房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)與作用

汪秋伶

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，房地產(chǎn)金融業(yè)有著良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，其在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著重要位置。與此同時(shí)，經(jīng)濟(jì)全球化也為我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)帶來(lái)了發(fā)展新機(jī)遇，房地產(chǎn)金融行業(yè)在經(jīng)濟(jì)全球化的良好影響下不斷發(fā)展與壯大。本文針對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)的特點(diǎn)與作用做出了較為詳細(xì)地闡述。

改革開放以來(lái)，在房地產(chǎn)管理法以及國(guó)家宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)迅速擴(kuò)張。房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展有利于帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高居民的居住水平，進(jìn)而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但是近年來(lái)房地產(chǎn)金融問(wèn)題日益凸顯，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅猛、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、商品房空置率不斷上升與商品房控制面積增長(zhǎng)等加速了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的發(fā)展。在上述問(wèn)題的影響下，房地產(chǎn)金融與銀行信貸的安全性不斷降低，提高了我國(guó)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)金融業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)與金融業(yè)的關(guān)系

（一）房地產(chǎn)的發(fā)展離不開金融業(yè)的資金支持

房地產(chǎn)開發(fā)需要從相關(guān)部門的手中取得土地使用權(quán)，需要金融業(yè)的資金支持。土地開發(fā)、批租、建筑安裝與銷售都需要企業(yè)提供大量的資金。一般來(lái)說(shuō)，開發(fā)商自身的資金，不與金融機(jī)構(gòu)合作，則無(wú)法發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的良好作用。由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)特殊的政策與產(chǎn)業(yè)體制，房地產(chǎn)建設(shè)資金無(wú)法良好循環(huán)利用，房地產(chǎn)資金容易出現(xiàn)資金不足的問(wèn)題。因此，通過(guò)對(duì)資金投入途徑加以改革，積極解決各項(xiàng)目的資金需求難題，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)的良好發(fā)展。其次，房地產(chǎn)的銷售與經(jīng)營(yíng)需要開發(fā)商或企業(yè)長(zhǎng)時(shí)間地資金支持。由于房地產(chǎn)普遍價(jià)格較高，消費(fèi)者無(wú)法一次性付清，尤其是居民住宅，多數(shù)消費(fèi)者采用按揭的方式購(gòu)房。雖然有關(guān)部門積極對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，但房?jī)r(jià)對(duì)于普通的居民消費(fèi)者來(lái)說(shuō)依舊偏高，消費(fèi)者只有借助住房抵押貸款，才能減輕購(gòu)房壓力，進(jìn)而有效增加住宅市場(chǎng)需求量。

另一方面，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，所以資金的流動(dòng)范圍有限，且資金的流動(dòng)性較差，造成資本過(guò)于密集的現(xiàn)象。部分區(qū)域?qū)Πl(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的需求較小，或是對(duì)發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的需求較大卻缺少一定的資金。房地產(chǎn)行業(yè)引入金融機(jī)構(gòu)，通過(guò)金融機(jī)構(gòu)廣闊的經(jīng)濟(jì)渠道，綜合多種融資手段，建立健全貸款制度，完善抵押的初級(jí)市場(chǎng)以及二級(jí)市場(chǎng)，借助發(fā)行抵押貸款證券等方式，擴(kuò)大國(guó)內(nèi)資金與國(guó)際資金的吸引力。上述舉措能加速金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入?yún)^(qū)域房地產(chǎn)的步伐，提高資金的流動(dòng)性。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)壯大可促進(jìn)金融業(yè)繁榮

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的壯大，金融業(yè)也在不斷發(fā)展。房地產(chǎn)金融隸屬于金融業(yè)，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)金融的擴(kuò)展，使房地產(chǎn)行業(yè)更加繁榮。房地產(chǎn)具有保值與增值的基本特征，因此企業(yè)最佳投資物與抵押物非房地產(chǎn)莫屬。當(dāng)貸款人無(wú)法償還貸款時(shí)，金融機(jī)構(gòu)可以轉(zhuǎn)讓貸款人抵押給銀行的房地產(chǎn)，并從中獲得補(bǔ)償，進(jìn)而對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)有效降低。受經(jīng)濟(jì)全球化影響，全球各國(guó)的貨幣普遍地出現(xiàn)貶值現(xiàn)象，而金融機(jī)構(gòu)的主營(yíng)業(yè)務(wù)多是以貨幣為主，這對(duì)金融機(jī)構(gòu)造成不小的沖擊。當(dāng)貨幣貶值而房地產(chǎn)具有保值與增值的特征，金融機(jī)構(gòu)選擇投資對(duì)象時(shí)會(huì)更傾向于房地產(chǎn)。另外，銷售房地產(chǎn)商品能夠回收大量的資金，并且多數(shù)企業(yè)會(huì)將這筆資金存入銀行等金融機(jī)構(gòu)備用，能夠有效增加銀行的存貸款業(yè)務(wù)數(shù)量。房地產(chǎn)行業(yè)與金融業(yè)的相互依存是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展下的必然趨勢(shì)。

