸多問題。

二、對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理提出建議

（一）房地產(chǎn)企業(yè)需建立完善的財(cái)務(wù)管理制度

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以國家的法律法規(guī)作為制定財(cái)務(wù)管理制度的基礎(chǔ)，根據(jù)自身企業(yè)經(jīng)營的實(shí)際情況，建立一套切實(shí)可行的財(cái)務(wù)管理制度，對財(cái)務(wù)管理的流程和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行重新梳理，全方位考慮財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，使企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面更加規(guī)范、更加合理，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)；其次，房地產(chǎn)企業(yè)需要保證財(cái)務(wù)管理制度與其他管理制度的切合度，財(cái)務(wù)管理制度不應(yīng)該與其他管理制度相互沖突，合理配置企業(yè)的資源；最后，房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)管理制度，對違反財(cái)務(wù)管理制度的行為，進(jìn)行嚴(yán)肅地懲罰，充分體現(xiàn)財(cái)務(wù)管理制度的權(quán)威性，保證房地產(chǎn)企業(yè)按規(guī)范運(yùn)行。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)需要提高資金的管控力度

財(cái)務(wù)人員對資金的合理管控，有利于企業(yè)資金的合理運(yùn)用和規(guī)劃，提高資金的使用效率。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過兩個(gè)方面加強(qiáng)對資金的管理力度。一方面，財(cái)務(wù)管理人員需要對企業(yè)的資金進(jìn)行合理規(guī)劃和管理，提高企業(yè)的信用，開拓融資渠道，多拓展融資成本低，還款周期長的融資品種，降低資金成本；另一方面，財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)在加快開發(fā)進(jìn)度、促進(jìn)銷售回款方面下功夫。督促開發(fā)進(jìn)度，為盡早具備銷售條件奠定基礎(chǔ)；盡早開展與按揭銀行的溝通，待預(yù)售證辦理完畢后能快速形成銷售回款，提高資金的周轉(zhuǎn)率，減少資金的占用時(shí)間。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)需提高對成本的管理能力

企業(yè)的成本支出對企業(yè)的利潤有重要的影響，控制成本成為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理很重要的任務(wù)。第一，財(cái)務(wù)人員要參與到企業(yè)經(jīng)營的各環(huán)節(jié)，從拿地開始，做好各種方式獲取土地的成本測算與分析，為企業(yè)降低成本奠定基礎(chǔ)；第二，財(cái)務(wù)人員要提高成本核算的能力，掌握企業(yè)在經(jīng)營過程中實(shí)際花費(fèi)的成本，做好土地增值稅和企業(yè)所得稅的稅負(fù)測算，合理制定銷售過程中的定價(jià)，促進(jìn)企業(yè)利潤的最大化；第三，財(cái)務(wù)人員需要嚴(yán)格控制施工過程中變更、簽證的工程量，對工程材料的使用量進(jìn)行嚴(yán)格把控，發(fā)現(xiàn)超項(xiàng)目預(yù)算的情況及時(shí)提醒相關(guān)部門查明原因；避免在施工過程中的浪費(fèi)。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)需提高財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)中，財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)高低，直接影響了財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的大小。企業(yè)在招聘財(cái)務(wù)人員時(shí)，需要充分全面的了解應(yīng)聘者的綜合素質(zhì)、學(xué)習(xí)能力、專業(yè)技能以及財(cái)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，提高財(cái)務(wù)管理部門的人才質(zhì)量。企業(yè)對在崗的財(cái)務(wù)人員，需要加強(qiáng)多方面的培訓(xùn)，比如財(cái)務(wù)管理知識(shí)的培訓(xùn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的培訓(xùn)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)等，增加財(cái)務(wù)人員的知識(shí)儲(chǔ)備，定期或不定期對財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行考核，提高財(cái)務(wù)人員的憂患意識(shí)，激發(fā)財(cái)務(wù)人員的學(xué)習(xí)潛力，提高企業(yè)的經(jīng)營效率，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中處于不敗之地。

（五）加快財(cái)務(wù)管理信息化系統(tǒng)的建設(shè)

隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展與強(qiáng)大，許多企業(yè)充分利用互聯(lián)網(wǎng)電子技術(shù)的優(yōu)勢，對企業(yè)進(jìn)行管理，因此房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該加快對財(cái)務(wù)管理信息化系統(tǒng)的建設(shè)，提高財(cái)務(wù)管理的效率，為高層領(lǐng)導(dǎo)者的決策提供及時(shí)、有效、準(zhǔn)確、可靠的信息數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理信息化系統(tǒng)建設(shè)的投入中，需要對開發(fā)過程進(jìn)行全面考慮，根據(jù)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)，建設(shè)出符合企業(yè)的財(cái)務(wù)管理信息化系統(tǒng)。財(cái)務(wù)人員要積極主動(dòng)參與到財(cái)務(wù)管理的信息化建設(shè)中，主動(dòng)學(xué)習(xí)新的信息技術(shù)，提高財(cái)務(wù)管理的工作效率，充分發(fā)揮自身的崗位價(jià)值，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

三、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理對企業(yè)資金、成本、效益的影響起著決定性作用，雖然現(xiàn)階段的財(cái)務(wù)管理在各個(gè)方面存在許多問題，但是房地產(chǎn)企業(yè)可以通過建立完善的財(cái)務(wù)管理制度、提高對資金的管控能力、加強(qiáng)成本核算能力、提高財(cái)務(wù)管理的綜合素質(zhì)以及加快財(cái)務(wù)管理信息化系統(tǒng)的建設(shè)等多方面進(jìn)行改進(jìn)，促進(jìn)企業(yè)在競爭市場中的穩(wěn)定發(fā)展，提高企業(yè)的競爭實(shí)力。（作者單位為河北聯(lián)馳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）