目前，各國(guó)的金融機(jī)構(gòu)與銀行日益重視房地產(chǎn)金融的發(fā)展，且商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款占信貸資產(chǎn)貸款的范圍在1/3～1/4之間。而我國(guó)的房地產(chǎn)金融尚處于成長(zhǎng)階段，具有較廣闊的發(fā)展空間與巨大的發(fā)展?jié)摿?，既是金融業(yè)發(fā)展的重要組成部分，也是金融機(jī)構(gòu)的重要業(yè)務(wù)內(nèi)容。

二、論房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)

與房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)以及消費(fèi)有關(guān)的金融資產(chǎn)投資活動(dòng)或資金的融通活動(dòng)是房地產(chǎn)金融的基本概念。房地產(chǎn)行業(yè)與金融業(yè)的相互依存推動(dòng)了房地產(chǎn)金融的產(chǎn)生與發(fā)展。房地產(chǎn)金融的重要內(nèi)容是指在房地產(chǎn)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)與銷售的過(guò)程中進(jìn)行的籌資與融資的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)金融亦可稱為房地產(chǎn)貨幣資金對(duì)房地產(chǎn)金融具體業(yè)務(wù)的融通，主要包括：房地產(chǎn)生產(chǎn)性貸款、企業(yè)存款與貸款、生產(chǎn)性開發(fā)貸款、購(gòu)房抵押貸款以及證券融資等，房地產(chǎn)金融的具體業(yè)務(wù)是在金融業(yè)中占據(jù)重要地位。與一般金融相比，房地產(chǎn)主要有以下特點(diǎn)：

房地產(chǎn)金融期限結(jié)構(gòu)的長(zhǎng)期性。房地產(chǎn)開發(fā)周期與資金回收期較長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)慢以及資金的流動(dòng)性較差等因素導(dǎo)致房地產(chǎn)金融期限結(jié)構(gòu)具有長(zhǎng)期性這一特點(diǎn)。從實(shí)際情況來(lái)看，建造一幢高層建筑需要3～4年的時(shí)間，建造普通住宅至少需要1～2年的時(shí)間，并且產(chǎn)品的銷售周期普遍較長(zhǎng)，延長(zhǎng)了企業(yè)回收資金與償還貸款的時(shí)間。居民利用住房抵押貸款購(gòu)房，需要通過(guò)個(gè)人收入逐年歸還本息，甚至在一些發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)信貸的還款時(shí)間長(zhǎng)達(dá)三十年。根據(jù)我國(guó)有關(guān)條例規(guī)定，住房消費(fèi)信貸的償還期可達(dá)三十年。由此可見，我國(guó)地產(chǎn)信貸的特點(diǎn)之一是償還期長(zhǎng)。

房地產(chǎn)增值空間大?？煽啃苑康禺a(chǎn)信貸的抵押擔(dān)保品是房地產(chǎn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)本身受通貨膨脹的影響較小，具有較大的增值空間。貸款單位或個(gè)人一旦違約時(shí)，金融機(jī)構(gòu)能夠通過(guò)拍賣擔(dān)保房地產(chǎn)的方式，強(qiáng)制收回違約代扣款的本金及利息，提高了金融機(jī)構(gòu)信用貸款的安全性與可靠性。自從我國(guó)實(shí)施這一金融政策以來(lái)，金融機(jī)構(gòu)的貸款尤其是個(gè)人住房抵押貸款的還款率高于99%，我國(guó)信用貸款的安全性得以顯著提高。

資金融通量巨大。從我國(guó)房地產(chǎn)金融看來(lái)，其資金通融量巨大、房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值較高，而企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)需要投入大量的流動(dòng)資金，因此金融機(jī)構(gòu)的介入可以為企業(yè)提巨額的信貸資金，能夠較好地解決企業(yè)流動(dòng)資金不足的難題。住房是價(jià)值量最大的消費(fèi)品，大多數(shù)國(guó)民難以一次性購(gòu)買一套價(jià)值上百萬(wàn)的住宅，刺激了住房消費(fèi)信貸需求量的增長(zhǎng)。住房消費(fèi)信貸與一般企業(yè)信貸需求相比，前者的需求量更大。

三、論房待產(chǎn)金融的職能與作用

籌資、融資、通過(guò)貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)金融的主要職能?；I資主要是指金融機(jī)構(gòu)采取一定的措施，吸引居民儲(chǔ)蓄，對(duì)社會(huì)資金進(jìn)行籌措，從而滿足房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的資金需求。融資是指金融機(jī)構(gòu)借助金融市場(chǎng)靈活、合理、科學(xué)地分配所籌集的社會(huì)資金，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)以及消費(fèi)等領(lǐng)域進(jìn)行合理調(diào)配，刺激房地產(chǎn)的生產(chǎn)與銷售。采用貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)是指在房地產(chǎn)投資過(guò)熱、需求較旺的前提下，應(yīng)采用緊縮性的貨幣政策，減少房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)；房地產(chǎn)需求量較少時(shí)，可以采用寬松性的貨幣政策，擴(kuò)大房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)積極引導(dǎo)。

對(duì)資金的有效分配是房地產(chǎn)金融職能的主要表現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開資金的支持。金融機(jī)構(gòu)若想合理分配所籌集的房地產(chǎn)資金，需要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)與消費(fèi)各環(huán)節(jié)的配置資金加以完善，更好地發(fā)揮資金的使用效果。第一，金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)的扶持力度，將房地產(chǎn)資金優(yōu)先分配到經(jīng)營(yíng)效益好、金融信用高的房地產(chǎn)企業(yè)，大力支持該類企業(yè)的開發(fā)、投資等行為，實(shí)現(xiàn)企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)的雙贏。此外，緊跟國(guó)家大力發(fā)展住宅業(yè)的時(shí)代步伐，對(duì)住宅建設(shè)項(xiàng)目加大資金的扶持力度，提高國(guó)內(nèi)居民住房需求量，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。第二，金融機(jī)構(gòu)還可以積極提供住房消費(fèi)信貸，提高住宅消費(fèi)的服務(wù)質(zhì)量。房地產(chǎn)金融發(fā)展的重點(diǎn)是實(shí)現(xiàn)住宅消費(fèi)資金的融通，使消費(fèi)信貸可以優(yōu)先使用金融機(jī)構(gòu)所籌集的房地產(chǎn)資金，進(jìn)而提高居民的購(gòu)買力，帶動(dòng)住宅市場(chǎng)需求增長(zhǎng)，推動(dòng)企業(yè)住宅項(xiàng)目的建設(shè)，使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。

大力支持城鎮(zhèn)住房制度改革。住房制度改革能夠有效保證住宅業(yè)發(fā)展，是經(jīng)濟(jì)體制改革的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)金融業(yè)的支持能夠加快住宅行業(yè)經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)度，通過(guò)完善住房公積金制度、構(gòu)建具有商業(yè)性與政策性的住房信貸體制、增加住房開發(fā)與消費(fèi)貸款、發(fā)展金融保險(xiǎn)與住房保險(xiǎn)等措施為住宅業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)有力的支持。通過(guò)上述措施不僅可以促進(jìn)我國(guó)住房制度的改革，而且能夠加快住宅金融的發(fā)展。

籌集資金滿足房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需求是房地產(chǎn)金融職能的又一體現(xiàn)。金融機(jī)構(gòu)往往通過(guò)以下方式籌措房地產(chǎn)資金：第一，提高存款利率，吸引企業(yè)與個(gè)人將富余的流動(dòng)資金存入銀行，并將儲(chǔ)蓄資金的一部分用于房地產(chǎn)行業(yè)。第二，擴(kuò)展房地產(chǎn)專項(xiàng)資金的籌措途徑。通過(guò)房地產(chǎn)金融債券、股份制企業(yè)發(fā)放股票與證券等方式，將個(gè)人專項(xiàng)存貸款制度、住房公積金制度相結(jié)合。另外，還可建立住宅合作社與抵押貸款證券化等方式籌措資金。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)金融直接影響房地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。金融機(jī)構(gòu)在了解我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的具體情況的基礎(chǔ)上，積極創(chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，提高金融服務(wù)質(zhì)量，借助多種資金渠道，為我國(guó)房地產(chǎn)提供長(zhǎng)期、優(yōu)質(zhì)而定金融服務(wù)，為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)提供強(qiáng)有力的資金支持。（作者單位為招商證券宜昌營(yíng)業(yè)部）